购买经适房不住反租售 "二房东"每月获千元收益——中新网
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    购买经适房不住反租售 "二房东"每月获千元收益
2009年07月27日 11:07　来源：京华时报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　上月底刚刚交用的西三旗胜家园限价房中，就有39户业主将房屋出租商用。7月份，北京市住建委对此介入调查，并对出租房屋业主购买资质进行重审。截止到目前，重审结果还未出炉，但该事件揭开了北京政策性住房租售乱象的冰山一角。

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　　天通苑房屋出租火爆

　　近日，记者分别走访了北京最大的经济适用房社区天通苑小区和紧邻东三环10号地铁线的百环家园小区。在这两个经济适用房小区里，随处都能看到出租房屋的小广告，一些业主甚至将招租电话贴在自己窗户上。记者拨通电话后，对方明确告诉记者，他所租的房子就是经济适用房，房屋面积有近百平米，房中家电齐全，每月租金2000元，付款方式则是押一付三，一季度一付，租住在里面不会遇到麻烦。

　　天通苑区域一家知名中介公司经理告诉记者，天通苑小区的租赁市场很火爆，而且绝大部分都是经济适用房。其中既有他们代理的整房出租，也有被改造后的群租房。他拿出该地区的区域图说，天通苑西三区和北一区主要是以整房出租为主，北二区和北二区以南的区域则更多集中了群租房。

　　这位经理说，购买经适房满5年后，可通过上市交易转为商品房，此时出租就不违反规定了。据记者了解，百环家园小区的经适房，最早满5年的房子也得到今年八九月份�？梢运�，目前出租房屋业主全都违反了北京市经济适用住房管理办法。

　　“有些业主也担心被查�！闭馕痪硭�，要出租房屋的业主们都知道经济适用房不能出租的规定，很怕通过缴税反映出自己将房屋出租房屋的信息。但是好几年了，都没有因此查处过一家，所以绝大部分业主已经不是很在意这个规定了。

　　昨天，北京地税局一名不愿意透露姓名的干部对记者说，对出租房征税的管理难度实在是太大了。北京地税干部约3000人，在一线稽查的才几百人，面对庞大的租房市场根本查不过来。另外，地税查一家大型企业逃漏税，可能补缴千万元税收，而查一个出租屋，顶多能缴十几元，比较而言，查出租屋的投入产出比太不均衡了。更重要的是，经济适用房根本就不能出租，就谈不上收税的问题。对经济适用房的规范管理，应该由住建委监督。

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　　“二房东”每月获千元收益

　　记者在采访中还发现，已经有不少人发掘出经济适用房租赁市场上潜在利益。在地铁5号线天通苑站出口，每天早晚高峰，都会有人立起“天通苑单间出租”的广告招牌。其中，单间价格因为位置的不同，在400元/月-800元/月之间不等。

　　一位“二房东”告诉记者，他租的就是天通苑内的经适房，只不过是将160平米的房子用石膏板隔成8-10间的单间，最小的也有10平米左右。不靠室外窗户的就便宜一些，靠近窗户的略贵一些，但怎么也比租一套房子便宜多了。他说，租房子的人主要是刚毕业的大学生和在附近打工的人，他们收入有限，所以单间房屋很受欢迎。最近天通苑二期、三期的房子都租得差不多了，马上又要到大学毕业的时候了，所以现在天通苑的房子非常紧张，再过一段时间，可能都会没房可租了。

　　在记者的要求下，他带着记者来到天通苑西三区18号楼10层和12层两个房间看房。在12层的一个不靠近外窗的房间内，有一张单人床和简易书桌，以及一个衣柜，室内漆黑一片，很憋闷。而10层的另一个单间则靠近外窗，屋内也很明亮，但两房月租相差200元。这位“二房东”说，若看好房子，可以直接与他签租赁合同，也可以先交200元定金。房租押一付三，租期最短为一年。中途退房需要提前一个月通知，找到下家之后可以退钱。而住在这里的水、电、煤气等费用是住户平摊，房内有空调的多算一个人头的电费。

　　在与这位“二房东”攀谈过程中，记者了解到，天通苑北一区也有不少房子被改成群租房。但是因为那边房子新，他们从业主手里租来的价格就特别贵，月租在2600元左右，好一点的能达到2800元。所以有的房子被隔成十几家，来增加自己收益。按照每个单间600元/月的均价计算，8个单间的收益就能达到4800元。与这个“二房东”所说的给业主的房租相减，他们每月每套房就可以获取上千元的利润。

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　　经适房买卖签阴阳合同

　　按照市住建委去年6月发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房。购房人按市场价购买已购经济适用住房后，也可以取得商品房产权。因此，满5年的经济适用房在市场上的交易也比较普遍。

　　“但经适房的交易过程也存在很多‘技巧’�！绷硪患抑薪楦涸鹑送嘎�，按照规定2008年4月11日以后的经济适用房，如果交易的话，产权人需将卖房收益的70%交给国家。为此，很多业主与购房者之间往往都签署阴阳两份买卖合同，减少交给国家的那部分价款。而2008年4月11日以前的经济适用房，如果交易只需要将卖房收益的10%交给国家。

　　她举例说，按照政府制定的指导价格，天通苑经济适用房的指导价格约为7200元/平方米，而这个项目的二手房均价已经达到9000元/平方米了，所以，在经适房交易中，买卖双方往往默契地签署两份合同。一份是比照政府指导价格的合同，另一份则是按市场真实价格的合同。购房者往往是在私下里补齐两份合同的差额部分。签署这样的阴阳合同，卖家能少交数十万元。这位中介负责人给记者算了一笔账——天通苑经济适用房的价格是2600元/平方米，以100平方米的房子计算，签署阴阳合同后，卖家可将12.6万元本该交给国家的钱收入自家囊中，而且这还不包括他本身卖房的收益。

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　　小区环境陷入恶性循环

　　家住百环家园的饶先生和陈先生都对小区里的违规租房现象表示不满，但同时也都无可奈何。

　　饶先生说，他自己所居住的单元，共有12户居民，其中4户将房子租了出去。而整个小区租房比率和自己单元几乎相当。他认为，出租经济适用房是一种不当获利的行为。因为购买经济适用房的时候，房主就享受了优惠，而其他没有资格购买人或者有资格没能买到的人，就没有享受到优惠。现在房主将房子出租，就是在侵害其他人的利益。

　　饶先生发现，很多租住在这里的租户，并不爱惜小区的公共设施，不到5年时间，小区里的很多设施都已经不能使用，而且楼道里也被扔了很多垃圾，使得小区环境恶化严重，为此业主们也不愿意缴纳物业费。现在小区环境就深陷在这个恶性循环的怪圈里。

　　陈先生则将小区内的出租状况进行了总结。他说，首先小区地下室出租率很高，奥运会前曾进行过整治，但现在又恢复了原来的混乱。其次就是住宅出租，不少经适房里已经住进了租户，小区里现在能见到很多租住的外国人。第三种情况就是经适房成了商用办公室。很多临街窗户都挂出按摩、宽带、瑜伽、电器维修等广告招牌；另一些则摆上了桌椅和电脑，白天在里面办公，晚上则黑灯空着房子。

　　据了解，北京市住保办已经得到经适房出租一事的信息，但截至目前未作出回应。

　　政府监管成本巨大

　　-专家说法

　　中国人民大学社会学教授周孝正表示，他个人反对以建设政策性住房来改善低收入群体住房条件的办法。他说，购买政策性住房的准入门槛相对固定，不可能频繁更改，而购房人的生活水平是很容易改善的。也就是说，住在经济适用房，或者廉租房的人，并不是一辈子都是穷人，他们也可以通过努力，甚至通过购买彩票变成富人。而当他们的生活水平发生改变后，这些政策性住房的使用价值肯定会降低或者发生变化。并且，购买了经济适用房和限价房的人，都可以获房屋的产权，那么他们怎么处理自己的房产都是不好干涉的。另外，这些政策房出售后，政府要做到及时监管，成本也将是巨大的。

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【编辑:位宇祥】
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