市场已经按捺不住
没有等到广东省开展住房反向抵押贷款，北京、上海两地的相关机构即已按捺不住。
地产商试水“以房养老”
孟晓苏系中国房地产开发集团前总裁，其早在2003年就提出通过“住房反向抵押贷款”实现“以房养老”。在经过了4年的等待以及数月的组建运筹之后，孟晓苏任职董事长的幸福人寿保险公司正在紧锣密鼓的筹备开业，幸福人寿办公地点设在远洋大厦七层西北角，相关工作人员业已就位，秘书告诉记者，该公司已经召开了创立大会，中房集团、山西大同煤业公司以及信达属下子公司为幸福人寿主要股东，其注册资金达十几亿元。
在接受记者采访时孟晓苏确认，目前幸福人寿已经万事俱备，只待开业之前的批文了�！肮镜闹饔滴袢越嵋源潮Ｏ詹肺�，但公司成立后，会着手研究‘以房养老’业务，也希望社会各方都参与到研制的过程中来�！� 孟晓苏告诉记者。
保险业内人士指出随着幸福人寿的落地，孟晓苏辗转酝酿良久的“反向住房抵押贷款”模式将有一个可以尝试的平台，通过“反向住房抵押贷款”的方式，将老年人的房屋资产通过配置变成资源，弥补了保险体系的一大缺口。但由于目前金融业混业经营的政策气候和操作条件还不完全具备，对于房产如何处置也没有可以借鉴的成功模式， “反向住房抵押贷款”真正实行还需要探索。
上海公积金推出“住房自助养老”
与孟晓苏的幸福人寿一样，全国其他地区不同机构也在探索实验中国实现“以房养老”的可选择路径，上海公积金管理中心便于近日推出了一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。
早在去年年初，就传出了上海市公积金管理中心要酝酿推出“以房养老”的消息，并且其将首次试水“反向住房抵押贷款”，但近日，见诸媒体的《上海正式启动“以房养老”》的新闻显示，上海公积金管理中心的试点方案名为 “以房自助养老”协议，与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。
其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。
上海公积金管理中心副研究员丛斌向记者证实了此消息，并表示，这次试点启动是公积金管理中心住房金融创新、业务创新的一部分。近年来，丛斌一直关注“反向住房抵押贷款”这一在西方已经流行十几年的养老模式，通过对国外已有模式的研究，结合中国的具体国情，丛斌完成了多篇“以房养老”如何中国化的理论文章。
丛斌告诉记者，上海公积金管理中心的“以房自助养老”目前正处于试点阶段，具体细节还不方便透露，但可以肯定的是通过“以房养老”收来的房源将作为廉租房，以增加上海廉租房实物配租的房源�！拔颐腔岫圆斡胝呓凶酆掀拦�，建立在自愿平等的基础上，但也会有条件限制，不符合条件也不给做‘以房养老’业务�！贝员蟛钩涞�。
“养老房屋银行”在京出炉
当人们还在就上海推出的“以房养老”模式进行探讨的时候，几乎是在同一时间，北京市首个“养老房屋银行”新鲜出炉。
记者了解到，“养老房屋银行”是由北京市一个五星级的养老机构和中大恒基房地产经纪公司合作建立的。推出该项目的北京寿山福海国际养老服务中心负责人表示，与其他“以房养老”方式不同的是，房子的产权还在老人手中，老人可以自由选择多种租赁方式“以房养老”�！跋⒏崭沾鲋�，每天都有几十个电话咨询这项业务的，养老中心那边也已经接到几百个咨询电话了�！敝写蠛慊涸鹑讼蚣钦呓樯芰烁孟钜滴裢瞥龊蟮氖谐》聪�。
该负责人表示，“养老房屋银行”的具体操作模式已经敲定了。12月份即可入住，参与该项目的老人把房子交给中大恒基，由中大恒基免费负责向外租赁，房租返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或者由老人自行处理。
“以房养老”市场需多元化
在分析最近各地陆续推出的“以房养老”模式时，丛斌表示，公积金管理中心做此项事业属于政策性，保险公司和其他机构来做这个事情则是市场行为�！拔颐窃谧鍪缘愕氖焙�，和老龄委系统联系，和街道联系，知道有很多老人有这样的愿望。而随着中国逐步进入老龄化社会，也必然出现多元化的养老资金来源�！�
“如果没有‘以房养老’这种模式，与现在老龄化社会很不适应�！蓖ü远喔龉摇耙苑垦稀蹦Ｊ降难芯�，丛斌得出了如此的结论。他告诉记者，在美国，“以房养老”已经覆盖了4%的人群，我国也应当积极推行，不过如果一半的人通过一所房养老的话，也不是社会进步的表现，丛斌补充说。
单从社会保障的角度看，“以房养老”就有三种模式。窦玉沛介绍说，“以房养老”的第一种方式是老年人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到他病故后，剩余的部分交给他的继承人；第二种方式是“以房换养”：有些老年人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，他的房子由福利机构出租，等他过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”，就是把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来，自己还住在家里，自己付租金。
按照孟晓苏的观点，“以房养老”的具体实施中，可以有多种表现形态。原始形态就是出售住房，住进养老院养老，中级形态为遗赠抚养，是拥有住房产权的老人与事先选择的可靠人士签订一份以住房为标的的“遗赠抚养”协议。按协议，抚养人在老人余存生命期间每期支付一笔固定费用维持老年人的日常生活。到老年人去世时，就将该住房的产权完全让度给抚养人。孟晓苏认为，反向抵押贷款是“以房养老”的最高形态。
丛斌在接受采访时亦表示，未来“以房养老”的模式也应当多元化，可以由政府机构来做，也可以由银行、保险公司等市场机构来做，“以房养老”的多元化市场建立后，对风险有不同偏好或者判断的老人可以自主进行选择。
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