- 专家谈宅基地如何“放开搞活” 收益应留在农村
宅基地商品化不容回避
“走北坞村的发展道路”，在接受中国经济时报记者采访时，北京市海淀区西北旺镇唐家岭村党支部副书记董建华曾这样说，这是唐家岭未来的发展思路(详见本报2009年11月5日第7版：《唐家岭：另类“廉租房”市场》)。
唐家岭与曾经的北坞村，同属于北京市城乡接合部和绿隔地区，“瓦片经济”都是各自的重要支撑，而同样，是环境整治的重点村。
两者寸土寸金的土地都伴随着脏乱差的现实，为什么？
“原因是不允许进入市场�！�11月18日中国土地学会副理事长、中国土地勘测规划院研究员黄小虎在接受中国经济时报记者采访时说，“市场是客观存在的，但建设部门也好，土地部门也好，都认为这是非法的。不合法，就不能去管(脏乱差)，就规范不了�！�
黄小虎认为，农村宅基地市场迟早需要放开。只有放开市场，“才有可能去规范”。
他介绍说，早期的一项调查得出的结论是，北京市郊区宅基地“闲置情况比较严重”，平均闲置率为20%—30%。但“闲置”的标准是，村民本身已经不住，而实际是出租了�！拔颐堑姆晒娑ú辉市砼┟竦姆孔咏胧谐�，就只能闲着�！�
国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英的多个个案调查则显示，一些城乡接合部的农村已经通过重新整理利用土地，实现了“黄土变黄金”。
“允许宅基地的商品化、资本化，是城市近郊迫在眉睫的选择，不容回避。它既可以解决我国农民分享土地级差收益的机制，又可以打通城市房地产市场与农村租屋市场，改变目前政府独家供地和开发商独家供房的局面�！绷跏赜⒔赵诮邮鼙颈钦卟煞檬彼�。
“重新整理利用土地的潜力很大�！被菩』⑺�，“因为过去老百姓的宅基地很分散，有些宅基地又很大，而有很多人其实已不务农了，空着这块地。所以，农村宅基地是可以做文章�！�
他认为，盘活农村宅基地，是赋予农民财产性收入最现实的途径。
“现在农民的财产性收入占总收入的比例不到3%，非常低。集体建设用地的盘活，包括宅基地，对于城乡接合部的农村来说，意义尤其重大。放开了，它就活了�！彼�。
宅基地收益应留在农村
土地的资本化，并不是一个陌生的事物。
现行的土地市场依然是城乡二元体制，集体用地与国有土地并非同价同权，集体土地进入流转市场通常需要首先国有化，土地的级差收益往往由政府获得。
“农民土地被变性为国有，从此失去土地所有权、使用权和收益权，城市化的阳光不仅没有照耀到这些农民身上，反而要他们以失去土地等生产资料、离开原来的产业为代价，成为‘三无’人员�！绷跏赜⑺�。
刘守英在接受本报记者采访时强调，应该改变目前政府主导的城市化模式，允许宅基地商品化，将节约出来的宅基地以自用、厂房出租、土地出租等方式集约利用，将土地的级差收益留在农村。
党的十七届三中全会明确提出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益�！�
刘守英认为，这为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权，建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间。
而农村宅基地的商品化、资本化，仍然戴着“小产权”、“不合法”的帽子。
“这种局面应该打破�！被菩』⒍员颈钦咚�。但他了解到的情况是，目前不管是决策部门，还是立法部门，内部都存在不同的认识�！坝泻芏嗳说Ｐ�，房子卖了，农民会不会侵占耕地，会不会成为流民，会不会影响城市的房地产市场、建设用地市场�！�
在他看来，这种担心实际有些“过”了。个别地方会出现这些情况，但不可能是大范围的。
“如果在认识上能突破，那最终打破这种局面只是时间的问题了�！被菩』⑺�。
核心是宅基地确权
“现在农村宅基地特别混乱�！被菩』⒃诮邮鼙颈钦卟煞檬敝赋�。
“比如说，北京郊区有的十几年没有分宅基地了，很多新增人口没有分宅基地�！贝送�，由于土地级差收益的刺激，很多人采取各种方式多占土地，可能是一户多地。
“这种情况如果不做清理的话，一下子放开，那肯定要出事�！被菩』⑺�，所以，启动农村宅基地市场，首先要做好基础工作，核心是确权和登记。
而刘守英则强调：“集体土地上增加的收入如何公平分配、尤其是让原集体组织成员平等分享，一直是一个未很好解决的问题，也是导致农民上访和群众不满的一大因素�！�
他建议推行股份制，明确农民集体是土地级差收益的主要获得者，明确集体成员权身份和股份分配办法，制定集体建设用地级差收益管理办法，主要保障农民土地权益。
在现有宅基地腾空改造的案例中，既有村民自主的，也有政府主导的。
“出发点各种各样，政府部门主导呢，往往他的着眼点是想把地弄出来�！被菩』⑿ψ潘�，“政府主导也可以，但是要充分尊重农民的财产权，保障长远生计。农民一定要有收入来源，除了各种产业发展、安置就业，还要有财产性收入，比如允许出租房屋�！�
“再有一个就是，如果他成为市民了，那整个社会保障体系都要建立起来�！彼�。
黄小虎还表示，旧村改造前，所有内容都应该提早规划，并且公布�！安荒芄蛔咭徊娇匆徊�，最后老百姓不知道将来是什么局面。凡是这样做(让老百姓不清楚)的，没有不发生矛盾冲突的，没有最后不成为政府的包袱的�！�
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