- 上海土地五连拍理性收场 国企仍是拿地主力军
5月7日，上海土地交易中心大厅人头涌动，本应在4月28日拍卖的土地，后因“技术故障”推迟到当日。作为实行新政后的上海首次土地放量，出让总面积达到61万平方米之多。据悉，此次拍卖不仅集中5幅广受瞩目的热门地块，且各家房企大鳄悉数出动。其中包括保利地产、陆家嘴股份、新鸿基、万科、招商地产、龙湖地产、绿城以及和黄地产等大牌明星。
业内人士之前分析，此次拍卖最值得关注的是新江湾C4和广富林2-6号地块，周边都曾拍出过地王，而在房产新政后，这几块新推出的土地的结果，将直接影响未来的市场走势。最终这两块地的价格并没有延续之前的疯狂，特别是新江湾C4以底价成交，出呼众人的意料。而在本次的拍卖过程中，国企依然是拿地的主力军。
开发商谨慎乐观
竞拍伊始，保利地产就旗开得胜，以11.8288亿元摘得第一块地，浦江镇中心河以南A-3地块，约合楼面地价9544元/平方米，溢价率177%。下午其又以14.2622亿元摘得浦江镇中心河以南C-1、2号地块，溢价率128%。
松江区广富林2-6号地块被北方城投以18.4亿元获得，楼面地价约13724元/平方米，溢价率92.5%。此成交价比今年2月底万科拿下的广富林2-4地块的楼面地价16378元/平方米要低近3000元/平方米。
广富林2-6号地块是此次最受关注的地块之一，北方城投则被认为是最神秘的买家。据记者了解，北方城投属于上海闸北区区属企业。2009年6月上海市国资委同意闸北区国资委以所持上海北方城市发展投资公司100%股权认购*ST雅砻定向增发的3.47亿股。重组完成后，闸北区国资委持股60.25%，成为公司控股股东，*ST雅砻主业也由藏药转型为以旧区改造和保障性住房建设为重点的房地产开发。
上海城投以11.0833亿元拿下新江湾城C4地块，底价成交。所了解，该地块东至江湾城路，南至国秀路，西至政和路，北至国浩路，出让面积108091.9平方米，被分成三个部分，其中P1规划用于社区服务设施，P2规划用途为商业办公，P3用于建普通商品房。
此外，浦江镇的另一块地，中心河以南A-1、2号地块，则被上海本土企业，上海陆家嘴金融贸易开发有限公司联合上海张杨商业建设联合竞得，成交价15.28亿元，折合楼面地价8060元/平方米，溢价率144%。该地块东至浦锦路，南至江栀路，西至浦秀路，北至江柳路，出让面积134496.5平方米，规划用途A-1地块为普通商品房，A-2地块为商住两用。据一位现场“观战”的不愿透露姓名的开发商表示，这个成交价充分说明了开发商对市场的预期依然很高，并长期看好世博会对于上海房地产的有利影响。
从上述的拍卖结果来看，国有企业依然是拿地的主力军，5块地中都有国企的成分在里面。分析人士担忧，在中央新政不断出台之时，国企依然气势不减，凶猛拿地，是对市场依旧有信心还是置中央政策于不顾？
地价或理性回归
回顾今年4月23日上海挂牌出让位于嘉定区的4幅商办地块，其中2幅底价成交，也是近期房市新政出台后首次出现土地以底价成交的现象。
当日，在嘉定区古猗园路以东、银翔路以南地块和众仁路以西、银翔路以南地块的竞拍过程中，虽然有多家房企参与，但最终摘得地块的上海中暨投资管理有限公司和东方伟业茗品(上海)投资发展有限公司都是以起始价成交，总价分别为9388万元和1.0555亿元，折合楼面地价均约2500元/平方米。另外2幅地块分别以104%和65%的溢价率成交。
而4月29日开标的上海闵行区莘庄镇222号地块更是让业界大跌眼镜。这一位于上海莘庄地铁上的综合项目是上海首幅尝试非价高者得的竞标地块，根据规定，该地块的报价仅占评分指数的30%，此外公司的经营状况和技术指标分别占20%和50%。对此地块志在必得的是新鸿基集团、上海城开、闵行城投有限公司、莘庄镇投资公司等组团投标的公司，但公布的结果得主却是绿地。
不过，不管土地交易如何纷乱，5月7日五连拍的结果看来，开发商对现在的成交价普遍认为合理。新鸿基集团华东区董事总经理邓维聪不久前在接受本报记者专访时表示，新鸿基从来不在不合理的价位拿地，2009年新鸿基没有参与任何一块土地的竞拍，但在2010年，新鸿基拿地就变得非�；透叩��；蛐硐衷诰褪撬侨衔侠淼氖逼�。
分析师薛建雄认为，从上海的基本面来看，现在拍出来的土地价格的确是合理的，2009年是有点过火了，这得益于新政的调控。
近日，上海土地交易市场又发布了约105幅经营性用地的信息，其中24幅为纯住宅地块，占所有挂牌土地总量的23%，将全部以勾地的形式推出。据知情人士向记者透露，该批地块仅为供地计划中推出的第一批，今后还将推出黄金地块，加大土地的供应量。而这样大规模的经营性用地预申请在上海有史以来还是第一次。
薛建雄表示，近期频繁出现的低调出让黄金地块现象，也为下一批即将大量入市的土地埋下了理性的伏笔。
作者：邱桂奇
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