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纵览京城楼市:2005完美谢幕 2006隆重登场

2006年01月19日 11:17

  中新网1月19日电 据《北京现代商报》报道,临近春节,京城楼市的年终总结进入尾声,这也标志着京城楼市将正式开始下一个新的发展周期。

  纵览全局

  新政实施房地产投资套上“紧箍咒”

  在国家实施一系列宏观政策后,房地产业从土地出让、投资开发、销售交易到物业管理等各个环节都不同程度地受到影响。根据北京市统计局发布的数据,2005年房地产整体投资增长放缓。1-11月全市房地产开发投资累计完成1182.9亿元,同比增长2.7%,相比全国房地产1-10月开发总投资11769万元,平均增长幅度大于20%而言,北京属于温和的增长。

  2005年各月累计投资额与2004年相差无几,差额始终保持在30亿-70亿元,说明投资总量变化不大。从投资增长速度来看,2005年增幅明显回落,多数月份增幅在9%以下,而2004年则大体处于20%-35%之间。从房地产开发投资额占全社会固定资产投资比例来看,2005年各月较上年同期均有小幅下降。尽管如此,各月的比例还是超过了50%,这对房地产行业的长远发展是不利的。

  微观市场

  现房交易不断活跃

  截至2005年9月底,在成交的商品房中,商品现房买卖成交7.4万套,成交总面积为939.8万平方米,从中推算全年现房成交套数约为11万套,成交面积约为1300万平方米,同比将分别增长23.5%和21.8%。其中上半年增长势头强劲,增幅基本都在35%以上,下半年增长趋势逐渐减弱。现房交易量持续走高,说明在市场存在很大不确定性的情况下,消费者更倾向于购买看得见、摸得着的现房。

  期房预售不再一枝独秀

  受房地产金融政策影响,2005年商品房期房预售每况愈下,除2月和5月保持正增长外,其他各月销售状况明显下滑,到9月底同比下降20多个百分点。

  2005年8月15日,央行发布《2004中国房地产金融报告》,建议取“期房预售制度”,一石激起千层浪,由此引起了激烈争论。尽管建设部表示:短期内不会取消预售制度,但该事件还是引起了广大购房者关注。在搜房网的一项调查中,有62.66%的人赞成取消预售制度,可见短期内还会因此影响市场预售状况。

  在预售的商品房中,住宅占有绝对的比例。其中上半年预售成交面积大于批准预售面积,延续了2004年期房销售火爆趋势,下半年情况逆转,各月累计批准预售面积均大于预售登记面积,差额在100多万平方米。

  从增幅来看,无论是批准预售面积还是预售登记面积都较2004年有较大下降幅度。

  期房价格总体趋升

  2005年1-10月份,北京市商品期房买卖平均价格7372元/平方米,同比上涨了1460元/平方米,涨幅为24.7%;普通商品住宅平均价格6754元/平方米,增长11.6%。相对于GDP增长、居民收入增长、物价上涨水平而言,总体上涨速度仍嫌过快。

  商品期房总体买卖均价与住宅期房均价相近,而办公用房均价和商业用房均价曲线两者基本吻合。期房总体买卖均价基本处于6400-7300元/平方米之间。其中,住宅期房均价约为6000-6800元/平方米,办公用房均价大致为1.2万-1.55万元/平方米,商业用房均价1.17万-1.6万元/平方米之间。

  值得注意的是:办公用房的期房在2005年6月份价格提升明显,这可能与二手房个税实施后,部分投资者改变投资对象有关,而商业用期房均价在5月出现波动。

  从各类物业价格增幅来看,新政实施以来,期房整体、商品住宅、办公用房以及商业用房预售价格增长速度不但没有放缓,而且同比逐月上升,到2005年9月底,增幅均高于15%,有越来越高之势。由此可以看出,2005年期房预售放量减缓,但售价却走高。

  空置量仍然居高不下

  北京市空置一年以上的商品房面积累计逐月减少,从2005年年初的474.95万平方米减少到11月份的362万平方米,减少100多万平方米。但从空置量同比增长率来看,基本处于20%-25%的增幅之间。可见2005年累计空置量呈缓慢下降趋势,但较上年还是增长较多。

  商业地产市场

  供求失衡空置继续增加

  相对于2004年,2005年商业地产形势异常严峻,特别是下半年,供需比例明显失衡。从商业现房销售来看,2005年上半年同比保持了较快增长,但9月份情况逆转直下,销售同比下降19.9%,而竣工面积同比却保持高速增长。

  从商业用房预售来看,在供给大幅增加的同时,预售成交面积同比大幅下降。2005年1-9月批准预售面积154.1万平方米,同比增长19.2%,但实际成交情况甚不理想,仅成交37.1万平方米,同比下降25.4%。预售成交占批准预售面积比例由2004年的33.8%降到2005年1-9月的24.1%。

  空置增加影响了有效供给

  数据表明:2005年1-9月商业营业用房空置面积为40.4万平方米,涨幅为1.5倍,占商品房空置面积的10.7%。

  表象似乎说明:北京市商业地产已经供过于求。但据权威部门调查,北京人均商业面积仅为0.78平万米,而上海、大连等城市的人均商业面积相继超过了1平方米,国外发达国家的平均水平却早已达到1.5-1.8平方米,从差距可看出,北京商业地产市场潜力巨大。

  根据商务部对北京商业发展的规划,到2010年人均商业面积达到1.0平方米,这就意味着在以后的几年中,北京市商业面积每年将以平均新增50万-60万平方米的速度增长。因此,北京的商业地产需求并未满足,而是存在较大的结构性和波动性问题,存在定位失误和区域发展失衡问题,导致无效供给过多,进而影响需求。

  商业地产区域分布特征明显

  根据统计,截止到2005年北京市共有商业项目273个,共计875万平方米,平均单个项目商业面积3.2万平方米。其中朝阳区122个,占总数量的45%,高居各区之首,继续起着引领北京市商业经济的龙头作用。随着CBD向东扩展,华贸中心、财富中心、CCTV央视大楼等大体量综合项目的相继落成,朝阳区将充分发挥自身经济优势,带动整个区域乃至周边商业经营的兴旺发展。

  紧随其后的海淀区近几年商业发展迅猛,一扫以前商业配套设施极度缺乏的尴尬局面,推出众多的大体量商业项目,如目前世界上最大的单体Mall——世纪金源Mall,以68万平方米的巨量一举超过王府井商业街总和,为北京带来全新的商业模式。此外,大钟寺国际广场也以30多万平方米的体量加速进入市场,再加上中关村西区的建成,一时间,海淀区集中放量达150万平方米之巨。

  从商业面积的分布上来看,朝阳区和海淀区排名靠前,两者分别以360万平方米、141万平方米排名前两名,两者占据北京商业地产总体面积的比例之和超过50%。西城区近年来发展快速,预计还将增加商业面积83万平方米左右,其中在建的最大体量的四季商城,将极大地解决金融街地区商业设施严重不足的现状。昌平区因为回龙观社区和天通苑社区规划庞大的商业面积也达到10%,从体量上来讲已经完全超出了郊区城镇的消化能力,目前昌平区的商业明显过剩,经营情况多数不理想。

  写字楼市场

  供需同步增长区域分布不均

  2005年北京写字楼市场呈现出供需同时增长、总体供大于求、竞争日趋加剧的格局。一方面,CBD、金融街、燕莎、东二环等热点区域的写字楼供应量继续增加,另一方面需求继续保持旺盛增长势头,其中,外国投资机构和国有大型企业成为写字楼市场重要的需求客群。

  CBD及周边区域

  2005年,CBD及周边区域有北京财富中心一期和富尔大厦、百富国际大厦等项目供应,对市场造成一定程度的冲击,使空置率水平从2004年末的3.4%上升到目前的10%左右。

  CBD区域诸多写字楼项目以销售为主,加权平均售价在2万元/平方米左右。较去年上涨约18%。中环世贸、万达广场、北京财富中心等项目的售价相对较高,万达广场的成交均价达到了2.5万元/平方米。

  租金水平变化不大,大约上涨5%左右。国贸、嘉里中心、东方广场等地标性项目租金水平及租赁情况表现平稳。随着国外房地产投资机构逐步进入国内市场,CBD写字楼由于其独特的区位优势和稳定的租金收益,备受国外投资机构青睐。

  金融街区域

  近两年,金融街写字楼市场重新升温,供应势头强劲。2005年即有英蓝国际金融中心、新盛大厦、鑫茂大厦、盈创大厦、中国证券大厦、西环广场等项目入市,总体供应面积约40万平方米。

  目前,金融街商圈的写字楼平均租赁报价为6.5元/天·平方米,较2004年有较大上涨。加权平均售价由去年的1.5054万元上升到今年的1.6409万元,上涨9%左右。新盛大厦、长安兴融中心的平均售价在2万元/平方米左右,凯晨广场的售价更是高达2.7万元/平方米。

  2005年,金融街高档写字楼的需求客群中大型国内外金融机构、大型国企、外企集团、金融管理机关等的需求强劲。据成业行的监测数据表明:近两年,金融街写字楼市场吸纳速度平均保持在每年15-20万平方米左右。截至目前,已有500多家机构入驻金融街区域,这些客群对写字楼的需求基本上以大单为主,为金融街写字楼的消化起到积极作用。

  中关村区域

  2005年中关村核心区写字楼供应近90万平方米,其中销售型接近30万平方米。出租型约60万平方米。甲级写字楼放量主要集中在中关村西区,如辉煌时代大厦、中关村金融中心A座、首创CEO拓展大厦、1+1大厦等。区域写字楼销售价格普遍在1.2万元/平方米至1.9万元/平方米之间,加权价在1.5万元/平方米左右。租金方面中关村西区写字楼平均租金在5元/天·平方米,其中理想国际大厦的租金水平最高,8元/天·平方米。

  2005年,中关村写字楼供应量较大,市场竞争异常激烈,但2005年后期市场上表现出需求相对旺盛的势头。预计中关村写字楼租售价格指数将在2005年之后呈现基本稳定的态势,价格浮动空间不大;资金实力雄厚的中资机构、高科技企业将成为中关村高端写字楼的主要购买者。

  土地市场

  关键词:有限

  截止到2005年12月中旬,北京市通过招、拍、挂实际总成交土地40宗,共计296.8万平方米。其中上半年成交的土地单块宗地面积都比较小,仅有2块土地超过10万平方米,但年末放量的15宗土地中有7块土地接近或超过20万平方米,其中最大地块莫过于华润置地拍得的45.6万平方米的清河地块。

  成交的地块中,建设用地195万平方米,规划建筑面积376.4万平方米,交易金额达到99.55亿元,宗地单价为233.7万元/亩,土地交易方式97.5%为挂牌交易。

  从实际成交的数据来看,相对于2004年,宗地交易量明显下降,单个宗地交易面积缩小。尽管土地价格与区位、用途、容积率等很多因素相关,但宗地单价明显升高却是不争的事实,增加41.6%。主要原因:一方面是土地规划用途发生很大变化,平均容积率大大提高,从2004年的1.46提高到2005年的1.93;另一个原因与多数开发商手中无地或急于圈地有关,“8·31”之后,土地供应锐减,很多开发商“手中无粮”,在获取土地时竞相抬高了地价,刚刚过去的清河地块竞拍经过了80轮的竞价即充分说明了这一点。

  关键词:变化

  从成交土地规划用途的数量构成来看,商业和住宅仍然占有较大比例,但较2004年下降了一成。另一个变化是,公建所占的比例大幅度上升,由2004年1.7%上升至12.5%。

  从成交土地的规划建设用地、规划建筑面积构成来看,住宅及商业面积占整体70%多,其次是公建。但从总建筑面积看,公建供应比例增加,而纯住宅供应比例减少,假设这些土地按照房地产开发周期进入二级开发,则未来2-3年内市场上的住宅和商业、公建、商业类物业比例将会较高。

  关键词:四环外

  从土地区位看,多数位于朝阳和丰台,其次是海淀、怀柔。从宗地环线位置分布来看,40宗地块中有31宗位于四环外,特别是远郊区县供地速度加快,而位于三环内、三环至四环间分别是5宗和4宗。

  关键词:地荒论

  在房价为何“居高不下”的讨论中,开发商和政府各执一词。开发商抱怨政府行政干预过多、土地供应不足导致房价高涨,而政府反击称房价中地价比例很小,主要是开发商炒作所致。并且针对开发商“地荒”论进行多次澄清,这无疑进一步增加了土地市场的扑朔迷离。

  对于2005年而言,新增土地供应明显不足已成事实,在剩下的时间里很难完成预计的目标。从另一个角度来看,即使完成目标,土地市场依然会存在“地荒”声音,多数中小开发商为“无粮”而呼,形成此现象主要因为:

  其一,土地供应的确比较往年有所减少。

  其二,土地分布不均衡,有实力开发商为了长期储备拥有越来越多的土地。

  其三,众多中小开发商面对招、拍、挂土地出让方式,拿地机会越来越小,处境艰难。

  其四,开发商对新的土地出让方式不适应,以“地荒”进行炒作。(曲红鹃 李海鹏)

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