发表评论 随着次贷�；蠊南韵�,深圳甲级写字楼的二手蓝筹价格和租金均出现下滑。根据美联物业(深圳)写字楼蓝筹指数,08年下半年,截至10月底,租金已降至115.49元/平方米/月。与此同时,受到经济�；闹苯佑跋�,深圳的厂房放租价降了25%,但厂房空置率依然高达3到4成。
金融风暴致企业惜租
美联物业市场研究部主任徐枫表示,租金下跌首先是由于金融风暴导致企业纷纷压缩办公成本,不仅暂缓了办公面积扩张,有的还纷纷裁员。其次,替代产品的增加分流了甲级写字楼的有效需求。乙级写字楼、商住楼、甚至创意园区、工业园区,都以其相对低廉的价格吸引了部分客户。
据了解,不独深圳,其他一线城市的写字楼也纷纷避开一窝蜂开发高档项目,在差异化、个性化方面另辟新径。以杭州的“西港·新界”为例,发展商认为他们的目标客户是那些喜欢远离闹市到周边,甚至是低密度的物业中办公的个性化公司。因此该项目运用了“新城市主义”的理论,打造“商务办公边郊化”概念�！拔潦槿烁切醋致ァ钡谋本白蟀豆ど纭币彩窃谇渴秩缌值摹案叩岛阑�、国际化、智能化”扎堆的海淀区剑出偏锋的项目。相比较而言,徐枫以为,深圳的经济模式决定了它对甲级写字楼需求有限,即使没有当前的经济因素,深圳甲级写字楼现阶段也供过于求了。
租金下跌的第三个原因,也是新增供应放量,致使需求分流至销售市场和租赁市场的供大于求。根据美联物业的数据,仅今年新批的只租不售的写字楼截至目前已达26.5万平方米,企及05-06年写字楼全年的销售量。
不仅甲级写字楼租金下跌,人民南及蔡屋围两个老商务片区内的写字楼物业租金也出现小幅下挫,但其降幅要明显小于甲级办公物业。08年前10个月,片区内办公物业租金的累积降幅普遍在10%以内。
周边小户租金坚挺
与写字楼租金下降相反的是,写字楼周边的小户型租金坚挺。徐枫介绍,1995年竣工的“地王”(信兴广场)是深圳传统的甲级写字楼。其地标性的定位在上世纪90年代末至本世纪初吸引了不少跨国公司入驻。随着福田CBD的兴起,不少在罗湖注册的公司纷纷搬迁到福田,不仅“地王”,甚至整个罗湖的商务氛围都受到挑战。由于不少公司搬离,而地王商圈附近的酒店式公寓小户型租金放盘和成交价与往年相比,并没有出现明显跌幅。
宝安南路上2001年入伙的“骏庭名园”,其单身公寓为51平米不带阳台的大房,目前放盘租金在2400元/月左右(随楼层和装修价格相应调整),同比07年基本持平。与其对望的“风格名苑”单身公寓和1房1厅租金不跌反升。徐枫表示,由此可见,写字楼客源并不是周边住宅的主流客源。
厂房放租价降2成多但“空闲”依然
相对于写字楼及周边住宅,深圳厂房的租金下跌更厉害。深圳厂房信息中心近期的市场分析结果显示,厂房租金价格大概下降了25%。以龙岗区龙岗镇为例,今年4、5月,距离主干道近的厂房租金均价为11元/平方米,现在8元就可以租到。距离主干道比较远的厂房,以前的均价为9元/平方米,现在7元或6元都能租到。
“空置厂房达2500万平方米,深圳大概1200万人口,人均都能放下一张单人床了!”广东外语外贸大学国际贸易研究院最近组织的广东省外贸出口情况的调查显示,深圳目前共有2500万平方米的闲置厂房。专题调查组成员肖鹞飞指出,一般城市的厂房空置率为10%—20%,而深圳达到30%—40%。
厂房空置率增加,也导致交易难度上升。据专门做厂房中介的深圳厂房网透露,4月以前,深圳厂房网在龙岗镇的中介业务收入每月在25万—30万元,而现在每个月只有10万元左右,成交量下降了60%。
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