- 专家：住房优惠政策已完成使命 退出时机已成熟
住房优惠政策历史使命已完成应择机退出为应对国际金融�；�、促进房市回暖，2008年底以来，我国先后出台了降低首付款比例、利率七折优惠、减免交易环节税等一系列住房优惠政策。这些政策的推出及实施推动了我国房地产市场迅速升温，主要表现在：市场销售猛增，销售面积和销售额增速均创1998年房改以来历史同期最高纪录；投资增长逐月加快，近两月已经反超同期城镇固定资产投资；价格不断上升，环比已连续8个月正增长。总体来看，住房优惠政策已经取得了显著效果，今年房市升温远远超出了人们的预期，对实现保增长目标发挥了重要作用。在房地产和国民经济都已经稳定回升的情况下，住房优惠政策已完成其历史使命，理应择机退出。
住房优惠政策主要是从需求方面刺激楼市回暖的，在短期内供给增加有限的情况下，需求在多重因素叠加效应下不断放大，供求失衡的结果必然是不断推高房价，泡沫不断增大。我们认为，判断住房优惠政策是否退出，关键要看三个条件：一是国民经济是否稳定回升；二是房地产市场是否走上了自主增长通道，尤其是自主性投资是否开始活跃；三是政策退出是否导致房地产行业大起大落。从目前和未来趋势判断，这三个条件已经具备。
首先，经济增长逐季加快，企稳回升的态势已经确立。今年一、二、三季度全国GDP增长分别为6.1%、7.9%和8.9%，预计四季度将超过10%，全年增长8.5%左右，完成8%的目标已无悬念。受经济政策总体宽松、外部环境的好转、自主性增长动力不断增强等因素推动，明年我国经济发展前景依然看好。
其次，经济回升和出口形势好转使今年我国就业形势好于预期，保持了社会稳定。前三季度，全国城镇新增就业人数达到851万人，完成全年900万就业目标的94%；三季度，城镇就业市场总体求人倍率为0.94，高于二季度的0.88和一季度的0.86。预计明年我国就业形势还将继续好转。
第三，房地产投资逐月加快，尤其是最近两个月房地产开发投资增速高达30%以上，反超同期城镇固定资产投资。受房价高涨和政策推动，预计明年我国房地产投资还将继续保持较快增长。总之，从宏观经济角度来看，住房优惠政策退出不会影响房地产和宏观经济的景气回升和稳定运行，因此，住房优惠政策退出条件已经具备，是可行的。
房价过高将对经济和社会发展造成较大损害
任何政策都有两面性，在产生正面效应的同时也会带来负面效应。尽管去年底以来实施的住房优惠政策效果显著，但也带来了严重的“副产品”———房价的节节攀升。截至10月份，全国房价已连续8个月环比正增长，大多城市房价水平已经远超过2007年水平。房价过高、上涨过快已经成为影响我国房市持续稳定发展最突出的问题，也带来了比较严重的社会和政治问题。的确，不论用哪种方法测算，当前我国房价过高都是不争的事实。
高房价将对经济和社会发展造成较大损害，主要体现在五个方面：
一是挤压居民日常消费，与国家刺激消费、扩大内需的政策导向相背离。因为在收入及其增长一定的情况下，房价过高和上涨过快，使买房者的购房支出增加(包括首付和月供)，甚至二三代人共担一套住房，用于其他方面的开支必然减少，边际消费倾向下降。
二是将越来越多的普通购房者排除在房地产市场之外。如果大多数社会成员的住房问题得不到有效解决，必然会引发社会不满情绪，激化社会矛盾。
三是增加企业经营成本，挤压其他企业的利润和发展空间。房价不断攀升的过程，本质上是房地产利益相关者不断掠夺社会财富的过程，是社会资源被重新分配的过程，受益者是相关利益集团，受害的却是整个社会。
四是扭曲社会资源配置，不利于实体经济的发展。房价持续上涨，投机活动活跃，越来越多的社会资源流入到房地产行业，从而导致流入其他行业的资源减少，影响实体经济的发展。
五是蕴含巨大的市场风险，严重威胁宏观经济金融稳定。主要表现为加剧经济波动，甚至引发金融�；�。
完善供给抑制不合理需求促楼市稳健发展
当前，我国住房市场存在消费不足和消费过度并存现象，这一特殊现象集中反映了房市结构性失衡和政策的扭曲。消费不足是指普通消费者尤其是中低收入者的住房消费远远没有得到满足，住房消费的潜力和空间依然十分巨大；消费过度，是指部分高收入者或特权阶层，多占、滥占住房的现象十分普遍，存在过度消费问题。解决之道是，中长期应致力于改善收入分配制度，形成中间大、两头小的“橄榄型”收入分配格局，壮大中产阶级群体，提高他们的可持续消费能力；短期应致力于扩大供给和抑制需求并举，鼓励首次置业需求，�；ざ胃纳菩枨蠛鸵种仆蹲释痘枨�。
一是财政货币政策双管齐下，抑制不合理需求。取消包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的住房刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。根据宏观经济、物价和资产价格走势，适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出物业税政策，增加住房保有成本，抑制投资投机性需求。稳健操作、完善制度。
二是完善供给结构，继续大规模投资保障性住房建设。尽管近年来国家不断加大保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到满足需求、平抑房价和促进房地产市场健康平稳发展的目的。
三是改革和完善土地拍卖与使用制度，从源头上抑制房价的节节攀升。具体做法是，变拍卖土地一次性取得土地出让金收入为逐年收取土地租金收入，抑制地方政府对经营土地、透支未来城市发展空间的原始冲动。对国企大举进入房地产并争当“地王”，助推地价和房价进行政策限制。
四是引导银行业有保有压地实行差别化信贷政策。引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行差别化的信贷政策。扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。
(第一作者为中国银行国际金融研究所副所长、本报专家组成员)
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