上海学区房租金涨幅并不突出
“学区房”，是个颇有中国特色的名词。因为对口比较有名的小学、初中甚至幼儿园，这些学区房就可以比周边的其它小区的房价高出20%左右。不过，单从房租来看，学区房和周边的小区相比并没有什么优势。记者采访发现，近来不少学区房的房租也随着整体行情有所提升，但租售比和周边地区的房子相比还是要略低一些。而且，几大板块学区房的租售比都低于或接近1:500。
本报记者 吴华
两种学区房两种应对方案
所谓学区房，就是那些离名校(初中、小学、幼儿园)很近的房子。不过，这其中又包括了两个概念。一种是指属于名校招生范围内的小区房源，就是对口名校的小区房源；还有一种比较广义上的学区房，则是指那些靠近名校的房子，虽然不对口名校，但住在这里孩子上学比较方便，有利于家长管理孩子的生活和学习。
因为大多数父母购买学区房的目的都是为了让孩子能够进入比较理想的学校就读，因此，对这部分父母来说，显然倾向于买而不是租对口学校的学区房。不过，也有一些父母，孩子已经入读这些学校，他们是希望能够住在学校附近，方便接送和照顾孩子，这个时候，是买房还是租房就要看具体家庭的经济条件了。
因为学区房的均价较高，一下子买个面积比较大、环境比较好的房子需要比较雄厚的经济实力。因此，不少父母就不厌其烦地想出了一套曲线救国的方法。首先，买一套总价相对较低的小面积的学区房，把户口迁进去，用来确保孩子可以进入对口名校；然后，把这套小房子租出去；最后，当孩子进入学校读书后，在学校附近再买或者租一个不是对口学校的房子，这个房子的均价会低于学区房，但比较适宜居住，也便于接送孩子上学。
幼儿园带来房价上涨
记者以购房者身份调查了沪上几个比较知名的学区房板块发现，学区房的均价普遍比周边非学区房要高，溢价大约在20%左右，如果是小户型，溢价还要更高。
例如静安区的三和、四和花园一带，作为对口一师附小的学区房，一直是众多家长追捧的。中介推荐给记者一套三和花园的三室两厅，124平方米，总价395万，单价要将近3.2万元，另一套四和花园的小户型，50平方米的毛坯房，总价为205万元，因为面积小，单价高达4万。而附近比三和、四和花园房龄要小很多的新闸大厦，159平方米的三室两厅，总价455万元，单价2.8万元。
梅园五、六街坊因为对口的学校从幼儿园开始到初中都是浦东比较好的学校，因此成为浦东的经典学区房。中介告诉记者，这里的均价目前在3万元左右。对口幼儿园稍差的梅园三、四、七街坊等均价略低一些，在2.8万元左右。这意味着，仅仅因为一个比较好的幼儿园所带来的溢价就达到每平方米2000元左右。
虽然学区房一直号称比较抗跌，但最近一段时间以来，宏观调控政策对房价的调控作用在学区房的价格上也有所体现。一个中介告诉记者，今年3月份，梅园五、六街坊的房子曾经挂到每平方米3.5万元的高价，如今在3万元左右，价格下降了14%左右。
学区房房租并不占优势
对于绝大多数购买学区房的父母来说，作为一种教育投资，学区房最重要的功能是确保孩子能够进入理想中的学校，其次的功能是保值升值。至于租售比，在很多购买学区房的父母眼中，是最后考虑的问题。
但即使买的是面积最小、总价最低的学区房，也毕竟是一笔几十万、上百万的固定资产投资。因此，不考虑租售比是不可能的。
因为学区房板块大多位于交通方便的地带或者靠近商业区，所以出租率普遍比较高，空置期比较短。小房型的房子多出租给附近的白领，而大房型的房子则有部分租客是就读于附近名校的家庭。不过，在房租价格方面，与周边其它的非学区房相比，并不具备什么优势。
记者采访中，不少中介都告诉记者，最近房租有所上涨，基本上每个月上涨了200-300元，这个涨幅和同地段的非学区房差别不大。
三大区学区房租售比调查
记者计算了一下几个地区的学区房租售比，发现除个别地区外，普遍低于1:500。与附近的非学区房相比，租售比略低。但影响租售比的最重要因素主要还是地段。
一、浦东新区
梅园几个街坊的租金比较接近。因为距离陆家嘴很近，加上靠近四条地铁线路，虽然是房龄比较长的老公房，但租金一直不低。据中介介绍，一般来说，一室户可以租到2200元左右，两室户租金大约为3500元。租户大多为在附近的白领。
以梅园五街坊的一套房子为例，这套57平方米的两室户总价172万，均价大约为3万，租金为每个月3200元，租售比大约为1:534。另一套梅园六街坊的房子，面积约50平方米，总价155万，租金每个月2800元，租售比大约为1:553。
二、静安区
以四和花园为例，50平方米的一房，总价205万，出租的租金为3000元，租售比约为1:683。三和花园的另一套房子，面积70平方米，总价220万，租金为4000元，租售比大约为1:543。
三、徐汇区
徐汇区的长桥板块也是比较受关注的学区房板块之一。这里一方面对口的小学不错，另外一方面距离上海中学很近，许多陪读家长都有租房的需求。中介向记者推荐了园南一村的一个42平米的房子，总价88万元，均价约为2.1万，租金每个月1800元左右。这样算下来，这个房子的租售比为1:490，是记者算下来最为划算的房子。
而按照业内人士的说法，如果单从租售比的角度来考虑房产投资的话，租售比低于1:300就不划算了。
高安路
学区房租比买划算
放着自己家舒适的联体别墅不住，曹爸爸最近正忙着去租房，一切只因女儿9月要上学。四年前，曹爸爸就开始为女儿筹划择校问题，最终买下了亲戚在高安路的一套仅20多平米的合用老公房，把女儿的户口报进去，今年终于挤进了高安路一小的大门。尽管如愿以偿了，但烦恼还没有结束。夫妻两人都要上班，必须让老人接送上学，又舍不得女儿小小年纪长途奔波，只能全家总动员搬家，但习惯了住大房子的一家五口怎么挤得进那20平米的蜗窝。
高安路一小附近，正是闹中取静的黄金地段，大多是有年数的老公房，要么是建了近20年的华龙公寓、华强公寓、华琦公寓，价格都不菲，单价都要超过3.5万一平米，正遇上楼市前景不明，曹爸爸不想豁出去这么大。
“临近开学，8月份可是租房子的旺季，现在倒是有一批小学毕业的退房了，所以要租就趁早下手吧！”中介说。他去看了一套98平米的公寓房，环境比老公房是好了一些，可月租金也超过了5000元。不过算下来，这套房子的市场价格也要接近350万了，年租金6万元，年租金回报1.75%，倒是租比买划算，还不用担心楼市调控风险，所以曹爸爸很是心动。丁艳芳
租售比
每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
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【编辑:位宇祥】 |
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