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　　“倒按揭”在我国实施还需要解决一系列问题，譬如国民观念的转变、政策法规的修改等等

　　★ 本刊记者/郇丽

　　日前业内传来消息说，为了运作“倒按揭”而成立的幸福人寿保险公司正在筹备中，保监会等相关行业主管部门也正在研究具体执行方案。这一消息令人们对于“以房养老”模式的讨论再度热烈起来。

　　以房养老？

　　“倒按揭”也就是“反向住房抵押贷款”，俗称“以房养老”。是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

　　这一模式是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的，之后流行起来。目前，美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

　　现在倒按揭在美国比较流行的主要有三种类型，依据不同的贷款发放单位来区别：首先是联邦政府保险的倒按揭贷款(又称房产抵押倒按揭贷款)，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型；其次，是政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理；第三种是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，属于个人理财型产品。

　　倒按揭还有一种“新加坡模式”，60岁以上的老年人将自己的房产抵押给有政府背景的公益性机构，该机构一次性或分期支付养老金，待老人搬出房子或是去世后，房子交由放贷机构处置还贷。

　　假如国内银行能够做“倒按揭”业务，那么一名62岁的男性，若拥有一套评估值为145万元的住房可以抵押给银行，该男子在有生之年每月大约可得到1万元。不过，在此间，无论房价上升还是下跌，“倒按揭”月给付额度都不会发生变化。

　　“幸福保险”欲试水倒按揭

　　据悉，幸福人寿保险公司由中房集团前总裁孟晓苏筹备。孟晓苏透露，保监会已经初步认可以保险公司作为“倒按揭”运作实体的模式，但还未正式进入审批程序。因为目前幸福保险尚未完成原始股东募集、公司注册等筹备工作。据透露，幸福人寿的筹建情况，目前很顺利，其股东构成，可能包括一家外资或是台资金融机构，注册资本金不小于1亿元。

　　业内人士分析说，决策层愿意新增一家保险公司运作“倒按揭”，而不是直接批准某一家现有金融机构经营“倒按揭”业务，这意味着进入这一行业的资金，不是金融机构的存量资金，而是一部分新资金介入。一旦倒按揭市场发生波动，即便造成风险，其可能波及的也只有这一家公司。

　　国家发改委财经司刘建军透露，按照目前的方案，未来可以投保此项业务的自然人，其年龄将被限制在62岁以上，同时，还需要对房产的面积进行限制，例如规定不小于一定的面积，以利于保险公司收回之后经营获利。

　　据报道，2006年年初，南京一个养老公寓推出了类似的业务，在南京市拥有产权房屋的60岁以上老人，可以将自有房产抵押给银行，而后便可免费入住养老公寓，直至身故。老人身故后，抵押给银行的房产将归至该养老公寓名下。

　　不过，在业内人士看来，南京的“倒按揭”实际上仅是一种普通个人房产抵押贷款，养老公寓是实际的给付对象，老人生命存续期间，养老公寓为其垫付养老费用。当其身故后，养老公寓成为抵押房产的所有者。在这样的模式下，养老者实际上不能领取现金，得到的仅仅是以现金计价的各种服务，细究起来并非严格意义上的“倒按揭”。

　　此外，更关键的是，南京市“倒按揭”的运作实体实际上并非银行，而是养老公寓，其破产或者倒闭的可能性远大于金融机构。

　　国内银行不热 “倒按揭”

　　“倒按揭”对银行来说，只要操作得好，应该是一个盈利的好品种，但由于面临各种问题和风险，推行的难度不小。譬如，对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，“倒按揭”却恰恰相反，随着时间的推移风险不断增大。

　　据悉，中国农业银行早在两三年之前就已经开始“倒按揭”的研究，但因为实施难度过大，一直未能付诸实施。技术操作上的难度，包括“倒按揭”利率的确定、房产价值的评估、老人生命的预期等。譬如，“月支付额”是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。而这需要进行大量的调研工作，需要大量的保险精算人才才能确定。

　　而对于银行来说，当投保人实际寿命超出投保时预期寿命时，仍将按原来约定继续按月给付现金。所以，制约商业银行的一个重要技术因素是，缺乏预期寿命测算经验。中国银行个人金融部相关人员介绍说，对于寿命周期的预测估算需要一个长期的历史数据作基础，而目前商业银行普遍缺乏相关的储备。

　　除此之外，业内人士还提出一个根本性的问题：我国住宅的产权使用期限是70年。在商品房土地使用权已经到期的情况下，如果老人依然活着，那怎么接续抵押贷款？复旦大学大学房地产研究中心主任华伟表示，我国住宅的土地使用权最长只有70年，老年人很有可能是还了20～30年贷款后才拥有完整的房屋产权，如果再向金融机构申请例如20年的倒按揭，等到金融机构拥有房屋的产权后，土地使用权的剩余时间往往也不多了。

　　商业银行对此问题的顾虑也很大。据农业银行相关人员分析，如果实施倒按揭后，房屋的剩余年限只有不足20年，银行在支付了费用后，发现最后到手的房子只有地面上建筑物的价值，而土地价值几乎没有，那银行的利润将会很低。

　　所以，银行人士看来，如果倒按揭实施的话，最好的方式就是和保险公司合作，这样可以利用双方的优势。

　　此外，东亚银行副行长褚晓路认为，对于商业银行来讲，倒按揭实施后，银行将存有大量的二手商品房，不得不面对房地产的后续处理问题。

　　资料显示，在美国住房交易中，二手房高峰期的交易量几乎可以达到整个房地产交易量的70%～80%，区域波动也不会很大，这样估值较为容易。而目前，国内二手房交易量对比新房市场有着天壤之别。而且，与欧美国家居民住宅的高质量、历经百年不过时相比，我国相当部分住宅粗制滥造，质量堪忧，有些甚至刚住几年就墙壁开裂、屋顶漏水，这样的房屋能不能达到70年使用期限都让人怀疑。

　　另外，采用“倒按揭”模式，银行贷款在一定时间内是不会产生收益的，只有客户去世，银行接管房产时才会有收益。因此，这种模式会降低资本的流动性，银行的经营风险也会相应增加。而当前，绝大部分国内商业银行实行年度考核方式。

　　复旦大学大学房地产研究中心主任华伟指出，“倒按揭”还牵涉到税收的问题。能否对提供倒按揭服务的银行豁免房产增值部分的所得税，未来可能施行的物业税是否包括土地出让金，这些对于商业银行能否提供此项金融服务来说都是至关重要的。

　　新模式挑战老观念

　　“倒按揭”这种方式在美国以及欧洲的一些发达国家已经很成熟了，不少老年人将之作为安度晚年的一种有效保障。2005年11月15日美国倒按揭借贷协会宣布，从2006年开始，美国拥有住房的老年人在办理倒按揭业务时，可以得到房产评估价值更大比例的贷款。

　　在中国，随着家庭结构的变化和消费水平的提高，“养儿防老”的难度已越来越大——很多家庭都是独生子女，一个家庭通常要赡养双方四个老人，压力非常大，纠纷也时常产生。

　　而房产可能是很多中国老人最大的一笔财产，辛苦一生所得的财富几乎只换来了一幢房子，由于要居住，不可能出售或出租，只能留给后人。

　　但是，当这笔财产交给子女却得不到他们的照顾时，那么老人的生活将面临很大的风险。所以，从理论上看，老人利用“倒按揭”从相关机构每月领取一定数额的生活费，来改善自己的生活，这样更加稳定，也会减轻子女的负担。有关专家认为，“倒按揭”能让一个退休老人每月可以有几千元的收入，而且终身源源不断，其生活质量将极大改善，急需现金时，也可解燃眉之急。

　　民政部前副部长李宝库说,“以房养老”值得去探索，如果银行和老年人都觉得好，也不一定非要把房子留给子女。

　　不过，在中国，这一模式近期显然还无法推广开来。建设部科技司司长赖明表示，虽然“倒按揭”在发达国家已经被证明是一种成熟的融资方式，但在我国实施还需要解决一系列问题，譬如国民观念的转变、政策法规的修改等等。 ★

　　(来源：中国新闻周刊 作者：郇丽)