- 囤地严打山雨欲来 有些闲置地块是“被囤地”
有业内人士透露，南京市场上的闲置地块如果全部开发，或将为市场增加三至四成的供应量，期待针对囤地的新一轮严打能为房源紧缺的楼市“补补血”。
继出台限制、禁止用地项目目录后，国土资源部又在酝酿新的举措。11月13日，国土部规划司司长董祚继在十部委抑制产能过剩第二次联合信息发布会上称，国土资源部很快将出台后续政策打击开发商囤地行为，并对重大违法案件进行曝光。而近期央视对囤地的报道频繁，广州等地也先行一步出台了打击囤地的政策，显然，针对囤地的新一轮严打即将启幕。
就南京楼市而言，开发商囤地的情况怎么样？这些地拿到市场上能够增加多大的供应量？对抑制房价快速上涨作用大不大？相关政策会不会遭遇执行难？《扬子楼市》就此采访了主管部门和业内人士。
07地王启动的不到1/3
有数据显示，1998-2008年全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。11月1日，潘石屹接受央视《经济半小时》节目采访时也称，中国有大概占三分之一的房地产开发商从来不盖房，虽然这个数字是否准确无法考证，但立刻在市场上掀起了轩然大波。
那么，南京开发商囤积的土地大概有多少？如果这些地块全部推向市场，大概能增加多少的供应量呢？易居·克而瑞(中国)南京房地产研究院研究部经理王鹏告诉笔者，南京开发商手上的地还是比较多的，比如2007年的那些地王到现在开出来的还不到三分之一。而据业内人士透露，有些开发商拿地甚至还是2002、2003年的事，在手上捂的时间就更长了。
闲置地块复苏或增三四成供应量
南京合富辉煌董事长邓永忠告诉笔者，部分南京本土企业前几年通过出让、协议、划拨等非“招拍挂”方式获得了大量的土地，而在近两年房价不断上涨的过程中，这些地块的开发速度明显放缓，像江宁一些开发商手里有上千亩土地，但可能一年才开发10亩、20亩。
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华教授也指出，囤地的现象在各地都有，而关于囤地的平均比例同样适用于南京楼市，如果所有土地都开发，预计能为市场增加30%-40%的供应量。
根据南京中原DRC监测数据，2004年-2008年，南京国土部门经过招拍挂成交的可开发用地达到2716万平方米。如果都按照容积率2估算，这些地块可以开发商品房5432万平方米，但事实上2004-2008年南京商品房的上市量一共是4047万平方米，两者相差近1400万平方米。
有些闲置地块是“被囤地”
随着房价的高涨，开发商的囤地行为也成为舆论“讨伐”的对象。根据1999年国土资源部出台的《闲置土地处置办法》规定，进行房地产开发的土地，满2年未动工开发的，政府将依法无偿收回土地使用权。已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，属于闲置土地。2年不开工的，政府也要无偿收回土地使用权。
那么，南京“囤地”的开发商是否遭到了政府主管部门的严厉查处呢？对此，南京市国土局的相关人士在接受笔者采访时表示，对于开发商是否属于“囤地”性质的界定要看土地出让合同中的约定和具体情况，目前南京主城区基本没有多少闲置未开发的土地，有些地块批而未用是有原因的，或者是由于权利纠纷，比如华侨路地块就是因为开发公司改制拖了两三年，或者是由于规划变更，比如新街口铁管巷地块，还有的是因为拆迁原因，眼看着市场形势大好却动不了工，这种情况下开发商也很着急。
而在易居·克而瑞(中国)南京房地产研究院研究部经理王鹏看来，除了规划、拆迁等原因外，开发商“被囤地”也可能是因为计划赶不上变化，每年开发商都有自己的开发计划，今年市场形势的逆转是年初很多开发商没有预料到的，现在想开发但审批、开工等程序需要一个过程、进度跟不上，比如江北的一些大盘，或者是拿地地价太高、现在的市场并不能达到自己理想的预期，比如2007年的一些地王。当然还有一些开发商囤地是自愿的，想等升值获取更高利润。
严打囤地需要政府部门动真格
南京网上房地产的统计数据显示，当前南京楼市商品住宅可售房源已经不足2.4万套，接受采访的多位业内人士认为，这说明现在市场的确存在着短期供不应求的现象，因此出现了在一部分购房者因为高房价而不得不放弃买房的同时，也有部分购房者因为恐惧“房荒”而加快入市的现象，因此对于“囤地”现象的新一轮严打无疑有利于增加市场供应量，缓解用地紧张和供不应求的状况，从而抑制房价的非正�？焖偕险�。
在南京合富辉煌董事长邓永忠看来，夺下地王的开发商除了一些实力雄厚的本地开发商、央企或上市公司等外地过江龙之外，还有部分新进入房地产的资本，他们追求的是房地产开发的高利润，涨起价来毫不手软，但本来从事的却可能是汽车等与房地产没有关联的行业，所以并不具备房地产开发的专业技能。严打囤地将对这些房地产开发的“劣质”资本造成很大影响，能将这些奔着暴利目标进入房地产的外行开发商清除出去，让市场更加健康，为购房者提供更优质的产品。
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华教授则指出，国家原来关于“囤地”的定义和操作空间比较大，所以执行上给地方政府以及开发商留了口子。要对囤地行为动真格，需要在调研的基础上制定出更详细的法律法规，同时需要执行的完善以及土地督察部门真正发挥起应有的作用，否则难免雷声大雨点小。
本报地产评论员 刘莉
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