- “住改商”新规对大企业有效 对个体经营者呢？
2009年5月24日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)，并将于2009年10月1日起施行。本报也曾陆续接到一些事关小区民用住房改作商业用房的投诉。这一司法解释究竟能产生多大实际功效，如何更好地为社区居民服务，记者就此采访了律师、街道、居委会和众多居民代表。
从“少数服从多数”到“一票否决”
“我们这个小区，灯箱特别多，晚上亮得睡不着……”南开程华里小区居民郝女士说�！靶∏宦�，开了个电焊，那么多乙炔气体容器堆在楼下，想想都睡不着�！焙游鞲＝肪用窳跸壬端�。
现实中的“住改商”问题，确实给不少居民带来了负面影响。有的为了开店，改变房屋结构，存放危险品，危及楼宇安全；有的天未亮就开业，夜深方打烊，喧嚣终日；有的用来开餐饮，热气油烟简单排放，环境卫生乌烟瘴气，无形之中影响了其他业主的正常生活和休息等等�？杉�，公众对居住的要求不再是简单的有房可居，而是越来越注重良好的居住环境和品质，这一需求的变化无疑会引发更多纠纷或诉讼。
法商律师事务所律师徐廷斌说：“此前物权法对住改商纠纷的处理，规定的较原则，不具有操作性。在实践中有的法院认为只要业主征得大多数近邻的同意，少数服从多数即可，但是少数不同意的业主则认为自己的权益没有得到�；�，这就造成法院在裁判中也没有明确法律依据，各地裁判不一致。最高人民法院司法解释的出台，对于业主是否能够进行住改商，从法律的层面终于有了统一的尺度，明确规定，实行‘一票否决’，即须经过整栋楼其他业主的全部同意。司法解释将整栋楼的其他业主，一律认定为‘有利害关系的业主’，如果业主进行住改商未经整栋楼其他业主的同意，他们都有权利向法院请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失�！�
对“大型企业”应更行之有效
要整栋楼的其他数十户、上百户业主都同意才能改变，有人说，这无疑是给“住改商”判了“死刑”。但采访中，记者却发现，无论是法律工作者还是居民代表，对10月1日实施之后的“效果”都难言十分乐观�！跋喽远�，如果是大公司或者大型单位将民用设施改为商业用途，这种司法解释应该更加行之有效。对个体居民，或者邻里之间而言，不太好说�！毙焱⒈舐墒λ�。
而这些大型企业购买民宅后用于商业，正是河东红顶花园读者王女士、南开金宇里居民贺先生等人的困惑。
“我们小区一楼，某通信运营商购买了一套房屋，用于存放设备。后来，我们才知道是交换机，没日没夜地响。不是那种分贝很大的噪音，却具备穿透力，真正影响了全楼人的生活质量。为此，我们楼栋的居民曾经联名起诉，先败诉，后来上诉又发回重审，又胜诉，既而又重审败诉，可以说好几年也没有打下来这场官司。当时我们也觉得，《物权法》对于此方面的规定十分模糊。对方又是说噪音程度啊，又是说居民的绝大多数啊，理由很多。现在，我们期待着10月1日的到来�！蓖跖渴旨ざ�。
“我们小区是高层，也有类似情况，虽然表面上他是民宅，却不住人，只用于经营性服务，这种用途改变了，无疑是在商用，根据司法解释，我们将考虑用法律解决�！倍琳吆叵壬纫捕浴八痉ń馐汀钡某鎏ㄊ只队�。
对“非法经营”谁来“念咒”
在社区采访，街道办和居委会的工作人员则流露出了另外一种担忧。
“本来按照很多行政许可的规定，民用房就不能改为商业用途。比如，你开商店，干美容院，如果是民用住宅，你根本就拿不到工商执照，所以一直都是非法经营。饭馆就更不用说了，不仅是工商许可，食品卫生的审批更加严格。一般的底商都不能用于开饭馆，更何况这些隐身社区、形形色色的小饭馆？平素居民关于这种‘住改商’的非法经营模式就很有意见，一般而言，我们都是调解。现在出台这个司法解释，确实是明明白白了，但真能管用吗？你说你是便民早点，大家都受益，可你的邻居，哪怕是一户受不了，怎么办？真让居民去起诉，会有多少人愿意走司法程序？”一位在和平区5个社区工作了20余年的老居委会主任对记者说。她最担心的是，夏天到来小区很多一楼又要开始烧烤、喧哗，到时该怎么调解。
河西梅江读者齐先生说：“部分商业设施规划中原本有，可是后来建成却挪作他用或暂时配套不完善，这加剧了‘住改商’的兴起。比如说，小区一楼一家小卖部，你起诉获胜了，没准更多的居民对你有敌意。这样的问题，不能单纯靠法律条文解决�！�
南开大学的金先生更表达了一种深沉的担忧：“以前，大多社区里的‘住改商’都是非法经营，可以说是执法部门执法不够得力。现在我们居民真正担心的是，司法解释实施后，居民再投诉到这些部门，他们会不会用一句‘自己起诉去’来推诿？如果是该执法的不执法，让邻里之间撕破脸皮上法院，着实很难�！�(记者 罗骏)
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