- 交房“大考”将至 购房者：不停挑刺 不放弃退房
“我已经联系了好几个业主，并找到了当律师的同学，一同商讨如何在收房时达到退房的目的�！背孪壬�，东五环外某项目业主，昨天告诉记者，他和一些业主原先与开发商协商过退房，开发商说“不可能，完全按照合同来办事”�！澳俏揖鸵匝阑寡�，对比合同，研究通过那种合理手段合理退房”，陈先生说，为了寻找开发商未能达到合同的约定证据，他会常常到现场拍摄照片。陈先生表示，目前已经有多个业主响应他的号召，“通过有理由的不收房的方式，是我们实现退房的最后机会”。
记者从多家去年降价幅度比较大的楼盘的业主论坛上发现，类似的号召帖还有不少。他们均在讨论如何利用收房的时机，抓住哪些问题实现退房。有业主甚至找到了多达8种可以退房的合理理由�？⑸堂钦媪僖怀 敖环看罂肌�。
【探营·“赴考”】
“三人小组”严密对接一个业主
“我们做了300个预案�！苯衲曜急附环康哪称放瓶⑸滔喙馗涸鹑烁嫠呒钦�，该公司开发的某楼盘，去年曾降价销售，今年就要交房了。为了能够相对顺利地完成交房，他们已经开始进行此方面的模拟预案。
“我们今天还有两场专门针对交房的员工培训�！弊蛉�，该负责人向记者介绍，为了应对交房“大考”，公司除了对交房流程进行更为合理的完善外，还加强对员工交房的业务培训，提高服务态度�！霸惫と巳吮囟痢督环渴植帷�。手册很详细很周全�！�
据介绍，该楼盘即将收房的每个业主，都有一个“三人小组”对接。这三人分别是来自营销、工程及物业三个方面的专业人员�！叭诵∽椤币煜に杂σ抵鞯姆课莸南晗盖榭�。在业主收房之前，“三人小组”要对房屋进行一次验收。此外，在交房之前，将会通知到业主先到房子中进行一次验收，按照业主提出的整改意见及合同约定进行整改。
“交房时，我们对每个楼座和每一户都要进行精心的装修，布置一些鲜花，在现场为业主营造一个温馨的家的感觉�！备酶涸鹑吮硎�，他们还把多年积累的交房经验自成体系地制作了《交房手册》的程序部分。他举例说，程序中包括业主来了，“三人小组”该如何迎接�！暗ド砣耸�、两口之家、三口之家的接待方法是不一样的。如果业主带小孩，那会有专人服务小孩，并送给小孩礼物�！庇秩�，从售楼处到业主所在楼栋的路线如何走也有专门的“设计”，“就是走景观最好的路”。此外，手册对业主的各种要求该如何回答等方面，都有详细的预案。
【延伸·“考场”】
交房成多数开发商今年工作重点
据记者了解，去年至少有80%以上的楼盘选择了降价。有些开发商进行打折降价时，采取了相对技术性的手段，比如以产品不同，或新开楼座为理由。但有些完全是原楼座直接降价的楼盘，这就使得其交房的时候，不可避免地遇到像业主陈先生这样抓住收房最后一次机会要求退房的情况。
“去年降价销售的楼盘估计有上百个，大部分将在今年、明年迎来交房高峰期�！币晃徊辉妇呙淖冶硎�，这样数目庞大的交房量，势必会给那些开发商产生巨大的冲击。
记者对去年降价销售，今年即将交房的近10个开发商的调查发现，有6个开发商都将交房作为今年的主要工作。甚至有一个开发商表示，他们将交房升级为能否在北京立住脚的高度，公司专门成了交房小组，并正在制定相关交房注意程序。
记者在某楼盘业主论坛中看到这样的跟帖；“既然开发商认为降价不能退房是遵循合同，那么我们就在他们交房时，寻找到合同中规定可以退房的理由，我们也是遵循合同原则�！贝送�，还有跟帖表示，“最后一个机会了，收了房就没机会退房了�！�
楼盘能不能按时交房？房屋质量是否经得起挑剔？遭遇业主维权怎么办？一系列的问题，不仅关系到楼盘的后续销售，关系到品牌的声誉，甚至关系到企业的生死存亡。
开发商们，你对这场交房“大考”准备好了吗？考试时间开始。
- 对话·购房者
“不停挑刺，不放弃退房”
记者：你是什么时候要收房？
郭茜子(某项目业主，化名，以下简称“郭”)：购房合同上约定的是今年3月15日前交房，后来开发商通知说，提前到2月20号前。
记者：你会按时收房吗？为什么？
郭：收房的时候我会去，但是不会轻易收。我会从中找毛病，因为我现在还是想要退房，而收房无疑是退房的最后机会了。
记者：想退房的原因是什么？
郭：2007年10月，我贷款买了这套房子时，当时价格是13100元/平米，到了2008年10月份，这个楼盘新开的一栋楼均价变成了10800元/平米，有的房子9000多元/平米都能买到。我算了一下，我的房子一下子缩水了21万元。尽管开发商送精装修，但是我的损失还是很大。
记者：你对于收房有什么打算呢？
郭：我想在收房中找到理由退房。我是做工程工作的，对于建筑方面也比较在行。去收房的话，我肯定会很仔细地检查房子有没有问题。如果没有找到合同中能退房的问题的话，等到开发商精装修以后，我还会再次去挑毛病。
记者：你觉得在收房中找到理由退房的胜算大吗？
郭：说实话，机会不大。有一些之前跟我一起闹过退房的业主，现在都已经收了。但是我不会放弃。
【同题问答】
“品质好，不怕专业人士协助收房”
一个即将交房的开发商表示，交房前会通知业主提前验收一次，随后做合理修正
考生A：某品牌开发商，今年有一高档项目交房。
考生B：外来某著名开发商，今年有3个项目需要交房，其中一个项目去年曾大幅降价。
1、针对因房价下降而可能出现的交房难，你在交房流程上是否将有所改变？如何改变？
A：我们刚刚交一次房，按照正常的程序，基本没有太大的影响。
B：不会改变流程，我们交房已经有好多年的经验了，现在只是在现有经验上丰富流程内容。我们外地某项目刚刚交房，交房率达到100%。目前，我们主要加强对员工的培训，主要是从服务态度及服务质量方面上个台阶。
2、如果交房前夕，前期业主选择周末售楼处看房人多的时候来投诉、扯皮，你将如何办？
A：关键是产品要尽可能做好，其次要保持顺畅地与业主沟通渠道，要有诚意。再次，充分发挥物业公司的作用。最后，个别极端的业主具体问题针对处理。
B：如果有业主来，我们肯定会有专人接待，出现这样的情况是不能回避的。和业主进行理性的沟通，沟通了解才能解决问题。同时对于那些想买房子的新业主，也在看你如何处理这些问题�？⑸潭源弦抵鞯奶�，也即是将来对待他们的态度，所以我们肯定是会合理地沟通解决问题。
3、交房时，前期业主会更加苛刻，或是找验房师、做建筑的朋友来考察质量，你会怎么做？
A：品质做得有保证的话，这些专业人士来考察也没有什么问题。其实降不降价不是交房难的问题所在。产品做好自然底气足；做不好，降不降价都会面临退房的问题。所以品质好是不怕专业人士来考察质量的。
B：我们是欢迎购房者带专业人士来考察的。购房者因其专业所限，对房地产不是很了解，如果他们带专业的人来，我们就更好沟通，因为专业的人之间是容易沟通的。同时我们也有足够的信心欢迎那些专业人士来考察质量。
4、交房时，前期业主发现存在墙面不平、道路未建好、配套不到位等方面的问题，要求整改，并称若不能解决就拒绝收房，你该如何办？
A：我们的交房标准不允许出现这些情况，如果上述问题还没有解决好的，我们是不会交房的。当然配套方面不可能一蹴而就，主要是根据合同约定的配套按时交付使用。
B：我们在交房前就会通知业主提前先来验收一次。我们会根据合同规定及业主的要求，对其合理的要求进行力所能及的修正，做到让业主满意为止。
5、面临交房难，你最担心出现哪种情况？
A：就我们旗下项目而言，媒体报道的降价部分的房子和前面高价格的房子在产品性质上有不同，所以不会引发问题。高档项目的业主比较理性，如同买股票，既然高位买了，只能认了，闹也没用。除非开发商不负责任，在质量上出问题。
B：我们对房屋质量不是很担心，主要是担心有一些因个人支付能力不足，或认为房价下降故意退房的事情。相信以自主需求为主的购房者还是能够认可我们项目的，就是那些以投资为主的人，通过收房时故意寻找一些毛病来退房。
- 律师提示业主
面积误差超3%可退房
有理有节，方是维权的上策。对于想借收房这最后一个机会要退房的购房者来说，对照商品房购房合同中的哪些条款，出现怎样的情况可理直气壮地提出退房？记者采访了盛廷律师事务所律师毕文强，对此进行了梳理和分析。
一是开发商延期交房问题。毕律师说，一般合同中都会对延期交房的时间和赔偿标准进行约定，比如90天以内按万分之二来赔付，超过90天购房者可选择解除购房合同。
二是开发商违约变更设计。如果开发商在没有及时告知业主或是未征得业主同意的情况下，自行变更了设计，比如把外立面从蓝色变成了棕色，或是把房子户型、朝向改了，那么购房者有权利要求退房。
三是房屋有严重质量问题的，不能居住，比如苯超标等。当然，这一点仅由购房者自己去说还不行，需要由有资质的验证机构出具检测报告。
四是房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比的绝对值超出3%，购房者可以提出退房。但是如果面积差是在3%以内，那么购房者就不能退房，而需补交面积差额款了。
五是合同中约定的配套，在约定时间内尚未配齐。毕律师说，如果是和生活密切相关的配套，比如燃气、上下水等，超过了合同约定时间开发商还不能配备完善，购房者是可以据此退房的。
六是开发商延期办理产权证。如果开发商不能按照合同约定的时间为购房者办好产权证，那么购房者也是可以据此退房的�！拔壹⑸淘诤贤性级ㄗ畛�1000日内办好产权证的，但实际上仍有开发商三年、五年都没办下来”，毕律师说。
除了以上几种合同违约情况外，毕律师表示，如果开发商没有经过建委竣工验收备案就交房，那么购房者也可以要求退房。
此外，毕律师提示，业主大可不必把精力放在公摊面积这一条款上，因为测公摊是单个业主不可能操作的，想依据公摊面积不符这条来退房行不通。
- 专家支招开发商
面对大考，开发商有上中下三策
●陈云峰，中国房地产职业经理人联盟秘书长
购房者退房要有理有据
交房难是今年开发商不得不面对的问题。而且去年开始的房价下降，是北京楼市有史以来首次出现的问题，政府、购房者及开发商都没有经历过这种情况，因而谈不上如何很好地应对。
目前，购房者想通过收房时寻找退房机会的心情是可以理解的�？⑸炭隙ㄒ不嶙龊谜夥矫娴脑ぐ�，购房者选择通过不收房来退房，一定要有理有据，如果是借此闹一闹，是达不到效果的。一定要找到符合合同约定的退房条件，才可能达到目的。
适当给业主补偿或优惠是上策
对于开发商来说，应该有上、中、下三种策略应对这种局面。
下策：一切按照合同或法律规定来办事，只要开发商未出现购房合同中约定的达到退房的情况的话，开发商一般是不会轻易退房的，因为这个口一开那是收不住的。按照合同规定，开发商通知业主收房，若业主找不到合适的退房理由，仅仅凭不收房是退不了房的。只要在规定的时间内通知了业主，并达到一定期限的话，就会视为收房。这种开发商一板一眼地做事，是下策，可能会引发业主的维权，但从法律上也找不到什么差漏。
中策：在交房前，把业主提前召集起来，和他们进行沟通，听取他们的合理意见，进行有效的沟通。其实，开发商也不愿意看到房价下降。以感情交流的方式和业主沟通，尽量解决他们提出的问题。尤其是要有高质量的房屋、良好的交房环境以及交房时员工态度要和蔼可亲等，用感情来打动业主，动之以理、晓之以情，大部分业主还是能接受的。
上策：适当给业主一些变相补偿，比如减免业主一年的物业费，或者免费使用一年停车位，是能够得到业主认可的。因为买房的业主多数是为解决自家的居住需求，只要他们在收房时心情舒畅，同时开发商还能给一定的优惠补偿，业主还是能够接受房价下降的事实的，因为他们也明白，如果找不到正当的理由，仅仅凭借闹一闹是退不了房子的。与其闹了事达不到目的，还不如享受眼前的优惠。
最后，提醒一下开发商，一定更要认真应对今年的交房问题。首先要保证房屋质量，其次要对配套及园林建设做到位。这些都不能仅是口头说说“重视”就过去，必须有实际行动，否则一定会死得很难看，尤其是那些还有后续楼盘要销售的开发商。记住，老业主闹一闹就可能影响到后续的销售，甚至对公司多年积累起来的品质有严重损害。
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