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高房价会使国家更富裕吗?房价超均衡是大问题

2006年05月23日 10:42

    5月21日,为期3天的2006工体春季二手房展会结束。据统计,各房产经纪公司共卖出227套房屋,平均价格达6600元/平方米。目前二手房房价上涨幅度太多,多数人认为市场已经不够健康。 中新社发 吴芒子 摄

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  较高的房价会使一个国家更为富裕吗?答案很简单:不会。如果存量房屋的市场价值上升,那么那些拥有它的人富了多少,另一些从他们那里买房的人就穷了多少。价格的上涨只是把收入在居民中进行重新分配而已,主要是将年轻人的收入重新分配到老年人手里。

  那么,为什么增长迅猛的经济体,房价往往持续飙升;而增长缓慢的经济体,情况则恰恰相反呢?答案是,并非较高的房价使一个国家更为富裕,而是与之相反:国家越富,它的房价也就越高。

  那么,为什么增长较快的经济体,房价就应该经历较为强劲的扬升呢?

  随着经济活动的增加,稀缺土地的价值就会上升。更重要的是,较为富裕的人会花更多的钱,购买地理位置较好的房产。为了匹配调整缓慢的供给,以应对需求的上升,需要这种有失比例的价格上涨。规划方面的限制,甚至可能会使供给方面的调整陷入停滞。

  然而,收入并不是左右价格的惟一根本因素。同样重要的还有家庭数量的增加。随着人们寿命的延长,规模较小的家庭变得越来越普遍,同时劳动力市场充斥着大量移民。

  信贷供应量的上升,以及名义及实际利率的下降,同样会加大需求:前者使借贷难度下降;后者则推高了所有实际资产的价格。

  经济不稳定性的日益减弱,也会证明加大借贷的合理性。然而,实际利率下降所产生的影响则难以说清:就其本身而言,它们会推高资产价格;但它们同时也表明经济增长前景欠佳,就此而言,会压低资产价格。

  周期性因素可能也会起作用。也许事实证明,实际利率处于难以维系的低水平:如果是这种情况,在房价大幅飙升之后,可能出现崩盘。

  自我维系的上行螺旋(在经济周期的相反情况中,则是下行螺旋)也存在一种风险:房价的上涨会导致更多的借贷和支出,加速经济扩张,进而进一步推高房价,如此反复。而当价格下降时,会导致房产价值下降、借贷和支出收紧,同时,普遍出现的拖欠贷款现象,可能导致经济活动的萎缩和房价的下降。

  因此,房价是否已超越均衡水平是一个大问题。经济合作与发展组织(OECD)在其2005年12月份的《经济展望》中表示,爱尔兰、西班牙和英国的价格被高估,但其他地区不存在这种情况。不过,英国经济学家撰文否认英国存在这种情况,加文·卡梅伦、约翰·米伦贝尔和安东尼·墨菲表示:“房产悲观论者是错误的,但他们的想法也值得参考!

  在房价上涨速度远远高于基本收入增幅的地区,只存在以下两种可能性:

  要么价格已升至一个较高的均衡水平,在这种情况下,未来的买家不得不攒得更多、花得更少。这种说法本身就具有重要的经济含义。要么价格已达到一个难以维系的水平,在这种情况下,实际价格将会下跌。而这会有更为重要的经济含义。

  未来将告诉我们,哪种情况会在哪里发生,或许我们不久就会知道。

  (来源:《国际金融报》 作者:Martin Wolf)

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