- 多项救市政策将退出 房地产业再次面临政策难题
2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行等多个中央机构罕见地同时推出刺激楼市一揽子政策。此后，各地救市新政如雨后春笋般出现。地方、中央各项政策相加，每个区域市场可以看到的新政数量动辄十条有余。以此为标志，中国启动金融�；伦钤绲囊桓霾嫡裥思苹�，房地产宏观调控由抑制全面转向扶持。一年时间倏忽而过。面临优惠政策即将到期的节点，回首过去，盘点这次政府救市的得与失，或为将来房地产业的政策制订提供很多经验和教训。
⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华
在2008年年底政府全面拯救房地产市场的刺激政策出台后，2009年，楼市的急速回暖令市场咋舌。不仅成交量屡创历史新高，房价、地价更是在投资热情的带动下一路走高。眼看救市期限将至，权威部门也基本明确，去年多项暂时性政策按时取消。然而，对于这次政策救市所引发的各种后果，政府不得不用新的政策去调整或弥补。那么政府的新政策取向如何，又成为业内高度关注的问题。
救市任务完成
多项政策将全面退出
上海证券报从权威渠道获悉，包括公积金贷款额度上调、契税最低至1%等多项应急救市政策将全面取消。受此影响，各地成交低谷可能不会在年底出现。专家预测，进入2010年第一季度，一系列救市政策面临全面退出，彼时的楼市可能在紧缩氛围中展开此轮周期的首次调整。
上海一业内权威人士透露，“一些涉及普通商品房刚性需求的政策会有所变通，但有利于投资的部分政策会最先叫停�！逼胀ㄉ唐贩抗悍空咧唤�1%的契税政策可能取消，公积金等优惠政策也可能就此止步，营业税等国家规定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方税种和信贷政策存在小幅微调可能。
“要买房子的话，赶紧在11月把契税交掉。听说1%的优惠税率要取消了�！痹谏虾�，一个位于嘉定新城的楼盘销售人员告诉记者。
去年10月22日，央行等多个中央机构同时推出房地产救市政策。中央出台131号文件(即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》)，将部分优惠明确界定为2009年12月31日截止。此后，数十个大中城市出台系列救市政策，如上海14条、北京15条、杭州24条等。其中很多重要优惠政策注明的截止时间为2009年12月31日。
“如果政策在年底按时取消，意味着一套购买了两年以上的普通商品房，在转让时由不交营业税变成了交差额部分的营业税。因为这两年房价涨的厉害，百万的售房收益，可能就要多交好几万的营业税。这对于售房人来说是不小的成本。这就是为什么近期二手房高档房源成交居高不下的原因�！北本┲性夭ぷ魅嗽备嫠呒钦�。
将在今年年底到期叫停的政策还有很多。比如上海目前购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例为20%�；竟鹱罡呖纱疃却�20万元提高到了30万元，每户最高为60万元�！罢庖徽呓诘狡诤蠼行薷��！鄙虾Ｒ晃蝗ㄍ蚁蛏虾Ｖとū硎�。
此外北京关于限制外资购房的规定在2008年临时取消，截止日期也是今年年底。业内人士称，因为对投资性购房的限制可能会加强，这一外资限制令有望重启。
后势影响：
四季度或成牛市“末班车”
“这两周奇怪了，成交强劲反弹起来�！痹凇笆弧备崭战崾毙肌按寺致ナ信Ｊ芯痛私崾钡囊拙�(中国)分析师薛建雄说。进入十月中旬，深圳、上海、成都等一些地方成交量强劲反弹。业内预测，这一趋势或一直延续至11月的中央经济工作会议前，后者可能针对宽松货币政策退出等问题定下基调。
根据上海证券报调查，市场预期政策拐点即将到来是最重要拉动成交的原因。无论是刚性需求还是投资客都希望赶上优惠政策的最后末班车。
易居(中国)·CRIC系统显示，刚刚过去的一周，上海商品住宅成交量大幅上涨51.44%，达到51.37万平方米，创近17周以来的最高水平，成交量直接回到了本轮楼市最高点的6月水平。深圳上周二手住宅成交量继续环比上涨15%，其中豪宅成交量环比上涨68.4%。成交均价也受此拉动而大幅上涨。成都方面，世家机构向本报提供的数据显示，截至目前，成都10月份的商品房成交面积86.5万平方米。按此态势，10月份将超过9月成交量，再创今年又一个成交新高。一个新的现象是，上半年未见大涨的成都房价大9月以来开始攀升。
开发商在土地市场的热情更是火爆。有数据显示，北京截至目前的土地出让金总额已经超过800亿元，上海前三季度卖地收入超过全年目标，而成都土地成交金额甚至可能超过2008年一倍以上。
“可以预期的是，去年为应对金融�；偈敝贫ǖ拇碳ぢナ邢训恼咭欢ɑ嵩诘狡诤笫艿饺趸�。但取消也是一个微调的过程。部分鼓励和支持自住的政策会有一定程度和方式的延续。一些有利于投资的政策将最先取消。如果说四季度会在末班车效应下延续高成交量，那么明年开始，楼市调整可能真正启动�！鄙鲜錾虾Ｈㄍ冶硎�。
盘点得失：
稳了成交 火了投资
“9月份，一个温州投资客狂扫了保利某楼盘十余套房源，总额近1亿元。这些投资客大量使用银行贷款，在他们看来，低成本的贷款是投资过程的重大利好�！� 成都一家房地产公司工作人员向记者介绍,一些沿海城市的投资客大量涌入二、三线城市，在他们看来，这些地方的豪宅目前价格比较便宜且适合投资。
“在投资品种类相对单一的中国市场，房产凭借其在资产保值方面的功能受到投资者的极大追捧。这是短期内难以改变的趋势。而此前一些执行很松的优惠政策，比如二套房贷等，都助涨了投资性购房的增加，间接推动了房价的大幅上涨�！� 上述人士称。
“任何故事都会有结尾，有时候这个故事的结尾是一个悲剧。今天的房地产走势和我们的政策相关性非常大，今天地价开的这么高实际上是流动性在后面支撑。大家在发现流动性和政策可能发生变化的时候要特别小心，以防变化�！苯鸬丶哦鲁ち杩嗽谝桓鲈虑暗谋硖杂淘诙�。
与优惠政策取消预期同时出现的是对宏观经济政策的转向预期。十一月，包括中央经济工作会议在内的一系列重要会议将召开�；种と鹾憾硎�，本次中央经济工作会议在当前全球酝酿宽松货币政策退出、国内严控信贷的背景下如何为未来的宏观政策定调备受市场关注�！翱⑸桃苍诿芮泄刈⒄庖换嵋榭赡苌婕暗姆康夭叩淖�。和消费类政策相比，房地产开发方面的资金和土地政策一旦变化，对楼市将产生更重大的影响�！鄙虾Ｒ患掖笮头科蟾卟愀嫠弑颈钦�。
回顾这一年来优惠政策的利弊得失，业内人士认为，多数楼市优惠政策为促进房地产市场稳定发展起到了积极作用。尤其是二套房贷政策放宽，契税营业税减免等。这些政策直接导致了今年以来商品房成交量直线攀升。但令决策者始料未及的是，在投资热潮和放贷冲动的拉动下，房价地价也快速重返2007年最高峰。如何在下一轮政策调整中实现房价平稳、理性的发展，是决策者需要思考的重点。
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