北京一些无论是靠“奥运”边还是不靠“奥运”边的房地产项目，纷纷加紧大打“奥运地产”的金字招牌，哄抬房价，大肆牟取商业利益，但他们却没有一家赞助支持奥运。据统计，北京现有“奥”字楼盘14个，近八成都是搭“奥运”便车。 中新社发 吴芒子 摄
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2008北京楼市预测:奥运后周边区域房价可能微降
2008年01月04日 14:19 来源：新京报 
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发表评论 2007年已经过去，这一年北京购房者感受最深的，无疑是眼睁睁地看着房价“一路快跑”，而去年政府以实际行动加大了保障性住房的土地供应量，又让不少购房者看到了希望的曙光。
新年伊始，北京楼市能否在2008年摆脱“供不应求”“紧箍咒”，奥运效应之后北京房价会涨会跌，未来北京的房子是不是能像王石所说的性价比提升，保障性住房何时会开售等等，都成为购房者最想了解的话题。
本报就楼市关注度最高的供应量、房价、品质、保障房等进行预测，试图展现今年楼市的可能面貌。
“预测1”
商品房价稳中略升
2008年房价走势会如何？比较普遍的观点是，今年北京商品房价格会呈稳中略升的态势，房价增幅明显降低，奥运后局部区域可能会出现回落。
房价涨幅将大大放缓
“2007年房价上涨太快，早已超出了正常的消费水平，2008年不可能再那么涨”， 北京中大恒基总经理赵晨明说，2007年开盘均价12290元/平米，同比2006年上涨了53.6%，涨幅惊人，已经超出了普通白领的购买力，加上保障性住房用地供应量不断增加，造成了市场观望情绪，这一情绪在2008年还会继续延续。
“中央经济工作会议上，明确了要实行从紧的货币政策，这对于房地产市场无疑是盆冷水”，明天第一城总经理陈云峰表示，金融调控是开发商最怕的，2007年末不少开发商采取打折促销等方式，就是因为资金压力。如果今年继续紧缩信贷，开发商资金链会进一步缩紧，那么其风险会大大增加，从而房价涨幅也不可能再像去年那么大。他预测北京今年一季度房价会维持现有水平，从二季度开始上涨，但幅度不会超过5%，主流房价应该在17000元左右/平方米。
华高莱斯国际地产集团顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎认为，对于房价走势而言，金融层面的因素已经不亚于供需层面。随着人民币升值到一定程度，“热钱”会流出去，国内资金流动性就会收缩，房价涨幅就会应声而落，“2008年将很有可能是人民币升值‘到位’的一年”，公衍奎说。
奥运后周边区域可能小幅回落
赵晨明认为，现在一些区域奥运效应透支比较明显，等到奥运过后，奥运场馆周边一些区域的房价可能会出现小幅回落，“在2008的奥运利好的刺激下，现在不少区域已经投资过热而导致房价虚高了，奥运会之后，随着不少投资者的投资转移，奥运周边区域的需求会有所减少，所以有可能会出现区域性的小幅回落”。持相似观点的还有伟业顾问等。
此外，还有一些专家和业内人士，如独立经济学家谢国忠、天润集团副总裁王哲、中坤集团董事长黄怒波等则认为，房价已经涨到一个危险时期，“拐点”已现，2008年奥运之后随时会调整。
“预测2”
商品房供应量或缩减
土地供应明显向新城倾斜
随着2007年12月的一轮大规模放量，近年来土地供应计划在2007年首度得以完成。北京市国土局办公室相关负责人表示，目前北京2008年供地计划正在紧锣密鼓地制定之中，最早要等到2、3月份出台。在专家和业内人士看来，2008年北京市土地供应会呈现两个特点，一是新城土地供应量明显增加，二是保障性住房用地仍将延续2007年供应旺盛的趋势。
中国人民大学土地资源管理系教授严金明认为，重点建设11个新城成为未来几年的发展方向，新城将有更多的建设用地推向土地招拍挂市场。明年重点发展的三个新城———顺义、通州、亦庄的土地市场会比较受关注，这三个新城将有大量土地推出，土地交易市场会比较活跃。
“预计2008年保障性住房和两限房用地供应将比2007年有所增加，特别是两限房用地供应不会少于200公顷”，中原地产华北区域总经理李文杰认为，政府将会进一步加大住房保障力度，优化住宅用地供应结构。
此外，还有业内人士预测，为了防止开发商大面积囤地，尽快形成有效的住房供应，2008年北京大面积地块仍将减少，总面积在十几公顷的小宗地块将成为供应主体。
商品房放量可能会减少
北京市国土局副局长曾赞荣近日向媒体表示，北京市2007年可实现各类住宅供地1677公顷。按照2007年北京市竣工住宅项目的平均容积率1.36来计算，这些住宅用地可建设近2280万平米的住宅。按照房地产开发1-2年周期来计算，理论上来说2008年、2009年北京市每年住宅供应量平均将在1140万平米左右。而根据华高莱斯国际地产集团顾问(北京)有限公司的统计，2007年1-11月北京新开工面积为2138万平米。
陈云峰认为，2008年住宅市场供应量会减少，“主要还是土地供应量相对不足造成的”�！霸谌ツ�，支撑市场供应的很多都是协议出让土地的项目，差不多占到了一半以上，现在这些协议出让土地已经快要消化完毕，政府需要推出更多公开交易的土地，才能使住宅供应量与去年保持平衡”，公衍奎说，去年1-11月北京新开工面积为2138万平米，而同期北京公开交易土地的可建设面积为1233万平米，也就是说，形成供应量的项目很多都来自协议出让土地。2008年，协议出让土地已经快要消化完毕，如果要住宅市场实际供应量与去年保持平衡，政府需要在招拍挂市场推出比去年多得多的土地，“2008年北京土地供应的压力会非常大”。
陈云峰说，商品房供应量会少，但是保障性住房供应量无疑会大大增加，这会使购买人群出现明显分流。
“预测3”
两万多套保障房集中供应
第一批限价地今年形成实际供应
2007年北京市推出一批限价地，目前部分已经开工，2008年将会形成实际的供应量，北京市住房保障办公室主任张家明表示，2008年保障性住房和两限房总体建设规模将达到630万平米，其中经济适用房300万平米。
去年，北京市推出了西三旗限价房地块、丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”限价房地块以及常营限价地块等共8块限价地，加上丰台区东铁匠营宋庄路的一块经济适用房用地，这9块保障性住房用地可建设90平米以下小户型住宅24000多套，这些房源将会在2008年形成实际供应。至于每个保障性项目的具体的开售时间，张家明表示还需要政府主管部门来决定，经济适用房和廉租房都是定向供给，目前北京市110个保障性住房街道审核窗口已全部启动，不定期举行摇号选房活动，把保障性房源分配到经过审核的老百姓手上。
据张家明透露，春节前还将有一次摇号选房活动，具体项目不便公布。张家明还提醒市民，只要自己符合条件，应快速到户口所在地的街道报名，申核通过后就有机会参与选房购房。
两限房购买政策春节后有望出台
近日广州的限价房购买政策已经出台，购买者必须同时符合四个条件：本市城镇户籍人口；本人在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录；男性年满25周岁，女性年满23周岁；个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。
北京市住房保障办主任张家明透露，目前正在制定的北京的限价房购买政策要远远严于广州，跟购买经济适用房的政策差不多，必须具备本市户口，购买之前要登记，并经过当地街道审核和公示。同时，两限房购买者优先考虑北京市中低收入家庭；解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁区的住户。
据透露，拟定好的北京两限房政策要上报到市长办公会，经政府领导审阅后，将于近期向社会公开征求意见。相关部门汇总意见后会进一步完善两限房政策，初步预计该政策将在春节之后正式出台。
“预测4”
多项新政促楼市迎来品质时代
低劣楼盘将被挤出市场
去年上半年，京城一个楼盘只要区位、交通、配套等诸多因素中有一个利好，该楼盘一开盘便往往出现众人排队购房、房源紧缺的状况。一位不愿透露姓名的北城开发商坦言，楼价在结构性供求矛盾突出的背景下持续上涨，从长远来说，北京楼市整体上处于一种品质缺位的状态，长此以往，就连一些开发商自己都觉得这是不正常的，会增大楼市异动的趋势，不利于楼市健康发展，给房地产开发带来更大风险。
2007年最后几个月，楼市风云突变，主管部门先后抛出多个调控手段：二套房贷首付比例上调、并以家庭为界定标准；央行在当年内第六次上调贷款利息；国家以及北京市先后出台多个关于加强保障性住房建设的措施；物业税计划开征的小道消息更是层出不穷。种种因素使得北京楼市观望气氛渐浓，新盘成交量有所下降，一些上市地块也出现流标现象。
“在此背景下，一些开发粗放、质量低劣的楼盘势必要被挤出市场，像星河湾、御园、山水文园、泛海国际、龙湖别苑这样从规划设计、园林营造、施工质量、建筑材料、精装修等各个方面拔尖的高品质楼盘将成为市场的宠儿�！背梢敌惺谐⊙芯孔芗嗖叹治鋈衔�，目前北京五环路内商品房均价为14000元/平米左右，在楼价飞涨的时期，有些品质不高的楼盘凭价格优势可以大卖，但在保障性住房即将大放量的情况下，楼房品质势必受到购房者更多关注。
紧凑户型将成为市场主角
不仅是住房质量今年预期将有大幅度提升，在户型变化上，很多业内人士预期2008年的北京楼市将迎来中小户型等紧凑型户型的放量高峰。蔡军认为，近期出台的很多政策与以往有所不同，这些政策其实是从消费层面抑制二套房需求，尤其是调控投资性购房，而此后可能出台的物业税政策，则是将调控对象对准房产持有环节，“一方面是楼市开发趋于集约化，一方面是大户型将不再成为楼市供应主力�！�
“对于开发商而言，质量永远是其追求的目标，但此前在房价高涨的局面下，滥竽充数者也不在少数�！蓖蚰瓿ば朔康夭邢薰咀芫砘歧羟煸虮硎�，“同时，按照此前出台的关于90/70的政策要求，从开发周期看，今年上半年北京房地产应该出现中小户型集中开盘的局面，并逐渐成为今年市场的主角�！�
2008年，哪些区域将大放量，哪些区域持续走热，哪些区域具有较好的性价比，而哪些区域又将趋于平静？亚奥板块、泛朝青板块、燕郊、昌平和阜石路一带也许会在今年有不俗的表现。
亚奥：奥运前夕房价可望再升
“入选理由” 去年热得发烫今年走向何方
受益于奥运会的召开，汇集了众多奥运场馆的亚奥区域，去年热得发烫。奥运结束后，原本服务于奥运比赛的相关设施将进入赛后日常运营阶段，亚奥区域由目前体育文化核心区逐步发展转型为与金融街、CBD分庭抗礼的国际商务区。目前区域集聚多个高档项目，今年是否还能迎来新一波的发展？
即将召开的2008年奥运会给亚奥区域房价上升插上了火箭助推器，区域高价高档项目云集，而开发商普遍预计年内区域产品价格还将提高。
区域内主力楼盘之一世茂奥临花园的销售价格已经达到了16800元/平米，在去年两次开盘推出新楼栋后，价格也实现了由16800元/平米到最高30000元/平米的三级跳。奥运会召开前夕，周边配套设施投入使用后，可能会进一步刺激市场导致价格上扬。
同样因为奥运会的关系，区域内部分已开发项目纷纷赶在奥运会召开前的2007年放量，而待开发项目入市时间也因此有所推迟，今年区域将入市的纯新盘数量较少，但新入市的住宅总量却比较大。定位为精装公寓产品的奥东18预计将于春节后入市，体量近75000平米，开盘均价预计将到20000元/平米。远洋地产北四环东路项目暂时未确定案名，总体近18万平米的住宅供应，预计也将于今年3月入市。
而荣尊堡、世茂奥临花园等部分区域知名项目今年陆续迎来收盘，其他老盘后期也将在今年内进入市场，国奥村总用地80公顷，总建筑面积50万平方米，其中40万平方米公寓将在奥运赛事结束后全部入市，总计将提供2000套住宅，而总建筑面积达62万平米的媒体村，也将在今年陆续推出后期。
新增放量大多以精装公寓的产品形式入市也是该区域的一大特点。
开发商说
国奥村策划经理胡向晖：目前在售的项目，公寓产品是亚奥区域的主要物业，在售项目占比达到53.3%，与此同时，由于土地开发几近饱和，且奥运期间可能会受停工的影响，因此预计2008年前亚奥区域的放量不会大增。据不完全统计，区域内纯新盘放量可能达到105万平米。
区域放量 价格单位：元/平米
项目名 位置 放量 预计价格区间
奥东18 安苑东路18号 近300套 20000
远洋地产 北四环东路73号 近17.8万平米 未定
国奥村 北辰西路西 未定 26000
媒体村 北苑红军营南路 未定 13000
阜石路：20余项目提供万余住宅
“入选理由” 新老项目齐放量主打低密度
阜石路板块住宅销售将在2008年进入一个集中放量期。总体来说，项目多，体量大，价格高，产品主打低密度。去年入市的10多个项目加上今年的纯新盘，预计将成为2008年热点住宅销售板块。
京西去年以来的住宅放量及热销楼盘，主要集中在石景山及石景山与丰台、海淀交界的区域，即玉泉路板块和阜石路沿线，前者的代表性楼盘有远洋山水、万科中粮·假日风景等，后者的代表性楼盘有茂华·璟都会、金隅山墅、燕西台等，均于2007年开盘热销。
2008年阜石路将有数个新项目入市，加上老盘后期，预计将有20余个项目，提供10000套以上住宅。新项目如新兴年代，总建筑面积7.4万平米，鼎城总建筑面积约22万平米，雍景四季近40万平米，阳光星期八10万平米以上、香溪度约11万平米，总体量近百万平米。而位于西四环和莲石路的交叉口的新兴年代已于12月5日开盘。
就住宅套数来看，新兴年代共568套，鼎城住宅套数270户，青年公寓套数454户，雍景四季14栋住宅数千套，阳光星期八、香溪度也分别有数百套。除此之外，远洋山水等多个老盘也将陆续推出后期，预计今年10余个新老项目可提供上万套住宅。
价格方面，去年以来阜石路住宅产品均价已达15000元/平米以上，多个项目逼近两万。到2007年底，北京高价房陷入“有价无市”局面，此时入市的均价在15000元以上的项目普遍面临销售压力，预计今年价格不会大涨，会保持稳定，个别项目可能小幅下调。
开发商说
雍景四季项目相关负责人：去年房价涨得这么快，我认为是暂时的，今年、明年，应该不会这样了。作为一家地产公司长期发展的战略，我们觉得最终赢得市场的还是产品，而不是靠涨价。雍景四季的开盘价格比周边楼盘相对要低。
区域放量 价格单位：元/平米
项目名称 位置 预计放量 预计价格区间
雍景四季 西五环外田村路 40万平米 11000-12000
香溪度 旱河路以西 11万平米 13000-15000
新兴年代 太平路36号院 约7万平米 16000-17000
阳光星期八 玉泉路 约10万平米 15000-16000
昌平：预计推盘200万平米以上
“入选理由” 新老项目放量规模预计超200万平米
无论是普通住宅还是别墅市场，该区域预计至少有20个项目推盘，放量规模超过200万平米。一些在售楼盘将陆续推出后期产品，去年成交的多个地块预计今年晚些时候也将推盘。
根据昌平一些老盘的推盘计划，昌平不少别墅项目将于今年3、4月间集中推盘。其中已经明确的是：号称100栋的别墅大盘———珠江壹千栋初定于4月份推出项目二期约113栋独栋别墅，5月底该项目将推出三期约114栋，8月底推出四期约87栋。据保利地产有关人士介绍，保利垄上三期目前正在进行前期准备工作，预计可提供200多套独栋别墅的产品。
事实上，奥北尤其是昌平别墅年内的市场供应量将远不止这些。中海瓦尔登湖、东方普罗旺斯等当地多个在售项目都有较多的后备土地，这些项目今年还将陆续推盘，形成更为集中的新一轮别墅产品供应。
普宅方面，昌平今年也将加大供应量。据悉，目前，昌平在售的普通住宅项目有东亚上北中心、新龙城等，这些项目今年还会推出新楼。另外，2007年昌平共成交招拍挂上市土地6块，以住宅为主，总建筑面积142万平米，这些土地基本上会在今年至明年入市。
“纯新盘加上2007年老盘后续二期开发，预计2008年昌平区放量将在200万平米以上�！背梢敌惺谐⊙芯孔芗嗖叹治鋈衔�，高端的别墅项目将涨至2.5万-3万元/平米；热点区域的普通住宅可能涨到1.5万元/平米。
开发商说
珠江壹千栋副总经理吴波：去年昌平房地产市场不温不火。今年昌平别墅将迎来新的放量高峰，同时，昌平区域靠近奥运举办场所，估计房价受奥运等因素影响也将会有所上涨。
区域放量 价格单位：元/平米
项目名称 位置 预计放量 预计价格区间
珠江壹千栋 北七家镇 314栋别墅 2.5万-3万
保利垄上 小汤山 200多套 价格未定
湾流汇 北六环 100多套 1.6万-1.8万
东亚上北中心 回龙观 2000多套 1.1万
泛朝青板块：放量渐少但需求不减
“入选理由” 今年仍将延续去年的热度
如果问北京哪个区域价格高但还是卖得好，朝青—朝阳公园东板块无疑是典型代表。2008年，这一区域的住宅销售放量不会像2007年那么多，主要以老项目后期为主，价格极可能会继续上升。朝阳路快速公交和地铁6号线的兴建，CCTV、BTV的集体搬迁以及日益完善的周边配套，都将使该区域的需求愈加旺盛。
朝青板块近几年升温迅速，3年前均价才7000多元/平米的该区域，现在在售均价已经全面突破15000元/平米，而2007年朝青板块仍然是北京销售最热的区域。业内人士认为，由于受朝阳路快速公交和地铁6号线开工的利好影响，该区域的需求还会更加旺盛，不过就放量来看，2008年明显不如去年，价格还会呈上浮趋势。
据了解，该区域目前在售的项目有均价20500元/平米的润枫水尚，均价19000元/平米的华业玫瑰郡，均价19000元/平米的合生橄榄季、均价18000元/平米的金隅凤麟洲、均价25000元/平米的泛海国际，还有均价36000元/平米的星河湾。这些项目的后期放量也将形成2008年该区域的主要供应量。比如泛海国际即将推出一期的最后三栋楼，大约有300多套房，后期近60万平米住宅的大部分也有望在2008年推出。天鹅湾将在2008年推出7万平米，润枫水尚、华业玫瑰郡都会在2008年有比较多的放量。
与老盘后期相比，该区域纯新盘较少。即将开盘的公园1872是招商地产打造的新项目，目前售楼处已见端倪，主打高档住宅概念。据了解，公园1872住宅面积约26万平方米，商业办公约4万平方米，开盘均价尚未确定，但有业内人士预测每平方米均价不会低于2万元，有可能达到2.5万元。
开发商说
天鹅湾销售副总监郑子宾：天鹅湾2008年的放量将会有所萎缩，预计减少4成到5成，同区域的其他项目的放量也不会超过去年。在放量较少的前提下，区域在逐步成熟，且市场的需求量仍在上涨。所以，我预测今年该区域内房价仍会出现稳定的上浮。
区域放量 价格单位：元/平米
项目名 位置 放量 预计价格区间
天鹅湾 朝阳北路 约7万平米 20000元左右
润枫水尚 朝阳北路 数百套 20500元
合生橄榄季四期 朝阳北路107号 300套 19000元以上
公园1872 红领巾公园 30万平米 25000左右
燕郊：今年仍是低成本置业首选
“入选理由” 供应量和价格优势依然明显
目前北京的整体房价虽然没有继续快涨，但依然维持了高位，不少人还会因为承受不起高房价而选择到燕郊置业。在东部的供应结构中，燕郊的放量优势在2008年依然明显。
京东去年以来的住宅放量及热销楼盘，主要集中在朝青、百子湾及燕郊区域，燕郊的代表性楼盘有上上城、纳丹堡、美林湾、东方夏威夷、潮白人家、城美·维多利亚、金玉源、华泰·忆江南、风尚国际公寓、欧逸丽庭等。2008年，燕郊将有数个新项目入市，加上老盘后期，预计将有近10个项目提供2万套左右的住宅。
即将于2008年入市的项目有：新锐时代预计2008年1月5日开盘，准现房销售，户型面积在65-130平米之间，开盘价5300-5600元/平米；天洋城预计2008年1月开盘，项目共32万平米，约为3500户，2009年6月入��；欧逸丽庭最后两栋预计2008年开盘；西堤岛预计2008年3月开盘，5栋公寓类住宅楼，共584套。
一些已入市的项目2008年仍有较大的供应量，如风尚国际公寓C号楼已于2007年12月1日开盘，提供39平米至60平米的一居、61平米至90平米的两居、98平米的三居及大户型复式，均价5000元/平米；馥香谷在2007年12月底传出开盘消息，预计2008年7月或8月入住，均价4000元/平米；潮白人家6号和7号楼于去年年底开盘，总共有400多套房源，开盘均价6400元/平米。
2007年底，北京高价房陷入“有价无市”局面，燕郊6000元以上的项目普遍面临销售压力，预计今年价格不会大涨，有两个项目的销售员在接受记者电话咨询时，报出的平均价格有200元左右的小幅下调。
开发商说
上上城总经理曲靖：燕郊区域今年仍将保持较大的价格优势，同时，产品质量也在稳步提升，认可度在快速提高。
区域放量 价格单位：元/平米
项目名称 位置 放量 预计价格区间
新锐时代 汇福路东 共600户 5300-5600
西堤岛 京哈路北28号 66000平米 价格待定
天洋城 迎宾路 32万平米 3900
欧逸丽庭 顺路西侧 50522.39平米 5900
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【编辑:王菲】
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