在经历了连续加息与购买第二套住房首付比例提高的影响后，目前上海的房地产市场开始发生变化，虽没有出现众多购房者所关心的价格下降现象，但一手市场供应量减少、成交量萎缩与撤销率提高、二手房买卖双方对峙等情况都已表明，“有价无市”的趋势已相当明显。 中新社发 汤彦俊 摄
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加强信贷管理下之上海楼市最后88天的表情
2008年01月02日 09:28 来源：国际金融报 
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发表评论 2007年的最后几个月，房地产市场宏观调控政策接二连三地出台，给整个市场造成了相当的影响。以上海为例，去年5月份以来迅速回暖的市场在经受政策的冲击后，反应相当典型。
2007年9月27日 央行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。屡次加息和政策频频出台，不难看出政府对房产市场调控的坚定决心和铁腕。
【楼市表情】
一时间上海楼市骤然降温，购房者的持续观望使得一、二手房交易量大幅萎缩。与此同时，各家银行关于界定第二套房的标准和细则也在央行未正式下达准则前，紧锣密鼓地商议着。
自2007年9月份开始，二手房成交量已经出现一定幅度的萎缩，二手房业主开始不再大幅跳价。进入10月份后，这种量缩迹象更加明显，根据汉宇地产的统计，10月份成交环比萎缩20%-30%。很多自住型区域客户明显放缓了入场的节奏。
2007年10月13日 中国建设银行董事长郭树清在北京接受新华社记者采访时表示，建行已经明确了将第二套住房贷款人以“户”为单位的认定标准。这意味着，四大行中的其他三家银行也将以此为标准。
建行严厉的政策使广大购房者和借贷人大为紧张，一时间市场上出现了多起一手楼盘退订、二手房上下家为订金争执的案件。各大银行信贷部更是挤满了申请尽快放贷的借贷人，而在政策不明朗的情况下，各家银行正在全面压缩个贷，有意放慢了放贷节奏。
2007年10月15日 以光大银行和华夏银行为代表的中小银行率先出台房贷细则，确认以个人为单位界定“第二套房”，这个标准很快引发其他中小银行“跟风”。
2007年10月17日 花旗中国房贷细则中明确说明：以个人为单位认定，同时贷款结清后，再贷款购房仍会视为“首套住房”；渣打中国有关人士表示，在监管部门没有进一步消息之前，该行第二套房贷也将以个人为单位认定。
【楼市表情】
在上海，一夜间中小银行和外资银行成了楼市的“信贷救世主”，众多购房者纷纷倒戈，加入到中小银行和外资银行的信贷阵营。在楼市交易方面，虽然楼市出现了短时间低迷，但很多自住客户看好的区域仍然表现出很好的潜力。如大三林板块、世纪公园板块、北蔡板块和塘桥板块，在市场普遍遇冷时期，却“逆市而上”，无论是成交量或成交价格都相当可观。其中一些次新房颇受欢迎。如单价在12000元/平方米左右的地杰国际城；单价在13000元/平方米左右的锦绣华城，最近成交都比较好。老公房方面，如位于三林的凌兆新村等最近也受到市场的关注。汉宇地产市场部表示：看来政策调控并没有影响到刚性需求，购房者头脑越发冷静了。
2007年10月25日 房贷新政颁布一个月后，执行细则仍无基准，成交缩水两成多，价格上攻13%，上海新房市场呈现出缩量上涨的态势。由上海财经大学对上海市消费者的最新调查显示，被访者中有65.9%的人认为当前不是购买住房的好时机，而认为当前是购房好时机的仅有10.8%，观望情绪仍在持续蔓延。
【楼市表情】
虽然10月最后一周上海楼市的成交量有所回暖，但还是难以改变10月商品房成交量加速下滑的局面。10月商品房总成交量达到211.89万平方米，但还是比9月大幅下滑16.43%。其中商品住宅的成交量下滑幅度更是达到18.57%，仅成交168.73万平方米。一手房市场一片惨淡，二手房市场成交量也严重萎缩。由于新政后买卖双方对未来房价预期产生较大分歧导致10月成交量较9月份下降近三成。而二手市场的一些自主需求大的热点板块，一部分业主对房价依然盲目乐观，单次跳价甚至高达几十万元，更有业主开出税后售价，这样的变相涨价令人瞠目。
2007年11月7日 据国家发改委消息，经国务院批准，国家发改委和商务部10月31日发布第57号令，发改委全文公布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日实施�！赌柯肌饭娑�，外资将不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设中。更为严厉的是，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。
【楼市表情】：这条政策看似和普通购房人没有多大关系，其实这表明着政府对房地产市场全面调控的决心。目前国内的房地产经纪公司已难有炒房空间。因为交易存量房时，国家明令禁止中介吃差价。而“二手限外”的出现，正是因为担心外资通过中介进入炒房领域。汉宇地产市场部数据显示：由于市场对市区购物中心物业的需求强劲，加之市场供应量不大，整体市场空置率持续下降，第三季度末达到3.3%，比去年同期下降7.4个百分点，较半年前下降2.8个百分点。而一向受到外资“偏爱”的别墅项目，因为国家禁地三年的政策，终于在去年11月体现出了“稀缺性”。如汤臣湖庭花园、万科白马花园、保利海上五月花、仁恒运杰河滨花园等别墅房源在这样的“冷市”热销显得引人注目。别墅房源的热销基本上都是依托大牌开发商的品牌，并以极高的性价比吸引了周边改善型购房者。
2007年11月12日 沪上部分银行以“家庭为单位”的贷款政策，以及部分银行由于当年贷款指标已经用完，第四季度无款可放，在客观上使得不少客户不得不改变计划，暂缓购房。
【楼市表情】
进入2007年11月，越来越多的购房者渐趋理性，他们更多地关注房屋本身，选择持币观望，上海二手市场仍处于调整中。新政出台后，大部分房东选择“惜售”来作为过渡；11月后多数房东开始重新将房源投入市场，并且无序加价的行为有所减少，但房价保持着稳中有升的趋势�？突Х矫婊辜鄱嘤诜慷骷�，成交价普遍低于挂牌价。另一个值得关注的现象就是虽然整个二手市场买卖成交量有所减淡，但租赁市场却“异军突起”，十分火热。尤其是一些交通、配套方便需求量大的区域，如宝山、闵行等租赁很是火爆，在长宁、闸北、卢湾等区域平均月租金也有一定程度上涨。
2007年12月11日 央行、银监会日前下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》规定，各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策，并明确表示“已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按第二套房贷政策执行�！贝送�，外资银行也要执行新政。
【楼市表情】
汉宇地产市场部表示，历时88天的房贷新政终于尘埃落定。细则的出台相信将给2007年12月份略涨的楼市带来不小的冲击，国家对房地产市场的严密调控也预示着这个“冬市”将趋于平稳。(邓旭)
【编辑:王菲】
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