中新网9月30日电 美国《新闻周刊 中文月刊》刊发题为《解决拆迁问题的新起点》的文章指出，《物权法》将是解决中国房屋拆迁问题的一个起点，而非终点。以下为文章全文——
最近，家住上海市嘉定区江桥镇高潮村的胡明翠怎么也高兴不起来。2002 年，拥有“城市户口”的她，花了 32 万元人民币(4.2 万美元)向当地村委购买了这幢总面积为 210 平方米的两层别墅。这种直接销售给集体组织成员之外的“小产权房”，由于建造在农村集体所有制土地上，而且都没有经过规划和没有缴纳土地出让金等费用，因此，胡明翠只能拿到乡政府颁发的乡产权证，而无法拿到国家房管部门颁发的商品房产权证。尽管 3 月 16 日全国人大宣布，第一部以保障私有物权为目的的《物权法》将于今年 10 月 1 日正式实施，但当她知悉北京市房山区青龙湖镇的小产权房于 3 月 27 日被政府强制拆除之后，她便一直在担心自己的房子会遭遇相同的命运。
胡明翠说：“我花了钱，买了这个房子，它就是我的私有财产。政府不能说拆就拆�！痹谥泄�，像胡明翠这样的“小产权户”有非常多。单在高潮村，购买了小产权房的城镇人口便有一百多户。他们都和胡明翠一样，盼望《物权法》快些到来，因为“到时候我的房子就不是违法的” 。
但显然这仍然是胡明翠和其他“小产权户”的主观愿望。我爱我家地产经济公司副总经理胡景晖指出，《物权法》�；ぞ用袼接胁撇那疤崾牵翰撇娜〉�、使用、收益、转让必须符合法律的规定。但根据现有的法律，建造在农村集体所有制土地上的小产权房，如果想销售给城市人口，必须经过国家的征用，在交纳一定的土地出让金，变成城镇国有土地之后，才能通过招拍挂的方式进行出售。没有经过这一过程的私自买卖，即使在《物权法》实施之后，还是违法的。
隆安律师事务所的陈旭也同意，并指出《物权法》乃属于宪法一类的原则性法律，尽管当中规定城镇集体所有的不动产和动产，由集体享有使用权、所有权、收益权和处置权， 但是判断具体事件合法与否，还是要看具体法规是怎么规定的。由于目前中国有关小产权房的许多法律都分布在《土地管理法》、《房地产开发管理条例》等部门性的法律法规中，而且《土地管理法》中也明确规定了，没有经过规划的集体所有土地是不能被随意处置，故即使《物权法》推出之后，小产权房还是违法建筑，仍可以被政府强制拆除。
然而，北京经济时报房地产部主任谢光飞却不认为小产权房在《物权法》实施之后会被拆除。他表示，《物权法》明确规定了农民对拥有的土地享有所有权和处置权。所谓“处置”就是指盖房子、买卖和转让，因此说小产权房违法是站不住脚的。另外，他还指出，《物权法》并没有规定小产权房是不能接受的，也没有具体条文规定农民不能转让和处置宅基地。 谢光飞说：“法律不禁止的原则上我们就可以去做�！痹僬�，《物权法》也规定了私人对不动产、动产享有所有权。小产权房也是不动产，如果小产权房受到侵犯，户主有权力要求返还。他进一步指出，小产权房与现行的经济型适用房很相似，同样没有上缴土地出让金，也同样拿着不同于商品房的产权证。故既然经济型适用房能够得到《物权法》的�；�，在城乡一体化的今天，小产权房也应当如此。他说：“政府不能随意用推土机拆毁小产权房，这样的行为反而是违法的�！�
但胡景晖认为，不能把国家所有土地上的经济型适用房和农民集体所有制土地上的小产权房一概而论。他指出，虽然建在农村土地上的不动产确实受到《物权法》的�；�，但�；さ亩韵笫桥┟�，是那些能够合法取得这些房子的所有权人。同样地，城镇户口的人在城镇土地上购买经济型适用房也会受到�；�。但物权一旦跨过城市和农村的界限，保障便失去法律效力。
不过他也指出，小产权房是否会被强制拆毁，其实也要视该小产权房是建在耕地或非耕地上而定。过去国家为了保障十几亿人口的吃饭问题，故设立起了一根 18 亿亩耕地的红线。在中国，这 18 亿亩的耕地面积是无法动摇的。因此，建在耕地上的小产权房，无论什么原因都会被拆去，而建在非耕地上的小产权房，则有机会因为《物权法》的推出，使政府在处理小产权房的业主后续问题上变得谨慎和人道。胡景晖表示，目前大多数人都倾向接受把产权买卖关系变成长期租赁关系的解决办法。也就是说，把土地使用权转化为城里人向农民长期租用，这样房子就可免遭拆毁。但目前仍未有定论。
对此，九鼎公共事务研究所研究员秋风则另有看法。他说，即使推出了《物权法》，政府若仍禁止农民在宅基地上建筑商品房，实际上便是剥夺了农民实现土地收益最大化的权利。政府是国有土地的所有者，农民也是农村土地的所有者，政府可以随便拿土地做生意，农民为什么不行？允许农民转让土地所有权本身就是一种制度上的创新�？銮�，目前中国许多农民都在出售房屋，不少土地的法律规定事实上已经被农民所废除。故从这个角度来看，《物权法》未推出，本身关于土地产权的规定，包括对小产权房的享有，实际上便已滞后于现实，有必要根据相关的情况作出修改和补充。
《物权法》起草人之一、中国人民大学法学院院长王利明对此并不赞同。他表示，当初起草《物权法》的时候，许多专家就已经对小产权房的存在问题提出了不同的看法，而最后，更决定对这个争议性很大的问题采取了维持现状的处理办法�！段锶ǚā返娜访挥忻魅诽峒叭绾未χ眯〔ǚ康奈侍�，但它还是为将来的改革和发展留了余地。他表示，未来可能出现专门的特别法规来规范小产权房的问题。
除了小产权房，“钉子户”(拒被拆迁者)也是人们对《物权法》的另一关注重点，特别是它所引发的公共利益之争。2007 年 4 月，在已被挖了十米地基中间的孤岛上坚守了三年的重庆“钉子户”杨武，从开发商处获得约 350 万元(46 万美元)的拆迁补偿费及价值 30 万元(3.9 万美元)的安置房。他认为，这是开发商在知道新的《物权法》推出之后，他们出于非公共利益的拆迁行为将必败无疑而作的妥协。
杨武的胜利，近日导致了全国各地涌现许多效尤的“钉子户”。例如河南焦作中站区新采煤南街，有一户张姓夫妇至今拒不搬迁，要求补偿8万元和在购置新房的时候获得较优惠的价格。他们的拒迁目前造成两个单元的楼房无法建设，22 户居民不能按期搬入新房。另外，居住在吉林长春市的 80 岁老人苏连弟，也拒绝搬迁出他 54 平方米的房子，因为拆迁公司不能满足他要求获得一间 64 平方米住宅和比住宅房标准较高的补偿。
根据《物权法》的第 42 条规定，为了公共利益的需要，政府或开发商可以征收个人的房屋或其他物权，但必须依法给予拆迁补偿。而对于非公共利益的商业拆迁，物业的权利人可以自主决定是否转让自己的物权。这无疑是对以往内地普遍存在的强迁行为这一历史的一个巨大进步。然而，对于杨武的案例，《物权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授则很不以为然，并表示“他说不涉及公共利益就不涉及了？”
但江平也承认，《物权法》中所指的出于社会公共利益，可以征收私人财产，包括房屋拆迁等条文，的确并没具体列举哪些是公共利益的需要。因为现实中公益与商业的界限是很难划分，也很难用条文化的形式列举。例如，医院和学校都是公益需要，但医院也有营利性医院，学校也有民办高收费学校，故公共利益与商业利益的区分和判定，都必须由司法来解释。
另外，江平认为，物业权利人如果对拆迁的补偿表示不满，应循法律途径进行诉讼，而非成为“钉子户”。 王利明也指出，《物权法》里也允许商业利益的拆迁，因为在成片的商业开发中，也可能会涉及到一些非商业利益。例如,建设工业园区可以增加税收，获取一定经济利益，但在小区建设中也可能修建医院和学校,这就在客观上使其他社会成员受益。而且，公共利益和某些社会成员的利益的集合也可以相互转化。
还有一个月，《物权法》就要正式出台了。它已从大的方面赋予了人们对私有财产的诸多权利，虽然当中仍有许多模糊地带，且像胡明翠这样的小产权户，以及张姓夫妇和老人苏连弟等“钉子户”在《物权法》下是否合法和会否得到�；�，目前仍是个未知数，但肯定的是：《物权法》将是解决中国房屋拆迁问题的一个起点，而非终点。(邹雅楠 吴晓波)
相关报道
