- “地王”促涨房价刺激地价 繁荣背后暗含风险
在房价上升过程中，频频出现的“地王”被认为进一步刺激了上涨的步伐。
在房地产业一片欣欣向荣时，“地王”一方面带给房地产商业绩与股价支撑；另一方面，也成为不少中小房地产商展示品牌与实力的机会，巨大的“广告效应”带来的是巨大的无形资产。
尽管目前统计数据还不能说明全国土地市场进入过热的局面，但在“地王”被不断制造的今天，我们也不得不思考其在刺激房价、带动地价、牵动股价之外，所隐含的问题与风险。
“京城50亿元新‘地王’鉴临宜居之城——顺义，区域房价上涨在即！潮白河别墅区，最后的价值洼地……”11月26日，距离大龙地产夺得北京今年新“地王”不过数日，记者手机中收到上述颇具“诱惑力”的某楼盘的广告短信。
频繁而出的“地王”正成为炙手可热的房地产市场中一道色彩艳丽的风景线，这一引人关注的风景线究竟会给房地产业带来些什么？是对房价的刺激、地价的带动？还是让制造“地王”的地产商成为新的资本市场“宠儿”？
“地王”刺激房价
今年以来，随着国内经济复苏企稳，房地产市场也由回暖逐渐演变为火热，而在一线城市，房价的上涨速度之快、幅度之大，令人叹为观止，一时间谨防资产泡沫的声音四起。
在房价上升过程中，频频出现的“地王”被认为进一步刺激了上涨的步伐。有业内人士认为，全国不少地方“地王”的频频出现，对所在区域的房价确实造成影响�！暗赝酢北旧砭褪亲时玖鞫姆缦虮�，这一资本流动必然导致房价的“被增长”，即“面粉涨价刺激面包提价”。
“地王”刺激楼价的例子不胜枚举。在北京，中化方兴投资管理有限公司于6月30日以40.6亿元竞得朝阳区广渠路15号地块时。有专家就表示，地价的大幅攀升，一定会驱升房价。目前广渠门外10号地周边的二手房已经涨价了，而15号地又将是一个助推器，让北京东部的房价借势攀高。7月23日，金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下上海赵巷“地王”，随后一周，上海郊区房价全面上涨，涨幅远高于中心城区。当时有报道称，上海松江区、崇明县成交均价分别上涨14.32%和33.76%；嘉定区首次突破万元大关；金山区的成交均价上涨了90.38%，成交量则大涨64.52%。
在全国房价已经大幅上涨之后，“新地王”的诞生显然成为更多开发商欢呼中的盛宴。记者再次翻看手机中的那条短信：“京城50亿“新地王”鉴临宜居之城——顺义，区域房价上涨在即……”实际上，北京大龙地产夺得顺义“地王”之后的几天内，位于该区域内欲转让二手房的业主纷纷提价，丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度甚至接近12%。据悉，目前顺义的独栋别墅挂牌均价已经达到了38000元/平方米左右，环比11月上半月上涨了9.5%；而叠拼别墅等涨幅达到了12.5%。
研究指出，在库存去化较快的一线城市核心地段，高地价意味着高房价，涨价和捂盘现象将伴随而来；此外，地价接近房价，预示房价涨幅将可能超过此前预计，一线城市房价仍有上调空间。
“地王”带动地价
“地王”实际上包括两个层面，即总价“地王”与单价“地王”。一般认为，总价“地王”更多的与单块地面积有关，而对房价、地价影响较大的是单价“地王”的出现。今年以来，在各地频出的“地王”中，诞生了不少单价“地王”。这一单价“地王”的出现，对于不少区域土地价格带动明显，甚至让此前2007年套牢的很多“地王”开始“解套”。
如在2007年高位拿地的万科，其当年以17亿元夺得朝阳区西大望路27号住宅用地，曾是当时北京出让土地中的单价“地王”，楼面地价接近1.2万元／平方米。但在此后房地产市场的大幅下滑，房价大幅下跌的背景下，万科拿下的这一地块周边房价持续下坠，该区域周边楼盘的售价曾一度降至1.5万元／平方米以下，甚至出现每平方米售价仅1万元低价楼盘。当今年6月30日中化方兴以16000元/平方米的楼面地价拿下近在咫尺的广渠路15号地后，“新地王”笑颜的背后，是老“地王”迎来解套的欢愉。
尽管“地王”频现带动相关区域地价走高，但今年以来的统计数据显示，全国土地市场并未出现全面火热的局面。国家统计局公布的数据显示，1月至10月土地购置、土地开发面积的增速分别为-18.7%、-4.6%，较1月至9月增长3.4和2个百分点，尽管降幅在继续收窄，但同比为负的增速，显示出土地市场“冰火两重天”的局面。有研究预计，四季度随着居住用地供应量大幅提升，加之信贷政策由上半年的“升中求稳”变为“稳中有升”，居住地价短期内进一步回升幅度有限，商业地价将基本保持小幅平稳上升态势。
“地王”牵动股价
在几乎每一次土地拍卖的现场，参与的房地产企业大都委派公司高层甚至老板级人物亲临，一块土地就在几十轮甚至上百轮的举牌中成为媒体报道中的“地王”。晋升“地王”对房地产商意味着什么？
房地产企业能不能拿到地，关系到企业能否正常经营和可持续发展，对于上市房企，则直接会反映到其股票价格上。据报道，10月中国海外发展以108亿元人民币左右在沈阳、长春、重庆和佛山的四块住宅用地的竞标中胜出，公司的土地储备扩大了522.8万平方米。有研究据此预计，此次收购将分别增厚该公司2009年和2010年预测每股净资产值4.6%和4.2%。在上海股票市场上市的保利地产近期积极在重点城市获取土地，也被研究认为，现有项目资源可以保障公司未来3年业绩的稳定增长，研究同时表明，公司在重点城市和中心城区的储备仍显不足。中金公司在此前的一份研究中认为，不论是2007年之前还是2007年拿地较多的公司都会在“新地王”之后获益，隐含的土地价格上升带来企业更高的利润率和增长潜力，企业净资产值和利润率将有上调的空间。
在房地产业一片欣欣向荣时，“地王”一方面带给房地产商业绩与股价支撑，另一方面，也成为不少中小房地产商展示品牌与实力的机会，巨大的“广告效应”带来的是巨大的无形资产。一个并不十分恰当但足以说明这一巨大效应的例子，是当年的地产“黑马”顺驰。2003年，顺驰以9.05亿元天价夺得当年北京“地王”大兴黄村项目，就是这一次土地拍卖会，让顺驰旋即在北京地产界“扬名立腕”。同样，在夺得今年“地王”之前，中化方兴为业外所知并不是很多，大龙地产也仅是A股市场上默默无闻的房地产股。一切似乎在一夜间转变，晋升“地王”，媒体连篇累牍的报道，让公众对这些公司有了新的认知。大龙地产夺得“地王”的消息甫一公布，其股票价格当天即以大涨7.54%收盘。
“地王”背后的冷思考
尽管目前统计数据还不能说明全国土地市场进入过热的局面，但在“地王”被不断制造的今天，我们也不得不思考其在刺激房价、带动地价、牵动股价之外，所隐含的问题与风险。
在中国经济高速发展的几十年中，房地产业经过几轮起伏，即使在最近两年，从2007年的地产泡沫，经过去年短暂调整后，今年又掀起一轮快速上升的浪潮。面对今年频繁诞生的“地王”，有知名地产商老总在博客中写道：“二十年从商经验告诉我，对一个房地产公司来说，常常是一块土地定生死。短短十年的中国房地产历史，多少公司因一块土地死掉了�！痹谛幸瞪仙�，高价拿地迅速开发，给企业带来的是利润，但反之，如果行业出现起伏，高成本的土地没有及时消化，对资金实力并不强的企业，亏损甚至因此倒闭的风险恐将随之而来。因此，房地产企业在将“地王”揽入怀中时，更应考虑自身实力是否与之匹配，从而进行风险的有效控制。
从土地市场角度考虑，当企业纷纷涌入争抢土地资源，却并不急于开发时，造成事实上的很多“囤地”现象，如果地价继续走高，就会由此滋生出一批“倒地”的地产商。业内曾有人称，国内有近三分之一开发商只倒地不盖房。我们姑且不去考证此比例真伪，但至少说明，许多开发商在圈好地之后，静待地价走高来赚钱。这一行为，不仅是对土地资源的巨大浪费，更对整个行业的长远发展不利。从2007年产生的许多“地王”看，“晒地”成为一种集体现象，这背后除了行业调整原因外，是否还有其他因素，颇费思量。 （赵洋）
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