- 2009年房地产投资走向何方 专家:抄底为时尚早
发表评论“房地产市场正在缓慢而不可避免地步入调整阶段，房价也将面临十年来从长期持续上涨走向中期公开下跌的转折点�！崩醋灾泄缈圃旱牡鞑楸ǜ嫦允荆壕湍壳岸�，行业内普遍出现的降价销售趋势在短期内无法明显缓解全行业当前所面临的资金窘境，过去一段时间内整个行业呈现出的投资过热迹象及其后续效果的释放都将是一个缓慢的过程，行业冬天的最严酷的阶段可能仍未到来。
而对于投资市场来说，不断探底或许是蕴藏的机会，或许仍是一个缓慢的拉锯过程。
“底部”预言：
“股票市场可能在2009年下半年才能探底，房地产市场要到2010年末。现在抄底为时尚早�！庇小白罹荚帜言ぱ约摇敝坪诺木醚Ъ倚还胰衔�，近期经济走势依然悲观，反弹也只是暂时的。
本刊认为：关于股市的短线预言最不值得参考，但靠谱的经济学家会对经济的冷暖提前感知。继续调整是2009年的主题，而反弹带来的只有波段机会，新手要当心反弹时自己当上“抄底”悲剧的主角。
“跌势”预言：
瑞士信贷预言：2009年房价将再跌5%，料2010年以后楼价将持稳。因此，瑞信将中国地产的2009年平均每股盈利预测分别下调35%。
本刊认为：对于房价的持续下调，从遮遮掩掩到公开下行，楼市比股市表现得稍微温和一些，而2009年楼价的下调幅度应会与2008年相似，房市调整尚未结束，这基本上是行业共识。
机构预言：
最严酷阶段或仍未到来
新华财经资信评级部门发布《中国房地产行业信用报告》指出，中国房地产行业在超速发展中积聚了很大的风险，而目前正是风险逐步释放的过程。鉴于房地产行业已构成中国经济举足轻重部分，该行业所涉及风险问题也将因国家政策调控方式方法与调控力度的变化而面临严峻考验。而在所有的可能政策变化中，土地、金融、税收、业务、外资及住房保障等政策变化的影响尤为重要。
本刊认为：多数房地产开发商存在行业景气循环经验不足、技术层次较低、财务管理与资本实力较弱等诸多问题，并导致其在国家政策发生重大调整或市场发生剧烈波动时普遍面临重大挑战。这样的挑战迟早要来临。
利率预言：
2009存款利率减到1%以下
摩根大通中国区首席经济学家龚方雄预言，估计中国央行会更积极去减息，2009年存款利率会减到1%或以下，贷款利息会减到4%以下。同时他认为，2009年第四季中国经济可望复苏，2010年经济回复正常的8%以上增长，但先要视乎全球经济能否复苏。
本刊认为：龚方雄是民间公认2008年股市“最�！痹ぱ约�，好的“业绩”让我们有兴趣去听听他关于2009年的预测。中国会继续降息几乎成了公认，不过若真以如此速度，中国就要与各国央行一起，在通往零利率的道路上狂奔了。
巨头预言……
或许商业地产的风险为零。过去几年，住宅价格一直在涨，相比而言，写字楼的价格低。从国外经验来看，政府对商业地产的产品介入较少，所以相较住宅风险小。商业地产的价值被低估了。
———soho中国有限公司董事长潘石屹
我个人感觉，最坏的时期已经过去了。
———广东地产商会会长、富力地产董事长李思廉
如果没有新的利好政策出台，仅靠现有已出台的政策，2009年情况仍不乐观。
出台的新政如果仍然不温不火，那么虽不会再崩盘下跌，但翻身的好日子就会时间较长。虽不能用八年抗战来比喻，但至少要三到五年的时间打一场解放战争，至少也是个持久战了。
———北京市华远集团总裁任志强
要拿出一些真枪实弹，拿出实实在在的真金白银来稳定股市和楼市。因为股市和楼市价格的稳定对居民通缩预期的影响非常大，稳定股市和楼市不单是简单的救股民和救开发商的问题，现在是如何提升消费，真正做到拉动内需和避免通缩预期，应该从这个层面考虑。所以我们还是继续预测除减息以外，会有更多的稳定楼市和股市的政策出台。
———摩根大通中国首席经济学家 龚方雄
目前房地产市场的现状，就像剧场里放了一半的剧目，观众到了中场阶段突然听说要改剧目。所带来的结果是外资投资者离场，部分海外华人投资者在观望；25-35岁之间的年轻人因为刚性需求，会停留在市场里不会离开，但他们对价格的耐受力却较差；还有媒体和经济学家会进行质疑。对于剧场来说，下半场开始10分钟后，一切会趋于安静。房地产市场也一样，到2009年上半年还会比较平淡，但到了下半年随着政策的逐渐明朗，市场会趋于稳定。
———万通地产董事长冯仑(整理/詹青)
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