- 市场热议岁末楼市趋势 政策拐点已现苗头
主持人语
一年一度的中央经济工作会议召开前夕，中央高层接连针对楼市表态，要抑制投机性购房。楼市泡沫不仅关系百姓住房问题，也关系着宏观经济的安全运行。
据新华社报道，国务院总理温家宝上周六在上�？疾毂Ｕ闲宰》抗こ探骨榭鍪北硎�，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。
这是今年以来，中央高层首度公开对楼市中的投机性需求进行表态。
在长沙我们发现，对于房贷政策的收紧和接下来可能的变数，市民也表示出关注与担忧。长沙多家银行尽管没有公开承认收紧房贷，但内紧的做法已成主流，对于首套非普通住宅，基本都要求首付3成、利率8.5折，部分银行甚至表示，这是最底线，能否享受该项优惠还得看客户信用状况。那么，房贷政策真的收紧了吗？如果是真，又将给长沙楼市带来怎样的影响？大家对接下来的市场趋势如何看？
本期嘉宾
(排名不分先后)
黄建敏 阳光100国际新城营销总监
杨 桢 易居中国·克尔瑞长沙机构总经理
严 勋 木莲花苑副总经理
黄李军 盛世华章营销总监
全翔荣 浩龙音乐界总经理助理
李 明 新浪网友
二套房贷收紧，抑制投机趋势明显
黄李军：二套房贷收紧是因为房价涨幅过高，国家要控制。房贷无非是两个部分，一是首付；二是利率的调整。通过经济调控手段来导致一部分人的购买力受到了抑制，然后抑制整个消费市场，从而抑制房价。
购房的有三类客户，一类是刚性需求客户，二类是改善型需求客户，三是投资型需求客户，而且更多的是刚性需求和改善型需求的人，这些人把房贷看得更加重要。
从长远来看，楼市肯定是一个逐步上扬的过程，一是通胀的需要，二是人口的增加。另外，还有农民要进城，楼市长期看好。二套房贷收紧短期内对楼市肯定会有影响，但从中长期来看，影响不会很大。
黄建敏：我认为二套房贷收紧是央行抑制房贷的一种手段。二套房贷收紧对于多次置业的人来说，是要加重其赋税。国家要扶持个人能力上有欠缺的人能够买到房子。
目前中央已经定调，明年继续采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策。我的判断是，明年开春以后还是比较积极宽松的信贷政策，贷款利率应该保持不变，至少明年上半年是这样。我对明年的预期相对谨慎乐观。
全翔荣：11月27日，中央2010年度经济工作会议的前期准备会议中提到：“保持宏观经济的延续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步有效应对国际金融�；某寤骱凸叹没厣幕��！�
从这个风向标可以看出，这是在鼓励首次置业的需求，�；ざ胃纳菩椭靡敌枨�。从另外一个方面来讲，二套房贷收紧是抑制投资性需求，这是我个人对2010年楼市的预测。
从政策来看，首次置业的人群还将享受国家拉动内需的政策。对于改善型需求的消费者来讲，2010年对改善型需求的相关条款和执行标准可能会进一步明确化；对于投资型需求给予限制，如果说二套房实行1.1倍利率的话，对于投资人群来讲无疑是首付比例提高，月供也会相应有所提高，肯定会抑制投资和投机人群的需求。
杨桢：国家的优惠利率政策从初衷来看，是保证首次置业的群体。但是，从全国市场来看，一些投资型需求已经进入到这个市场，已经违背了这个初衷。
对于二套房贷收紧，国家应该不会采取“一刀切”，会维持7折利率，同时对投资型需求在贷款利率上加以限制。目前，从宏观经济来看，企稳回升的趋势基本上可以确定，但回升的基础尚不牢固，在这个时候，如果国家急速地采取信贷收紧政策的话，将会打击这个脆弱市场的需求，也会影响到宏观经济增长的速度和经济复苏。
从长沙的市场情况来看，二套房贷收紧的影响应该不会太大，长沙的投资型需求不是很多，包括大别墅目前都是自住型的需求。
严勋：长沙的二套房贷是否会收紧？会。因为现在投资客开始进场，房价开始上涨。2007年楼市为什么会崩盘？就是因为投资客将股市的钱投资到楼市里来，导致房价大幅度上升，也导致了民生的不稳定。二套房贷收紧主要是打击投资型人群的需求，维护市场的稳定。
今年的量大部分是刚性需求和改善型需求，房价真正起暖回升是从货币补贴发下来的阶段开始的，到现在量差不多放完了，国家的政策也要打击投资，让房地产业稳步向上发展。国家的政策预计两年内都要稳定实现保八，明年的经济走势与房贷会有直接关系。
谨慎乐观，长沙房价近期难以下降
李明：作为消费者最关心的就是价格，在一定的经济条件下尽量改善自己的居住条件，但这与收入又是矛盾的。因此，消费者最关心的是：房价到底会不会降？
黄建敏：长沙12月将对基础地价全部重调，肯定是往上调，地价贵了，地王又不断，房价还会越来越便宜吗？肯定不会。任何开发商拿了地都是精耕细作的，都想把品质做得比周边在卖的房子好，房价肯定不会降的。
黄李军：我们来判断一下房价会跌还是会涨，二套房贷对此有没有影响？要看国家的经济预期如何。我认为是谨慎乐观。国家通过政策给大家一个信号，给开发商，给市民，给首次置业者信心，房价会涨，但涨得可能不会那么快，房地产市场也会按照市场状况来定房价。
李明：房价从长远来说不可能降，只可能涨。但是，我认为涨是有一个度的，不管是刚性需求者还是改善型需求者，他们的经济实力是有限的，当超出了预期的话，他们只能是观望。我还是那句话，作为消费者，更关心的是结果，而不关心道理。对于自住客户来讲，价格是非常敏感的。
黄李军：如果明年没有大的经济风暴的话，我想明年底房价应该会升不少。
全翔荣：站在我个人的角度讲，不希望房价起落太大，对市场不好。
黄建敏：我们也希望不要涨得太高，单价太高不好卖。
关注城市运营，好地段还是可以出手
主持人：目前，长沙的房价比较低。如果二套房贷收紧的话，让在座的各位二次置业，你们将会选择哪里？你们认为现在长沙市区的理想地段在哪里？
严勋：长沙现在的利好区域是地铁口岸、五一广场，投资小户型、新公寓。在长沙投资房地产的收益还算高的。
黄建敏：我只买两种房子。中心地段的小户型肯定买，对长沙而言，长沙是一个多中心的区域，像五一广场、侯家塘、东塘等这些地方的小户型可以买；高品质的大户型、洋房可以买。
黄李军：我买房首先需要一个大社区，社区环境要好；二是交通要方便，周边要有地铁物业；三是购物比较方便，周边有大型超市等。这种房子将来的升值空间也比较大。如果投资的话，我比较倾向于市中心的小户型，不是为了出租，而是为了倒腾出去�；褂�，地铁口岸、过江隧道站口附近等地方现在是价格洼地，可以考虑。
小户型我看中的是江边正在拆迁的区域，即使价格到了7000元/平方米也会下手。而商铺，像东塘、侯家塘、地铁口岸附近的都可以下手。
全翔荣：如果是居住的话，我选择河西；如果是投资的话，我选择东方银座附近，在远大路。另外，侯家塘也是未来配套非常齐备的，加上政府的商务圈规划，侯家塘发展的潜力比较大�；褂�，五一商圈也非常棒。
李明：如果是自住的话，我认为居住环境是首选，我对区域要求不高，只是要求交通便利，配套设施比较好。我和朋友都对小户型感兴趣，但长沙的小户型现在有点跳价，看了几个要么没货，要么价格太离谱。
杨桢：我投资的话可能会买在武广新城沿线。
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