- 上海节前楼市各板块表现不一 市中心房价仍高
本报记者近日对沪上楼市的调查发现，传统市中心板块由于价格高企成交量仍萎靡，而新盘供应量较大的闵行区则出现了打折促销盛行的局面，受世博辐射影响的三林地区，在虚火过旺后，正在逐步回归理性。
[市中心]一二手房差距拉大
记者在黄浦卢湾等传统中心区了解到，市中心供应量的锐减无疑是支撑其价格的有力武器。区域内仅有黄浦丽园、上海滩花园、开元坊等几个新盘在售。以上海滩花园为例，其售价高达40000元/平方米。记者发现，除了其售楼处外，周围不少中介都成为这个楼盘的“代理商”，不遗余力地向记者推销该楼盘。
“新盘价格太贵了，对于工薪族来讲，这个价格无疑是天价。 ”正在看房的朱小姐告诉记者，新盘价格之高让她无法接受，接下来可能会选择市中心的二手房。
“这里的二手房，特别是2000年左右的二手房价格有一个明显的回落，与新房的价格差正愈拉愈大。 ”汉宇地产的一位经纪人告诉记者，以新盘黄浦丽园为例，售价达到25000一平方以上，而周围房龄8年左右的二手房单价则下降到了18000元左右一平方。
“一二手房价格差距这么大，使得不少购房者更为青睐二手房。其实中心区内的8年左右的二手房价格合理，房型也不错，是改善型需求客户的首选。 ”该中介表示。
对于市中心的高房价，中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云表示，房地产市场持续低迷一个基本的因素是部分城市房价上涨过快，并透支了未来房价上涨空间，市场虽然有刚性需要，但普通购房者已不具备住房消费能力。
世邦魏理仕研究部董事覃晓梅也表示，目前买方市场的局面在短期内很难得到扭转,市场观望氛围还将持续。预计明年上海高档住宅的平均成交价格将进一步回落，但整体平均价格仍将高于2007年的水平。
[七宝九亭]价跌量升，卖家割肉
记者近日走访板块内的多家楼盘和中介公司，发现临近春节，扎堆打折促销成了各处楼盘的共同选择。
如万科旗下的花园小城、白马花园就参与了万科的“暖冬行动”。只需加一元钱，就可以享受房款优惠1%，并获得品牌家具抵用券1万元、品牌电器抵用券1万元、车位抵用券1万元。
而有的楼盘如象屿都城虽然此前宣称已经停售，但依然在1月号称再度开盘。售楼处工作人员告诉记者，楼盘现在还有三、四层的部分单位，而售价也比此前公布的8000元/平方米起更为实惠一点——99平方米的最低从7800元/平方米起。此外，虽然此前公布的优惠期到1月1日为止，但实际上目前还有延续。据这位工作人员透露，目前购房如果全额支付房款，则可在7800元最低单价的基础上再便宜200元/平方米；如果在5天内能够买房并准备好贷款手续和首付，则可享受100元/平方米的优惠。
而实际延长优惠期的楼盘并不只是一家。如金风蓝庭单价在1万元左右，而眼下购楼可以享受85折的优惠。 “原本这个优惠活动到10月就结束了，但仍有单位还继续在售，所以优惠现在还有。 ”代理该楼盘业务的七宝板块一家太平洋中介人士告诉记者，实际上目前周边楼盘一手房都在持续打折。
尽管多家楼盘售楼人员都表示，优惠随时可能会取消，应抓紧机会出手。但该人士认为，只要还有盘没出清，优惠大体还会继续。
中原、太平洋等多家中介人士都对记者表示，在周边区域中，九亭板块目前的需求主要体现为一手房。自三季度以来的优惠折扣，以及11月后一系列新政的出台使得该板块的成交量提升颇多。太平洋中介一位店长表示，虽然他们仍以二手房交易为主，但一手房的代理也已越来越多。
“七宝板块原本因为社区成熟度高，交通也较便利，所以成交已经比九亭要旺。但这两个月来，九亭的成交量已经赶超七宝了，”一位汉宇不动产人士对记者表示，“毕竟九亭那边房价从均价10000元降到了8000元左右，降幅是非�？晒鄣�，这对不少原本有意的购房者很有诱惑力。 ”
而一对将在九亭置业的年轻准夫妇表示，价格下调不少后，买房负担变小了，“相比之下，还是更喜欢住新房多一点。毕竟是自己的婚房，自己动手来打造属于自己的全新生活空间，感情上也更能接受。 ”
而统观七宝和九亭周边的成交量，在新政执行后，亦有了明显的起色。 “相比去年年中，我们的成交量已经回升10%。 ”一家太平洋中介店长告诉记者。而另外一位21世纪中介人士则表示他所在的店面成交量已经有了20%以上的增幅。从门店的调整看亦是如此，记者了解到某家知名中介品牌今年3季度在七宝周边关掉了5家门店，而随着成交的回暖，其中一家近日已经重开。
此外，由于一手房的普遍折扣优惠和房价的大幅回落，二手房的价格也受影响而下行，该板块周边曾经的一二手房倒挂现象已经明显扭转。
“二手房的倒挂出现原因是今年年中之后，一手房迫于成交压力开始下调价格，而二手房业主的跟进稍晚。 ”前述太平洋中介人士介绍说，开发商可以通盘调整策略及时调价，但二手房卖家出于契税、交易税等交易成本的考虑，没有那么坚决。
但后来价格的持续下行和国家减轻交易成本新政的出台，还是推动二手房价格在去年年末跟了下去，倒挂现象也就消除了。 “实际上，最近周边已经出现了不少亏本甩卖二手房了。买家以自住为主，而不少投资卖家甩卖是怕房价继续下行，在割肉止损。如今天刚刚做成的一单，九亭一个卖家，当初7000元成本买进的房子，7000就卖了。算上交易成本，肯定是亏了。 ”
[三林高行] “虚火区域”正在降温
浦东高行地区作为近年新开发的住宅区，购房者多为在外高桥及金桥地区工作的青年人。据记者了解，高行板块的楼盘多以折扣让利及送装修费等方式“暗中”降价。
如位于浦东高行东靖路上的绿地崴廉公寓三期地处浦东中外环地段，售楼处的销售人员告诉记者，该楼盘最新的房源为去年年底推出的24号楼，同时还有前期的部分房源在销售，楼盘目前正在搞8.8折的促销活动，报价12000元/平方米。记者询问了一套90平方米左右的两房，报价在100万元以内，销售人员还表示，如果马上购买的话，价格还可以商量。
当记者询问房价是否有所下跌时，销售人员表示，去年最高时，该楼盘的房子卖到过14000元/平方米左右。但对于降价一说，销售人员表示：“也谈不上降价，影响房价的主要还是房源的房型及在整个小区内的位置等原因。 ”
除绿地崴廉公寓外，高行地区其他楼盘也有不少优惠活动。如位于俱进路的幸福小镇从去年开始，该楼盘就推出购房立减10万元的优惠让利活动；东源名都为了吸引购房者，推出的最低折扣可至9.3折，其中1-4层的低层可享受9.3折优惠，高层房源的让利最多可至9.6折。
浦东三林板块在前两年房价上涨时，借助世博概念房价飞涨。从去年开始，在万科的带领下，三林地区的房价开始回调。
三林板块内的“超级大盘”大华锦绣华城的价格起伏较大，该楼盘16街区去年年底交房的公寓均价曾达到过16000元/平方米。而去年11月记者前去询问时，一套60平方米左右的一房一厅，总价在75万元左右。昨天记者从售楼处了解到，以上房源现已交房，仍有少量剩余房源作为现房出售。
“因为是现房，价格比起去年交房前有小幅上涨�！毕廴嗽备嫠呒钦�，锦绣华城16街区的现房房源相比去年价格并没有下跌。不过同时他也表示仍有一定的议价空间。
同时，记者了解到同位于16街区，将于今年年底交房的期房价格要低不少。据销售人员介绍，去年年底开盘的4栋房源，最低的价格在13000/平方米左右。
此外，三林板块内的其他一些楼盘经过去年的调整后，价格已有不同程度的下调，且近期仍有不少优惠活动。记者从万科金色里程售楼处了解到，该楼盘在售的房源中77平方米左右的二房，原价在14500元/平方米，目前推出特价房总价在100万左右，相当于单价降至13000元/平方米左右�；褂�，同区域内的金地湾流域针对90系列房源推出购房获得2万元抵扣，且在此基础上还可打9.8折。
二手房方面，三林地区一二手房价倒挂现象有所缓解。去年下半年三林地区新楼盘降价促销集中，造成该地区内二手房价格普遍高于同质一手房1500元/平方米左右。随着周边新盘价格趋于稳定，及二手房价格的下跌，该地区二手房价格倒挂现象已基本消除。
“楼市新政后，有不少房主主动下调了挂牌价，且议价空间进一步放大�！背缮铰飞夏撤坎薪榈南廴嗽北硎�，楼市新政后，会激活一定的购买力，为了能尽快售出房产，业主愿意降低售价，这促进了二手房价格的回落，缩小了一二手房之间的价格差距。
不过在价格下跌的同时，二手房的交易量并没有出现很大的反弹。中介销售人员告诉记者：“国家出台了一系列利好政策后，来看房的人比起去年年中是多了不少，但大多数客户仍以观望为主，真正成交的并不多。 ”
专家点评易居中国分析师薛建雄：
易居中国数据显示，2008年上海平均每套房源价格下跌17.2万，降幅为10.3%。随着房价的小幅度下挫，开发商的竞争会给购房者带来更多的实惠。但春节后是购房的最佳时机。春节时期的楼市将随经济数据一起步入冰点�？⑸叹托枰眉呔赫Φ募鄹�，来启动冰封的楼市。
上海易居研究院发展研究所副所长杨红旭：
促销力度加大，中长期因素是开发商对后市不乐观，如果还认为半年后市场会回暖，很多企业就不会这么大力度降价了。短期因素是资金链太紧张，尤其是年关前后，是还银行贷款的集中期，不回笼些资金，这个年很难过。另外，不仅购房者不见降价不入市，连国务院都发文引导开发商降价，说明政府也不支持现在的房价水平，房价不降，政府不会支持开发商的。(徐洁云 李伟 王毅鹏）
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