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房地产业成调控胜负关键 期待有效“组合拳”

2006年05月22日 10:49

    2006年5月18日消息,17日国务院确定了对房地产市场实施宏观调控的六条措施。 中新社发 马健 摄

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  中新网5月22日电  据《经济参考报》报道,5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究促进房地产业健康发展措施,并提出六项针对性措施。同日,中国人民银行在银行间市场向一级承销商定向发行一年期票据1000亿元,18日再次发行600亿元三月期票据。

  针对近日国家出台的一系列调控措施,国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪做出了这样的判断:“从今年第二季度开始,中国进入本轮周期内二次调控”。这里,他谈到的“本轮周期”是指2002年以来持续五年的繁荣期,第一次调控从2004年5月开始。

  金融调控与房地产调控将是本轮周期内的第二次调控的重点。而金融与房地产之间的复杂关系也是这轮调控的难点所在。

  “成也房地产,败也房地产”

  “房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性,可以说成也房地产,败也房地产。”这是去年下半年时国务院发展研究中心副主任谢伏瞻下的一句论断,这在今天就更是如此。

  北京大学中国经济研究中心研究员赵晓一直认为,房地产的发展将决定一段时期内的宏观经济运行。他说,房地产的重要性在于它拉动的产业多,据说高达130多个行业,这使得房地产的大车一经启动,对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长,最早就是从房地产增长发力开始的。

  何况,在谢伏瞻看来,中国房地产领域存在的问题,是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映。还包括资本市场萎缩,投资渠道不畅的问题;汇率、利率、税率等经济参数扭曲的问题;超越地方实际条件,盲目推进城市化的问题等等。所以如果能够保证房地产业健康发展,就在很大程度上能保证中国经济的健康发展。

  尤其是现在,中国经济又开始出现了过热的苗头。数据显示,一季度中国GDP同比增长10.2%,处于增长潜力区间上限;全社会固定资产投资同比增长27.7%,比上年同期加快4.9个百分点;银行发放贷款1.26万亿元,超过全年计划的一半。对此,人民银行采取紧缩政策,在4月底提高贷款利率,5月中旬连续收缩货币。

  赵晓认为,本轮宏观调控就应该从“增长发力点”——房地产业着手。虽然当前中国房地产业的投资因为统计的基期数字较高,还看不出超常增长,但从这个数字中可以看出房地产业正在快速扩张。而钢铁、水泥、铁合金等行业的产能过剩也显然是受到了房地产业的拉动。更何况,房地产业本身还存在着“少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱”的问题。可以说,对房地产调控的效果将很大程度上决定本轮宏观调控的成败。

  银行与房地产“共谋”蕴含致命金融风险

  房地产价格的上涨带动了投资的反弹,也导致了一些行业的产能过剩,但更严重的是它占用了大量的银行资金,一旦房地产业出现问题,就会引发金融风险。

  由于中国当前金融体系的流动性过剩,房地产业又是中国当前经济的一个主要增长点,所以大量资金逐利流入这一行业。据银河证券的首席经济学家左小蕾分析说,不断增大的规模使流动性急剧放大,这直接导致银行把大量资金集中在当前价格较高、有利可图的房地产业上,从而致使房地产业过度膨胀。数字显示,中国今年第一季度新增贷款的50%就是流入了房地产行业。

  然而,银行在房地产领域“涉水”太深,则可能从资金流动性过剩陷阱,走入到另一个更大的风险之中。一位业内专家表示,房地产市场的风险最后的承担者既不是投资者,也不是消费者,更不是地方政府,而是国有商业银行。数据表明,仅向房地产开发商的贷款以及按揭这两项就占商业银行总贷款的15%左右,对于大商业银行而言更达到30%的比例。截至2005年末,全国房地产不良贷款余额已经上升到1093亿元,居行业排名第四,而由于房贷周期长的缘故,个人房贷目前正在进入国际公认的风险暴露期。

  中国人民银行副行长吴晓灵曾指出,从开发商的角度看,从买地开发到建房销售都是依靠贷款,对银行信贷依赖程度非常高。她强调,在这种情况下,一旦出现风险,所有风险都压在银行身上,对国民经济非常不利。

  此外,热钱的涌入也进一步推动了房价上涨。中国社科院金融研究所殷剑峰博士认为,“外来资金对当前住房价格起了关键性的推动作用”。有专家估计,近几年各类海外基金大举进入国内楼市“淘金”,摩根士丹利、高盛、麦格理银行等外资机构已深度介入内地房地产市场,中国房地产市场上外资比例几乎接近15%。

  在外管局近期发布的《2005年中国国际收支报告》中,数据显示,2005年境外机构购买建筑物34亿美元。但曾参与编写此报告的人士直言,这只是外资投资房地产的很小一部分。

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