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楼市调控:社会舆论能否取代市场理性?

2008年01月14日 11:24 来源:中国经营报 发表评论

  近来,对国内房地产市场是否出现“拐点”的争论持续不断。我们的结论很明确:一切言之尚早,因为短期内国内主要城市楼价不可能出现大幅下跌。

  但今年元旦新华社发表的一篇文章称:“深圳楼市没有大规模降价”。文章作者通过对深圳市一些在售新盘的走访发现,特区内楼盘很多都维持了万元以上的高价,部分楼盘价格仍达每平方米2万~4万元的水平,采取低价销售策略的,只是某些郊区楼盘。

  新华社文章对市场争议的“辟谣”,反映社会上出现的一种普遍预期:国内房地产市场应该进行大调整,楼价应该大幅下降。由于这种预期有着广泛的公众基础,这种预期对于政策的影响力是不能低估的。

  在经过以收紧银行贷款为核心的持续调控之后,国内房地产市场似已进入“隆冬季节”,其主要迹象如下:一是资金链持续紧缩,来自银行的资金供应显著减少,大部分房企逐步面临融资困境;二是住房交易急剧转冷,价高量缩的情况不断蔓延,各地楼盘出现小幅降价风;三是部分”地市”火热的城市土地拍卖迅速转冷,即使有成交,也多半接近底价;四是最值得注意的是,业界大佬们(如王石)公开对前景表示担忧,并着手调整企业的销售策略。

  然而,房地产价格的大幅下跌,是不是一个对全社会最有利的结果呢?我们认为,不是。

  房价大跌会让谁受益?表面上看,可能会有一部分购房者受益。但对他们而言,也要看是什么价位的住房,下降多少他们才买得起。如果是一线城市的中高档楼盘,就算下跌30%还是超出普通市民的购买能力。更何况,房地产投资永远是买涨不买跌,谁能保证大幅下跌时就会有大量的购买力出现?

  房价大跌的负面冲击则十分明显。首先,房价大幅下跌,住房贷款风险将立即提高,银行坏账大幅增加,负资产人士数量上升。其次,广大已购房者的资产价值将大大缩水。近十年来中国的住房供应改革,使越来越多的普通中国人——不论是新生的中产阶级群体,还是城市普通居民中的拆迁户——都拥有了自己的房子。房地产价格大幅下跌对他们意味着什么,不言而喻。第三,房地产市场信心的多米诺骨牌可能倒下,并引发其他的市场混乱。这不光是楼市自身的问题,随之而来的将可能是一场经济风暴。

  我们一向认为,房地产调控成功的标志,是让房价保持温和上涨,而不是大起大落。与此同时,政府应该以财政资源来着力解决最贫困的社会群体的居住问题。

  因为我们必须呼吁:社会舆论层面的预期,不能代替对市场的理性分析,决策层尤其应该对此保持冷静。如果在公众舆论的“压力”下,以房价大幅下跌为目标来制定政策,那将是危险的决策。(贺军 作者为安邦集团高级分析师)

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