今年第一季度，上海高端住宅租赁市场较上季度小幅回暖，其中高档公寓及服务式公寓的租金和入住率出现不同程度上扬，别墅市场则出现租金下滑迹象。据悉，卢湾区翠湖天地御苑的租金报价已达到36000-68000元/套/月。值得注意的是，由于人民币的升值预期还在继续，从本季度开始，众多的高档物业报价单位已改为人民币，以规避汇率风险所带来的损失。

　　高端住宅投资风险加剧

　　戴德梁行(上海)研究部分析，第一季度高端住宅销售市场交易量相比上季度有较大程度下滑，交易均价有小幅上扬，市场的供需目前处于相对平稳的状态。时隔7个月，央行于3月18日再次调高利率水平，使得5年期的贷款年利率达到7.11%。另外，今年财政预算报告提出要“研究开征物业税的实施方案”。利率的提高以及物业税的提出，这些都将加大高端住宅投资的成本和风险，预示着今年的宏观调控将继续对住宅尤其是高端住宅市场的走势产生影响。

　　服务式公寓租金小幅攀升

　　本季度高档租赁物业新增供应少，高档公寓在本季度无新增供应，服务公寓和别墅市场各有1个新增供应。本季度服务式公寓市场入住率明显升高，特别是黄埔区及浦东区的优质物业，平均上升7-9个百分点。在春节过后，随着商务活动逐渐频繁，短租客户随之增多，从而带动入住率以及租金的攀升，目前市场租金达到199.3元人民币/平方米/月。

　　近几个季度的高档公寓租金水平比较稳定，基本维持在103-104元人民币/平方米/月，目前市场供应比较充足。另外，从需求方面来看，租户都为中长期的自住性需求，比较稳定，这些都保证了近期的市场维持在一个比较平稳运行的水平。

　　别墅市场租金持续下滑

　　本季度别墅市场入住率与上季度环比下降1.6个百分点，为89.2%。市场租金继续下滑，比上季度下降了2.3%，达到158.7元人民币/平方米/月。浦东、长宁作为上海地区别墅市场的风向标，租金和入住率均有小幅的下滑，带动整个市场在本季度向下波动。其中偏远地区的市场波动幅度更大，部分区域如松江的入住率下降最高幅度达到8个百分点。这主要是因为郊区的别墅因为周边的配套设施缺乏，难以与浦东、长宁等中心城区媲美，因此受到整体市场波动的影响较大。

　　据预计，目前的高端住宅租赁市场总体处于比较稳定的态势，由于本年度将有相当数量的优质服务式公寓供应上市，届时将对市场产生一定的影响，租金将会有少许下调。(唐佳)