- 金融时报：加强房地产市场调控需协调配合
12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部和审计署五部委联合发出通知，要求进一步加强土地出让收支管理，不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。业内专家指出，这是继12月9日国务院常务会议决定调整营业税优惠政策和12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议明确表态“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，并就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设等四大举措之后，管理层出台的又一明确政策指引。而近期管理层密集出台土地、税收、信贷等一系列房地产宏观调控政策，不仅透露出管理层对当前房价上涨过快的高度重视和担忧，而且全面加强房地产市场调控力度的政策倾向愈加明显。
回顾过去的一年，为应对国际金融�；�，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。在销售持续回暖的带动下，房地产开发投资逐步回升。今年前11个月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%。特别是今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。与此同时，房地产市场的回暖也明显拉动了相关产业如水泥、钢铁、建材、家电、家具、装修等行业迅速走出低谷，促进了保增长目标的实现。
但是，随着房地产市场的回升，一些城市房价过快上涨引发的经济增长矛盾也日益凸显。今年的最后一个月，北京市土地市场依然以“地王”争夺战开场。事实上，决策层对此并未袖手旁观。中央及有关部门今年下半年已陆续出台了多项政策措施，以期抑制房地产市场的狂热。毕竟，部分城市房价的畸形上涨使房地产市场泡沫不断积聚，而且也给金融体系与宏观经济运行埋藏下巨大的隐患。业内人士指出，如果对畸涨的房价不进行控制，从长远来看对经济发展只会有害无益。同时，畸涨的房价致使许多民众买不起房，无力实现安居梦想。
央行上周公布的2009年第四季度全国城镇储户、企业家、银行家调查问卷调查结果显示，四季度企业家宏观经济热度指数自今年一季度达到谷底后连续第三个季度回升；银行家宏观经济信心指数也连续三个季度回升，预期经济继续转好；居民收入和就业感受持续好转，投资意愿不断攀升，但是对房价上涨预期强烈。
业内人士指出，包括开发商贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款，金融机构提供的房地产贷款已达到几十万亿元。房地产企业贷款增速远远超过了固定资产投资增速，而个人按揭贷款更是达到了“天量”的规模。因此，加强房地产信贷风险已刻不容缓。
尽管商业银行不良资产依然维持“双降”，但信贷风险肯定与巨量信贷投放相伴相生。银监会副主席王兆星曾撰文指出，监管机构高度重视跨市场风险传染，严禁信贷资金违规进入股市和房地产市场。制定了具有逆周期特征的住房贷款政策，对居民首套和改善型住房实行低首付和优惠利率政策，对其他具有投机性质的房贷提高首付比例，取消利率优惠，甚至在市场利率基础上根据风险定价上浮，抑制房地产市场的投机和泡沫。
农业银行高级分析师李刚表示，当前管理层应当进一步加大房地产市场调控政策的力度，采取更为有力、有效的调控举措，尽快挤压房地产市场中业已存在的泡沫。以个人按揭贷款为例，下一步要区分不同类型的按揭规模。如居民自住和改善型住房消费贷款可继续给予优惠，而对投资投机性购房除了在贷款方面更趋严格之外，还应在税收等方面进行相应地限制�！熬」芸赡芑嵊懈髦指餮亩糁品考酃焐险堑拇胧┏鎏�，甚至实施加大差别化信贷政策，但其本意都是为了促进房地产市场的健康发展，绝不是在打压房地产市场，”李刚强调说。
值得注意的是，遏制房价过快上涨需要多部门的协调配合。目前，将个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到5年，提高了5年内二手房的交易成本，有利于遏制短期炒房行为；将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，提高了开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应，既可打击一些热点城市的炒地、囤地现象，又可在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。而加强房地产信贷风险管理则是从资金层面对房价上涨过快进行遏制的另一重要手段。银监会今年6月份曾下发通知，要求银行严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，切实防范按揭贷款风险。
近日有消息显示，银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，包括产业结构调整中的信贷风险、案件风险、政府融资平台信用风险、房地产行业信贷风险、个人贷款违规流入资本市场风险和流动性风险。商业银行将对自查发现的风险隐患制定针对性的防范整改措施，对排查中发现的资本金不到位、项目手续不完备等有风险隐患的贷款要抓紧落实整改措施，对实力较弱不符合信贷准入的要加快退出，对已经形成不良贷款的各行要指派专人进行清收。
另外，金融系统对风险防范也在逐步加强。监管机构根据宏观经济形势变化建立动态资本和动态拨备要求，除差别化调节商业银行最低资本充足率外，把拨备覆盖率要求从过去的100%提高到130%，现在又进一步提高到150%，其意图是在信贷扩张和银行盈利较好的时期，要求银行多将盈利转化为资本和拨备以抵御未来的潜在风险，提高抵补预期和非预期损失的能力，使银行体系更加安全、稳健。银监会上周发布《商业银行资本充足率信息披露指引》，对商业银行资本充足率信息披露的范围、内容和流程规范等提出了明确的监管要求。相信上述风险管控不仅有利于金融体系的稳健运行，而且也有利于我国房地产业的健康发展。(记者 李倩)
Copyright ©1999-2024 chinanews.com. All Rights Reserved