- “五年房价翻番”需看政策脸色
摘要：众所周知，中国的股市和楼市基本都是政策市，所谓“炒股要听党的话”虽是一句戏言，但是调控当局手握大量资源，包括政策资源，足以对资本市场和房地产市场形成强大影响力，这一点应该毋庸置疑。承认了这个前提，我们才能来讨论问题。
在11月1日举行的“2009中国地产年会暨中国人居60年高峰论坛”活动中，国金证券首席经济学家金岩石再次祭出了“5年房价翻番论”，称“以2009年1月1日的城市可比均价为基准，未来5年之内，房价至少再翻一番，上�；岢鱿�30万元每平方米的天价豪宅”。
对于类似的言论，公众早已见怪不怪，更有激愤的网民对此予以抨击，认为专家是在替利益集团说话，是在为房地产发展商背书。这样的争论与纷扰，恰让我们想起2007～2008年颇受舆论关注的牛刀与徐滇庆对赌深圳房价的新闻事件：2007年7月，北大教授徐滇庆与评论人牛刀打赌，预测深圳房价会涨，并声称如果房价降了就登整版文章向深圳市民“道歉”。2008年7月，深圳房价低于2007年同期，徐滇庆登报道歉。不同的是，金岩石的言论虽然屡遭质疑，但是没有人出来对赌；相同的是，两人都是在房价高位继续看多楼市，只不过，金岩石“聪明地”把预测时段拉长了一些。
近年来，房价的涨跌早就成为社会公共问题和公众的焦虑所在，面对异常庞杂的迷局，广大“准房奴”需要的是理性判断和符合实际情况的分析。抛开我们对“5年房价翻番论”的激愤和偏执的情绪，笔者对于金岩石的此番论断也不敢苟同。
众所周知，中国的股市和楼市基本都是政策市，所谓“炒股要听党的话”虽是一句戏言，但是调控当局手握大量资源，包括政策资源，足以对资本市场和房地产市场形成强大影响力，这一点应该毋庸置疑。承认了这个前提，我们才能来讨论问题。
就深圳本地而言，最近一位对房地产走势预测失误的专家当属深圳大学的国世平教授，国教授年初在公开场合曾言：“今年对房地产市场而言是寒冬，明年则是隆冬�！被耙粑绰�，深圳房价飙升，从2月份的新房成交均价10770元/平方米的低点上涨94%，9月深圳新房成交均价达到20940元/平方米，再创历史新高。国教授的判断出现偏差，主要原因在于低估了国家4万亿投资以及诸多优惠政策对房地产市场信心的影响�；谎灾�，房地产市场在以往的政策环境下，的确极有可能出现国教授所言的“寒冬”和“隆冬”，但是救市政策的力量强行扭转了这一趋势，使得他的预测落空。
回到金岩石的言论上，“5年房价翻番”是否有实现的可能呢？笔者认为取决于当下房价所处的区间和相关政策是否出现调整。
现在的房价处于怎样的区间？用股市来打比方就是———目前房价处于6000点甚至7000点，因为房价在诸多城市已经超越了2007年的价位。更可怕的是，因为政府调控政策的原因，楼市并没有如股市一样探底1600点，也就是说它的风险始终没有彻底释放，更遑论风险教育的完成。经过一轮刚需释放的销售狂潮之后，房价再涨需要投资客接盘，可是自9月以来的价涨量缩说明，投资客也不傻，他们在犹豫，他们在出货。
没错，股市已经涨了接近一倍，可是，股市是从1600点涨上来的一倍，而楼市是略有下探之后昂首冲击2007年高点的疯狂，二者不可同日而语。在目前这个阶段，房产越来越多地具有投资品的属性，是投资品就要有调整，就要有涨有跌。在现在的价位区间鼓吹“5年房价翻番”，误导公众的可能性很大，我们不要忘记1997年亚洲金融风暴的教训。以近在咫尺的香港为例，当年买房被套的业主还有相当一部分没有解套。
其次就是政策风险的问题。确切地说，无论从国际金融局势还是从国内货币政策来审慎观察，流动性最宽松的时候已经过去。澳大利亚、以色列、印度以及挪威相继宣布加息，客观上将起到抑止货币流动性和经济可能过热的效果。就中国而言，媒体以及专家都在讨论明年加息的问题，加息对于房地产市场意味着压力倍增。必须看到的是，调控当局一旦开始加息，出于“管理通胀预期”的需要，此后有极大可能进入加息通道，这对房地产市场而言绝非喜讯。
至于更为微观的二套房贷政策目前也已有收紧趋势，最新的消息是“上海二套房贷被全面收紧，利率上已很难获得任何优惠，甚至有国有银行对二套房贷开始施行一刀切的基准利率上调10%的政策”。二套房贷政策的收紧将极大地震慑投资客，在这种情况下大谈“5年房价翻番”风险很大。
在5年的时间坐标中来看，其他影响房地产市场价格的因素包括物业税推出、经济模式调整等，任何一个因素得以落实，都将极大地影响房地产市场的长期走势。何况还有我们目前难以判断的地方政府财政收入来源的改变等。金岩石博士面对如此之多的变数仍力主“5年房价翻番论”，确实让人困惑。
所幸，从金岩石博士以往的预测记录来看，准确率比较低，笔者对“金岩石本轮股市反弹预测基本不靠谱，3年预测命中27%”(《新快报》2009年07月18日)的新闻还记忆犹新，所以，我们或许可以把他的话作为参考或者反向指标，而不是当作奋不顾身投入楼市的指导意见。（□王晓）
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