- 中央政策一周三变 业内称开发商好日子到头了
12月14日，国务院常务会议提出遏制部分城市房价过快上涨势头，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作等房地产行业发展的相关意见。随后，运用土地、金融、税收等手段对再度出现过热情况的楼市进行调控的政策组合拳也相继出手。
12月18日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，全部土地出让款原则上1年之内缴清。
12月23日，财政部、国税总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，温和调整二手房营业税。
同一天，国土部也公布了全国九省18宗“闲置土地”的查处通告，直指开发商囤地闲置现象。
种种信息表明，去年年底以来国务院出台的扶持房地产发展的政策正在被新的控制过热发展的政策导向所取代。
这些政策的动作，对即将顺利度过2009年的开发商们来说，关于明年市场的预期却充满了太多的不确定，2010年楼市究竟会演变成怎样的局面？
聚焦地产热点、解析楼市悬疑——本报“楼市三人行”第一期，我们请到了恒大地产集团长沙置业有限公司总经理魏朝阳、湖南珠江实业投资有限公司总经理郭佑雄、世纪金源(湖南)集团营销副总经理薛丽一起来展现他们所能看到的未来。
交锋时间：2009年12月24日上午
交锋主角：
魏朝阳
恒大地产集团长沙置业有限公司总经理
郭佑雄
湖南珠江实业投资有限公司总经理
薛丽
世纪金源(湖南)集团营销副总经理
“开发商的好日子，差不多到头了”
政策
潇湘晨报：政策是一出戏，不到落幕，谁也不知道结局到底如何。当255亿的广州地王，在中央政策风向一周三变的当下横空出世，更大的忧虑在于，在政府温和政策的语境中，市场依旧“桀骜不驯”的表情，是否会带来更为严厉的政策表达。在中央政府温和调控出台之后，市场并未像政府所希望的那样迅速步入理性，在各位的判断中，是否会如2007年一般，政策重拳连续出击？
魏朝阳：有一点是贯穿始终的。政府出台任何政策，归根到底是为了促进房地产的健康发展。二手房营业税政策、土地款首付提高……这一系列的政策出台，根本原因是今年下半年房价涨得太快，而不是为了打压这个行业。作为GDP8%增速的主要贡献者，房地产行业关系的层面太广太复杂，在经历2008年的寒潮之后，政府已经意识到房地产行业的脆弱，这意味着在中国经济面并未全面好转的背景下，房地产仍然将是政府财政收入的重要来源。
郭佑雄：更明确点说，就是明年的政策，不会回到2007年那么严厉。针对房地产价格上涨过快的现实，政府出发点，是希望平稳地上扬，市场经过2008年的阵痛之后，相对来说比较理性。但从某个意义上来说，我是个悲观主义者。政策对于明年的市场肯定会产生较大影响。从今年来看，政策效应暂时还没体现，具有一定滞后性。但是对于明年市场而言，政策风向的变化，很可能对房地产企业的开发思路产生影响，尤其是中小型的房地产企业会进行调整，有可能影响供需的平衡。说得更加直接点，房地产是一个需要“听话”的行业，政府一管就“死”，政府一放就“疯”。但是，对于明年来说，出现一系列政策是必然的，房地产商的好日子差不多到头了。
“房价长期看涨，自住需求无需等”
房价
潇湘晨报：房价，还是房价，对于面对《蜗居》感同身受的中国人来说，房价，是最受关注的命题。在2007年的政策中，中国房价的2008年低谷显然给了大多数人关于房价的期望，那么对于长沙而言，明年的房价，是否会出现值得购买的曙光？房价的涨幅，是所有人最为关心的话题，那么对于自住型的消费者来说，明年是不是一个合适的购房机会？
郭佑雄：我个人认为，自住型需求者买房越早越好。应该看到，除非是发生了战争、政局不稳和其他重大的自然灾害，否则房价一直会上涨。上涨的原因很多，首先是货币贬值，其次是城市的配套发展越来越完善，投入越来越多，分配到每个房子的价值也会一年比一年高，这种趋势可能有波动，但是总趋势是不会变的，所以房价上涨的趋势是肯定的，这是价值规律在发生作用。
魏朝阳：明年购房应该是一个合适的机会。首先房价上涨是一个肯定的趋势，长沙房价相对是合理的，是健康的，明年买房应该是一个合适的机会。此外，房产永远是资产增值保值的一种最好的渠道，从这些意义而言，明年买房仍然是合适的机会。
薛丽：就湘江世纪城的购买情况而言，自住型需求的大部分消费者可以承受的总房价在40万元左右。50万元以上的，以改善性需求为主。从中长期的房产政策来看，房地产行业的持续发展是国家支持的，另一方面，一直存在的通胀预期，也导致了房价上涨的预期是肯定存在的。在这样的情况下，自住型的刚性需求不用太过考虑购买时间，而是要看自己的承受能力，早做决定。
“明年长沙楼市或将相对稳定”
市场
潇湘晨报：2009年的中国楼市，很火。有的是销售“火”，一如长沙，年销售量可以突破1400万平方米；有的是价格“火”，就像上海、深圳、广州，3000万的房子也可以一天卖63套�！巴稹钡谋澈�，是普通民众的怨声载道。那么，2010年的中国楼市，开发商、购房者应该以怎样的表情应对呢？
郭佑雄：明年将是开发商面临反复折腾的一年，开发商很可能就会在反反复复的折腾中，迎来不算好过的一年。我对全国楼市的预期比较悲观，但在长沙，因为土地成本等相关成本的上涨，加之房价泡沫不多，不会像其他城市那样波动太大。我估计，明年长沙的房地产市场，先稳定再发展是一个主旋律。在稳定中慢慢发展，最大的风险来自于政策的风险，而长沙对应的，则是平稳发展，大规模大幅度的下跌也不大可能出现。
薛丽：2009年是湘江世纪城的销售达到最高峰的一年，明年的情况是否能像今年一样，我个人觉得可能要到明年年中才能看清楚。从目前的情况来看，国家的调控政策已经开始陆续出台，这也已经或多或少地影响了大家对明年市场的判断。对于明年的情况，开发商目前已经出现了分化的情况，有的开始采取一些优惠促销的方式，变相地降低房价，加速销售量；而有的则是放慢供应，提高房价。另一方面，这些调控政策的出台，对于消费者的购买行为将会产生影响。比如说，可能会加深加重他们的观望情绪，投资性的房产购置行业是不是也会因此而降温，这些市场波动会否在明年出现，会在多大程度上影响到楼市，都还不太确定。只有看下一步国家政策出台的情况来判断，也许等到明年年中才会比较明确。
魏朝阳：房地产行业是国家的支柱行业，这是事实。但是从目前国家出台的相关政策来看，针对部分城市房产过热的现象开始调控的方向也是明确的。作为长沙这样的城市而言，虽然并不是国家政策调控的主要目标，但是政策的影响一定会带来市场的波动。从长远来看，房地产行业向上的发展大趋势是不会改变的。目前政府出台调控政策，还是温和的，并没有太多的严厉措施，这也是为了保证行业的持续稳定发展。明年房地产市场应该还是会保持一个相对稳定发展的局面。
三种行动三个表情，或许都有可能
正如地产人士王世泰所言，看懂2009年楼市的人是神仙，看不懂的是凡人。癫狂的2009即将翩然谢幕，2010楼市何等风情？且疯狂，且阵痛，或是一如今年的股市散户，一朝回到解放前？或许，都有可能。
当下的长沙地产，恒大、湘江世纪城，无一不是让业界，让市民瞠目结舌的名字。一个是，两年5个项目，光速出��；一个是年销售120万平方米的超级大鳄，再加上珠江花城这个长沙楼市最早的精装修试水者，面对地产这个始终说不厌的话题，或坚信，或悲观，或游离。三人何言何行？不妨窥之。
魏朝阳，恒大地产长沙公司董事长兼总经理。这个以“恒大速度”从广州空降长沙的董事长，凭借两年时间5个项目入市的光速，不仅在长沙，或许在国内都少见。这个长于“速度”的地产人，对于长沙地产依然充满信心，“在现有政策不变的形势下，长沙房价保持平稳还是个主角”。
与之态度相反的，是郭佑雄这个“悲观主义者”。尽管成本上涨的预期仍然带给长沙一定上涨空间，但这个自诩“地产批评者”的博士级总经理，仍然是“看不到明年房价上涨的希望”，一如珠江实业这个从业30多年的庞大国企，在经历了大起大落的中国楼市几番起伏之后，谨慎理性是本能。
低调的薛丽，就像湘江世纪城一样，不动声色却无法忽视。当年销售超过120万平方米的长沙房地产销售纪录，在这个刚过30的年轻女性手中创造，多少有点让人无法置信�！懊髂暧Ω糜懈龇炙�，在上半年和下半年”，这个偶尔流露小女人神态的营销副总经理，对待市场的波动，却有着女性特有的细腻与敏锐。
既不盲从于内心的乐观期望，也不对局势轻易研判结局，相信的是市场第一手的数据与需求，来自售楼部一线的消费需求预期，才是决定格局的根本所在，“明年，将在政策的力度和消费者需求之间博弈”。言之孰对孰错？或许，只有时间能够解答一切。不过，让所有人都认同的是，明年，将是大盘的游戏场，大盘当道是一个不可回避的现实。
[来源：潇湘晨报]
[作者：文洁 刘渝渝]
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