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住房自有率不过是个伪命题 不等于人人都有住房
2007年07月24日 09:01 来源:上海证券报

  近一年来,众多专家在讨论房价高涨的成因时,多次引用一个数字,就是中国的城市住房自有率已经达到82%,国外许多发达国家的住房自有率不足60%,有的甚至低于50%,中国人拥有自己的产权房的意识太浓。专家们训导说,人人有房住并不是人人有房产。接着便有学者站出来,富人投资买房是个天大的好事,穷人应当到富人那里去租房。然而,笔者深入研究发现,中国城市住房自有率这个概念并不说明问题,实际上是偷换概念,涉嫌鱼目混珠。二是外国的住房自有率不高与中国的成因并不同,专家们犯了虚假论证的错误,论据不能支持论点。

  先说中国城市的住房自有率。

  目前所说的住房自有率是指居住用房的非公有的部分,事实上是住房私有率。住房私有率不等于住房自有率。住房自有率更不是每户的平均数。例如,100套住房是私有的,同时有100户人家。但是40户有一套房,10户有两套房,10户有4套房,另有40户没有房。从数字上看,全部住房都是自有的,自有率为100%。但是这个自有率有什么意义呢?住房自有率高不等于人人都有住房,也不能说明有大量商品房闲置。

  再谈外国的住房自有率低的问题。

  主要代表案例是美国与西欧的一些国家。通过研究我们发现至少有五个方面不同,差异与背景完全不一样。

  第一个不同,美国与西欧人为寻找机会流动就业非常普遍。据美国政府的一个统计,全美国每年有17%左右的人搬家。由于经济发展的波动,产业、技术与资金的流向的变化,因此各地的就业机会也在变化。美国人寻求更好地发挥个人特长与创业机遇的动因强烈,加上社会保障机制全国连网,又没有户籍制度的限制,这样就没有中国人那种故土难离的束缚。相对而言,购买产权房在某种程度上反而成为一种束缚。

  第二个不同,美国与西欧多个国家有大量的租房市场,较高的物业税促使业主要租出去,所以许多城市房租相对低廉。虽然总体上房租并不便宜,甚至也有相对很贵的地方,但要是与个人收入的比例折合起来算,房租相对而言是比较便宜的。而且,由于前些年房地产投资热潮,使得美国与西欧许多城市的大量住房闲置,租金持续下跌。此外,随着人口老龄化,空房还将继续增多,买房不如租房变成了一件简单而且划算的事。

  第三个不同,在美国与西欧,租房人的权益有较大的保障系数。

  一是房东不能随意调整租约,甚至租房人付不起房租时也不能强行撵出去,需要到法院起诉,而法院的判决通常是在一个有一定时间跨度内必须搬出,但欠费要等租房人有能力时偿付。二是房租的比例不能随便提升。美国的《房租管制法》限制了房东对房客收取的房租数额。房租管制法都允许每年的房租上涨一定的额度,比如2.5%。这就是美国的房租管制制度,它能保证租用者可以长期安心租房。虽然近年来也有所调整,但总体上涨幅不大,远不像我国许多城市的房租大涨的情况,房客可以放心租房。

  第四个不同,美国与西欧的一些国家为相当一批低收入阶层提供了廉租房。例如,美国有17%左右的人口居住在政府或企业提供的廉租房里;西欧也有高于20%的。一些人由于社会高福利,弱化了他们的社会责任,等待政府提供住房。

  第五个不同:美国与西欧的老年人往往在65岁后就出售自己的住房,住进老年公寓或护理型公寓。由于文化与观念不同,美国与西欧的老年人独立性很强,退休后不要子女照顾。人一退休即卖掉房子,用卖房的钱支付养老。政府规定公寓不得对老人提高房租,在土地税等方面,对老人有减免的优待,因此,美国与西欧老人可以在老年公寓或护理所里颐享天年。

  上述这五个方面代表着和我们完全不同的经济基础、体例制度与文化传承习惯,也是构成住房自有率相对较低的原因。它和我们国家各方面的情况都完全不同。研究了这些内容之后,不难发现,专家们炒得沸沸扬扬的中国城市住房自有率不过是个伪命题而已!(李开发)


 
编辑:王菲】
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