中新网1月19日电 据《北京现代商报》报道，临近春节，京城楼市的年终总结进入尾声，这也标志着京城楼市将正式开始下一个新的发展周期。

　　纵览全局

　　新政实施房地产投资套上“紧箍咒”

　　在国家实施一系列宏观政策后，房地产业从土地出让、投资开发、销售交易到物业管理等各个环节都不同程度地受到影响。根据北京市统计局发布的数据，2005年房地产整体投资增长放缓。1-11月全市房地产开发投资累计完成1182.9亿元，同比增长2.7%，相比全国房地产1-10月开发总投资11769万元，平均增长幅度大于20%而言，北京属于温和的增长。

　　2005年各月累计投资额与2004年相差无几，差额始终保持在30亿-70亿元，说明投资总量变化不大。从投资增长速度来看，2005年增幅明显回落，多数月份增幅在9%以下，而2004年则大体处于20%-35%之间。从房地产开发投资额占全社会固定资产投资比例来看，2005年各月较上年同期均有小幅下降。尽管如此，各月的比例还是超过了50%，这对房地产行业的长远发展是不利的。

　　微观市场

　　现房交易不断活跃

　　截至2005年9月底，在成交的商品房中，商品现房买卖成交7.4万套，成交总面积为939.8万平方米，从中推算全年现房成交套数约为11万套，成交面积约为1300万平方米，同比将分别增长23.5%和21.8%。其中上半年增长势头强劲，增幅基本都在35%以上，下半年增长趋势逐渐减弱。现房交易量持续走高，说明在市场存在很大不确定性的情况下，消费者更倾向于购买看得见、摸得着的现房。

　　期房预售不再一枝独秀

　　受房地产金融政策影响，2005年商品房期房预售每况愈下，除2月和5月保持正增长外，其他各月销售状况明显下滑，到9月底同比下降20多个百分点。

　　2005年8月15日，央行发布《2004中国房地产金融报告》，建议取“期房预售制度”，一石激起千层浪，由此引起了激烈争论。尽管建设部表示：短期内不会取消预售制度，但该事件还是引起了广大购房者关注。在搜房网的一项调查中，有62.66%的人赞成取消预售制度，可见短期内还会因此影响市场预售状况。

　　在预售的商品房中，住宅占有绝对的比例。其中上半年预售成交面积大于批准预售面积，延续了2004年期房销售火爆趋势，下半年情况逆转，各月累计批准预售面积均大于预售登记面积，差额在100多万平方米。

　　从增幅来看，无论是批准预售面积还是预售登记面积都较2004年有较大下降幅度。

　　期房价格总体趋升

　　2005年1-10月份，北京市商品期房买卖平均价格7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7%；普通商品住宅平均价格6754元/平方米，增长11.6%。相对于GDP增长、居民收入增长、物价上涨水平而言，总体上涨速度仍嫌过快。

　　商品期房总体买卖均价与住宅期房均价相近，而办公用房均价和商业用房均价曲线两者基本吻合。期房总体买卖均价基本处于6400-7300元/平方米之间。其中，住宅期房均价约为6000-6800元/平方米，办公用房均价大致为1.2万-1.55万元/平方米，商业用房均价1.17万-1.6万元/平方米之间。

　　值得注意的是：办公用房的期房在2005年6月份价格提升明显，这可能与二手房个税实施后，部分投资者改变投资对象有关，而商业用期房均价在5月出现波动。

　　从各类物业价格增幅来看，新政实施以来，期房整体、商品住宅、办公用房以及商业用房预售价格增长速度不但没有放缓，而且同比逐月上升，到2005年9月底，增幅均高于15%，有越来越高之势。由此可以看出，2005年期房预售放量减缓，但售价却走高。

　　空置量仍然居高不下

　　北京市空置一年以上的商品房面积累计逐月减少，从2005年年初的474.95万平方米减少到11月份的362万平方米，减少100多万平方米。但从空置量同比增长率来看，基本处于20%-25%的增幅之间。可见2005年累计空置量呈缓慢下降趋势，但较上年还是增长较多。

　　商业地产市场

　　供求失衡空置继续增加

　　相对于2004年，2005年商业地产形势异常严峻，特别是下半年，供需比例明显失衡。从商业现房销售来看，2005年上半年同比保持了较快增长，但9月份情况逆转直下，销售同比下降19.9%，而竣工面积同比却保持高速增长。

　　从商业用房预售来看，在供给大幅增加的同时，预售成交面积同比大幅下降。2005年1-9月批准预售面积154.1万平方米，同比增长19.2%，但实际成交情况甚不理想，仅成交37.1万平方米，同比下降25.4%。预售成交占批准预售面积比例由2004年的33.8%降到2005年1-9月的24.1%。

　　空置增加影响了有效供给

　　数据表明：2005年1-9月商业营业用房空置面积为40.4万平方米，涨幅为1.5倍，占商品房空置面积的10.7%。

　　表象似乎说明：北京市商业地产已经供过于求。但据权威部门调查，北京人均商业面积仅为0.78平万米，而上海、大连等城市的人均商业面积相继超过了1平方米，国外发达国家的平均水平却早已达到1.5-1.8平方米，从差距可看出，北京商业地产市场潜力巨大。

　　根据商务部对北京商业发展的规划，到2010年人均商业面积达到1.0平方米，这就意味着在以后的几年中，北京市商业面积每年将以平均新增50万-60万平方米的速度增长。因此，北京的商业地产需求并未满足，而是存在较大的结构性和波动性问题，存在定位失误和区域发展失衡问题，导致无效供给过多，进而影响需求。

　　商业地产区域分布特征明显

　　根据统计，截止到2005年北京市共有商业项目273个，共计875万平方米，平均单个项目商业面积3.2万平方米。其中朝阳区122个，占总数量的45%，高居各区之首，继续起着引领北京市商业经济的龙头作用。随着CBD向东扩展，华贸中心、财富中心、CCTV央视大楼等大体量综合项目的相继落成，朝阳区将充分发挥自身经济优势，带动整个区域乃至周边商业经营的兴旺发展。

　　紧随其后的海淀区近几年商业发展迅猛，一扫以前商业配套设施极度缺乏的尴尬局面，推出众多的大体量商业项目，如目前世界上最大的单体Mall——世纪金源Mall，以68万平方米的巨量一举超过王府井商业街总和，为北京带来全新的商业模式。此外，大钟寺国际广场也以30多万平方米的体量加速进入市场，再加上中关村西区的建成，一时间，海淀区集中放量达150万平方米之巨。

　　从商业面积的分布上来看，朝阳区和海淀区排名靠前，两者分别以360万平方米、141万平方米排名前两名，两者占据北京商业地产总体面积的比例之和超过50%。西城区近年来发展快速，预计还将增加商业面积83万平方米左右，其中在建的最大体量的四季商城，将极大地解决金融街地区商业设施严重不足的现状。昌平区因为回龙观社区和天通苑社区规划庞大的商业面积也达到10%，从体量上来讲已经完全超出了郊区城镇的消化能力，目前昌平区的商业明显过剩，经营情况多数不理想。

　　写字楼市场

　　供需同步增长区域分布不均

　　2005年北京写字楼市场呈现出供需同时增长、总体供大于求、竞争日趋加剧的格局。一方面，CBD、金融街、燕莎、东二环等热点区域的写字楼供应量继续增加，另一方面需求继续保持旺盛增长势头，其中，外国投资机构和国有大型企业成为写字楼市场重要的需求客群。

　　CBD及周边区域

　　2005年，CBD及周边区域有北京财富中心一期和富尔大厦、百富国际大厦等项目供应，对市场造成一定程度的冲击，使空置率水平从2004年末的3.4%上升到目前的10%左右。

　　CBD区域诸多写字楼项目以销售为主，加权平均售价在2万元/平方米左右。较去年上涨约18%。中环世贸、万达广场、北京财富中心等项目的售价相对较高，万达广场的成交均价达到了2.5万元/平方米。

　　租金水平变化不大，大约上涨5%左右。国贸、嘉里中心、东方广场等地标性项目租金水平及租赁情况表现平稳。随着国外房地产投资机构逐步进入国内市场，CBD写字楼由于其独特的区位优势和稳定的租金收益，备受国外投资机构青睐。

　　金融街区域

　　近两年，金融街写字楼市场重新升温，供应势头强劲。2005年即有英蓝国际金融中心、新盛大厦、鑫茂大厦、盈创大厦、中国证券大厦、西环广场等项目入市，总体供应面积约40万平方米。

　　目前，金融街商圈的写字楼平均租赁报价为6.5元/天·平方米，较2004年有较大上涨。加权平均售价由去年的1.5054万元上升到今年的1.6409万元，上涨9%左右。新盛大厦、长安兴融中心的平均售价在2万元/平方米左右，凯晨广场的售价更是高达2.7万元/平方米。

　　2005年，金融街高档写字楼的需求客群中大型国内外金融机构、大型国企、外企集团、金融管理机关等的需求强劲。据成业行的监测数据表明：近两年，金融街写字楼市场吸纳速度平均保持在每年15-20万平方米左右。截至目前，已有500多家机构入驻金融街区域，这些客群对写字楼的需求基本上以大单为主，为金融街写字楼的消化起到积极作用。

　　中关村区域

　　2005年中关村核心区写字楼供应近90万平方米，其中销售型接近30万平方米。出租型约60万平方米。甲级写字楼放量主要集中在中关村西区，如辉煌时代大厦、中关村金融中心A座、首创CEO拓展大厦、1＋1大厦等。区域写字楼销售价格普遍在1.2万元/平方米至1.9万元/平方米之间，加权价在1.5万元/平方米左右。租金方面中关村西区写字楼平均租金在5元/天·平方米，其中理想国际大厦的租金水平最高，8元/天·平方米。

　　2005年，中关村写字楼供应量较大，市场竞争异常激烈，但2005年后期市场上表现出需求相对旺盛的势头。预计中关村写字楼租售价格指数将在2005年之后呈现基本稳定的态势，价格浮动空间不大；资金实力雄厚的中资机构、高科技企业将成为中关村高端写字楼的主要购买者。

　　土地市场

　　关键词：有限

　　截止到2005年12月中旬，北京市通过招、拍、挂实际总成交土地40宗，共计296.8万平方米。其中上半年成交的土地单块宗地面积都比较小，仅有2块土地超过10万平方米，但年末放量的15宗土地中有7块土地接近或超过20万平方米，其中最大地块莫过于华润置地拍得的45.6万平方米的清河地块。

　　成交的地块中，建设用地195万平方米，规划建筑面积376.4万平方米，交易金额达到99.55亿元，宗地单价为233.7万元/亩，土地交易方式97.5%为挂牌交易。

　　从实际成交的数据来看，相对于2004年，宗地交易量明显下降，单个宗地交易面积缩小。尽管土地价格与区位、用途、容积率等很多因素相关，但宗地单价明显升高却是不争的事实，增加41.6%。主要原因：一方面是土地规划用途发生很大变化，平均容积率大大提高，从2004年的1.46提高到2005年的1.93；另一个原因与多数开发商手中无地或急于圈地有关，“8·31”之后，土地供应锐减，很多开发商“手中无粮”，在获取土地时竞相抬高了地价，刚刚过去的清河地块竞拍经过了80轮的竞价即充分说明了这一点。

　　关键词：变化

　　从成交土地规划用途的数量构成来看，商业和住宅仍然占有较大比例，但较2004年下降了一成。另一个变化是，公建所占的比例大幅度上升，由2004年1.7%上升至12.5%。

　　从成交土地的规划建设用地、规划建筑面积构成来看，住宅及商业面积占整体70%多，其次是公建。但从总建筑面积看，公建供应比例增加，而纯住宅供应比例减少，假设这些土地按照房地产开发周期进入二级开发，则未来2-3年内市场上的住宅和商业、公建、商业类物业比例将会较高。

　　关键词：四环外

　　从土地区位看，多数位于朝阳和丰台，其次是海淀、怀柔。从宗地环线位置分布来看，40宗地块中有31宗位于四环外，特别是远郊区县供地速度加快，而位于三环内、三环至四环间分别是5宗和4宗。

　　关键词：地荒论

　　在房价为何“居高不下”的讨论中，开发商和政府各执一词。开发商抱怨政府行政干预过多、土地供应不足导致房价高涨，而政府反击称房价中地价比例很小，主要是开发商炒作所致。并且针对开发商“地荒”论进行多次澄清，这无疑进一步增加了土地市场的扑朔迷离。

　　对于2005年而言，新增土地供应明显不足已成事实，在剩下的时间里很难完成预计的目标。从另一个角度来看，即使完成目标，土地市场依然会存在“地荒”声音，多数中小开发商为“无粮”而呼，形成此现象主要因为：

　　其一，土地供应的确比较往年有所减少。

　　其二，土地分布不均衡，有实力开发商为了长期储备拥有越来越多的土地。

　　其三，众多中小开发商面对招、拍、挂土地出让方式，拿地机会越来越小，处境艰难。

　　其四，开发商对新的土地出让方式不适应，以“地荒”进行炒作。(曲红鹃 李海鹏）