- 2009楼市博弈：继续观望与欢迎抄底
2007年是土地为王，2008年是现金为王，2009年是现金周转为王
2009年第一周，王洪(化名)期盼的“�！泵挥械嚼�，他监测的全国土地拍卖市场仍然是一片“熊”气。王是一家全国性知名地产研究机构的土地分析师�！罢庖恢苋�20多个城市推出的几十宗住宅用地中，只有4幅成交，与2008年的土地熊市特征基本一致�！�
关键词：观望
云南某地级市的招商科科长朱俊(化名)最近频繁转辗于北京、上海、广州、成都等开发商云集的城市，希望拉�！叭缫饫删�。不过，他先后接触了碧桂园、绿地、万通等知名开发商之后发现，真正想动身去他所在的城市考察的开发商并不多。
“2009年，昆明推出的两幅土地仅仅1分钟就完成了底价交易，大多数城市的土地还是流拍的居多�！敝炜「嫠摺吨泄ā芳钦�，“土地市场的观望气氛仍在延续�！�
朱俊所遭遇的尴尬，在世茂集团一位开发经理看来再正常不过了�！�2008年几乎所有的地产商都在观望。有钱的属于观望，没有钱的属于休息、调整�！闭馕豢⒕砀嫠呒钦�，政府要考虑土地收益，企业更要考虑自己的经济效益�！�2007年是企业拿钱抢不到地，2008年是企业没钱拿地�！痹谡庵智榭鱿�，2009年土地市场大规模供地、拿地的现象都难以发生�！�2008年主要是国有房地产企业拿地比较多，而民营房地产商和外资房地产商都很少拿地�！�
伴随着地产商的观望，土地的成交溢价也出现了显著变化�！啊�9·27’新政之前，开发商拿地的时候，底价2.5倍以内的都可以接受。但2008年以来，底价1.5倍之内能够接受的都是少数了，能够底价成交的土地也是幸运了�！笔烂臣诺恼馕豢⒕硗嘎�。
“土地观望的态势还要延续多久，现在还不好判断，因为现在很多公司都没有钱。2007年是土地为王，2008年是现金为王，2009年是现金周转为王。2008年很多公司的市值都降了60%以上，大家都在调整、休息、观望�！奔瘟夭耐恋胤治鍪α踔怯氯衔�，如今很多上市公司都有五六年的土地储备，“2009年是消化土地库存的时候�！�
关键词：库存
实际上，土地一直被地产商当做稀缺资源进行周期性操作�！耙话闱榭鱿�，一块地从拿地到建成需要3年的时间，加上一些人为囤地的现象，有的项目会被拉长到七八年，所以在楼市低迷的时候，大多开发商即使不买新的土地，还是有项目可做的�！背啥家患铱⑵笠档母涸鹑烁嫠呒钦�，连开发速度惊人的万科也以缩减开工面积来应对这两年的楼市低迷，“谁还会大量买地呢？”
戴德梁行住宅部主管蒋尚礼研究发现，目前土地市场库存属于“主动性积压”�！�1998～2008年的10年间，全国范围内，用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，有近40%的土地滞压在发展商手中�！彼�，土地市场的走熊，对于大多开发企业来说，并没有主动下手的必要。
然而，土地的价格是根据房子的价格波动的。有机构统计表明，房价如果下跌10%，那么土地价格会下跌30%；反之亦然，如果房子上涨10%，土地就上涨30%�！�2005年、2006年政府按计划缩量供应土地，2007年放量供应，但2008年面临市场冷淡被迫缩量供应。大部分城市的2008年土地供应只完成了60%左右，这还包括保障性住房的土地供应�！苯欣袼�。
然而，站在朱俊的角度来看，土地囤在开发商手里，要比囤在地方政府手里要好�！胺康夭蹲嗜匀皇堑胤骄玫闹匾槌刹糠�，而拉动内需、扩大保障性住房都需要地方财政来支撑，土地出不去，哪儿去找那么多钱��？”
据记者了解，2008年下半年以来，地方政府为消化“库存”降低了不少身段，有的土地直接在2007年地价的基础上打了3折，远远超过附近楼市的跌幅。加上地方政府频出的税收优惠等“救市政策”，土地市场已经进入买方市场。
“即使是在熊市，也要想办法把土地卖出去�！闭馐侵炜〈臃止苁谐つ抢锝拥降拿�。
关键词：运气
从2008年土地财政的难堪可以理解朱俊接到的这道“命令”。
重庆、南京、上海等市场土地交易中心公开的数据显示，整个2008年当地的各类土地出让金收入不足2007年的四分之一。
面对日益加大的土地财政压力，地方政府开始采取措施自救，有些地方甚至调整土地政策，喊出了“欢迎抄底”的口号。
据朱俊透露，他在与开发商接触的过程中了解到，辽宁、湖北部分二三线城市，甚至会暗地里根据开发商投资项目不同，对成交的土地出让金给以不同级别的优惠。其实就是打着支持城市发展的旗号，将土地出让金的一部分再返还给企业。朱俊透露，部分项目的返还比例可以达到30%，甚至50%。
一方急着卖，一方不急于买。
“从目前的情况看，2009年的土地市场肯定有一波抄底，关键是看你抄得准不准，目标土地是不是符合自己的企业战略，这中间或多或少还是有些运气的成分�！鄙鲜龅某啥伎⑵笠档母涸鹑苏庋芙岬�，股市不由你，土地市场也是一样，并不是每个人都可以抄到底的。
刘智勇分析认为，2007年在中国土地市场上翻云覆雨的外资开发商如九龙仓、新鸿基，以及内地的房企大鳄万科、碧桂园、恒大等，在2008年鲜有动作，2009年也将以观望为主�！岸靡嬗谡咧С值难肫蠓康夭探谄灯荡鲆值南�，不过他们更善于压价�！�
“按照规律来看，土地市场的回暖滞后于楼市的回暖�！蓖鹾楦嫠呒钦�，在现今的市场状态下，敢于逆市拿地的开发商，更多的是在试自己的“赌运”。(来源：中国经营报 作者：张明)
| 【关于我们】-【 About us 】- 【联系我们】-【广告服务】-【供稿服务】-【法律声明】-【招聘信息】-【网站地图】-【留言反馈】 |
|
本网站所刊载信息，不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件，务经书面授权。 |
| [ 网上传播视听节目许可证（0106168)][京ICP证040655号] [京公网安备:110102003042-1] [京ICP备05004340号-1] |