- 12亿平米土地存货压顶 房企面临“减计”两难
戴德梁行昨日发布报告称：由于全国一级土地市场库存“主动性积压”，约12亿平方米土地仍滞压于房产商手中。
瑞银亚洲房地产研究部近日所作研究显示，这些“主动性积压”正对一些上市房企的业绩形成不小威胁——土地价值的缩水导致一些企业步入两难境地：若不进行土地成本“减计”，这些企业将极有可能在接下来的两年盈利能力大幅走低；若进行“减计”，不少企业2008年净利润都将是“负数”。
上述研究部联席主管王震宇之前估计，市场上所沉淀的土地约近10亿平方米，其中凡是于2007年购入的土地大都因为价格过高而存在风险。因为几乎所有的地产企业都面临着2007年地价上升的问题。
“如果依照2006年的土地成本对房地产上市公司2007年购入土地价值进行一个重新评估，那么多数地产公司都需要进行一个规模不小的土地存货减计�！蓖跽鹩疃浴兜谝徊凭毡ā访魅繁硎�。
土地价值的缩水或将直接冲击地产商的净利润。据王震宇预估，以雅居乐为例，其2006年获取土地的价格为602元/平方米，但2007年这一数字为874元/平方米，按其2007年所获取的土地面积(459万平方米)计算，将直接导致13亿元的土地价值缩水，占其2008年净利润的22%。而碧桂园(02007.HK)的土地成本虽然仅由2006年的203元/平方米上升到2007年的248元/平方米，但由于其2007年拿下了3800万平方米的土地，所以直接导致地价上升了17亿元，约合其2008年净利润的94%。
以此类推，绿城需要减计63亿元人民币，这几乎占其2008年净利润的7.1倍。合景泰富则将减计约50亿元人民币，占其去年净利润的4.15倍。他们在2007年所购入的土地分别为215万平方米以及287万平方米。
王震宇认为，假设2007年购入的土地价值“缩水”与2008年的净利润持平，或是少于其净利润将相对合理�！跋衷谝丫吹接械夭笠翟谕ü谐÷ゼ奂跫拼婊�，这已对很多地产企业的业绩造成了冲击，但作为‘原料’，土地成本的大规模减计还没有开始真正展开。一旦展开将有不少地产商负债高于净资产，从而失信于银行�！被Ψ洞笱费茄芯恐行难芯吭庇嗄掀蕉浴兜谝徊凭毡ā贩治鋈衔�，一些地产商心存侥幸，寄希望于楼价可以短期内走高，这样可以掩盖其之前高成本拿地带来的资金困境。
瑞银估计，今年全国楼价仍有一个平均10%的跌幅，即使回暖也将到今年第三季度。
“受奥运会影响，部分在2006年和2007年以较高成本取得土地的建设项目选择在2008年入市，但购房者持币观望使各主要城市商品住宅纷纷滞销。如按现有成交速度测算，预计全国十大城市的新建住宅库存量需要未来约10~12个月才能基本消化�！贝鞯铝盒兄泄酆献≌裰鞴芙欣褡蛉斩浴兜谝徊凭毡ā繁硎�。
“预计今年多数地产商会保持20%的毛利率水平，假设之前高于这个数字那么会向这个数字靠拢，且盈利状况不容乐观。从接下来的土地需求而言，房地产企业的胃口将降低七八成，过去几年的土地囤积足以支撑一些企业8年的落成量，所以他们将继续在今年‘疗伤’�！蓖跽鹩钏�。(作者：郝倩)
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