根据中大恒基不动产最新的统计数据，今年下半年本市预计有200个左右的住宅项目开盘，朝阳区和通州区的项目几乎占据半壁江山。虽然总量与上半年相比未见增多，但小户型产品放量明显。预计从今年下半年到明年上半年，至少将有2万套的90平方米以下户型进入市场。随着小户型逐渐放量，今年年底前后，市场整体价格涨幅也有望回落。

　　五环外项目占了一多半

　　统计结果显示，下半年开盘项目中，五环以外的约120个，占六成。相较上半年46.9%的比例，住宅郊区化的进程明显加快。从区域市场看，东部受规划利好，发展优势明显。朝阳区和通州区下半年的新盘放量仍将全线飘红，预计共有90个左右的项目入市。其中，朝阳区以公寓等高档项目为主；而通州区仍将以普通住宅为主并伴有少量别墅项目。

　　从各板块市场看，东北方向的望京、北部的亚奥板块、西北方向的海淀新区仍为热点板块。体量超过30万平方米的纯新盘项目为百旺杏林湾。该项目预计本月月底开盘，位于中关村发展区永丰高新技术产业基地东北板块，总建筑面积约50万平方米，容积率1.17，产品有双跃、多层、大平层、小高板，主打110-150平方米三居。该地块周边环绕着20至30米宽的绿化带，坐拥大面积的荷塘、景观渠、果园和林阴大道，是以生态、低密为特点的海淀新区市场的典型项目。体量超过30万平方米的老盘续期项目为望京的首开·知语城，该项目是望京唯一的纯居住教育社区，配套朝阳区示范中学及栋梁小学，户型从一居到四居，走高档路线，强调舒适度。今年下半年该项目将推出B组团。

　　受交通利好，东部的管庄、京通快速路沿线的双桥、南部地铁五号线沿线则成为新兴的热点区域。位于管庄的纯新项目远洋一方预计本月开盘，总体量超过100万平方米，将成为该区域最大的住宅项目之一。位于双桥的老盘续期项目水郡长安仍保持亲水别墅社区特色，其下半年开盘的东区7号楼采用板式塔楼设计，户型面积在148-155平方米，大部分楼座首层规划豪华挑空大堂、透明观光电梯，每户精装修。

　　小户型年底前后扎堆供应

　　去年的“90平方米占七成”政策过后，市场对小户型的期盼一直保持相当的热度。但从上半年开盘情况看，新开盘项目仍以大户型及高档住宅供应为主，小户型产品的市场占有率不足总量的30%。

　　中大恒基不动产营销市场研究中心分析认为，今年下半年的前半段，这种局面不会得到太大改观，预计90-140平方米的户型仍为主流。不过，按照去年成交土地和整改项目的周期计算，小户型将集中在2007年下半年到2008年上半年入市。根据目前的开发体量和进度看，届时预计至少有2万套90平方米以下的小户型入市，形成集中放量。晨报记者 杨舒萌

　　整体价格涨幅有望回落

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，下半年入市项目中，新盘市场占有率不足一成，新增供应的稀缺将带来价格继续上涨，局部地区涨幅明显。以热点区域望京为例，受到区域商业配套和道路工程的极大利好刺激，去年以来价格一路上扬，东湖湾、北京香颂、国风北京等楼盘集体冲击万元大关。今年的首开·知语城、中广宜景湾等项目则以万元标高继续上行。新兴热点板块京通快速路沿线的价格涨幅也十分明显。近日入市的水郡长安东6号楼均价为8380元/平方米，而下半年的7号楼销售均价预计涨至9500元/平方米。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明分析，价格的持续上扬，将会抑制部分对价格敏感的客群需求。消费水平的提高将加大对城区内大户型项目的需求，受到追捧的住宅类型将会出现在两个极端，一类是位置上佳、适宜投资的大户型高档住宅，一类是低总价、面积适中的郊区住宅。别墅、公寓等高档产品因宏观调控带来的结构性影响在市场上受青睐，销售复苏的可能性在下半年有望实现，且价格还将进一步上升。随着年底小户型的集中上市，有效供应套数增加，将大大缓解供需矛盾，对房价的涨幅起到抑制作用，预计将会带动下半年新盘开盘的整体均价涨幅出现回落。

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