供应量：2008年市场供应量总体下降

　　从供应量看，近几年宏观调控对上海房地产市场土地和资金进行了严格控制，导致投资减缓，新开工面积减少，这将进一步影响2008年市场供应量的下降。从成交价看，2008年上海整体房价将会进一步上扬，但是区域市场将会出现分化，市场供应充足、同质竞争较为激烈的区域，房价有下调的可能。而后续供应匮乏的区域，房价将保持坚挺并可能继续上涨。从周期性走势看，上海楼市将小幅震荡、整体呈缓慢向上态势，导致这种态势的主要原因一是奥运会、世博会黄金十年的预期和夹杂2006、2007年被部分提前透支；二是中国经济长期向好，但受2008年顺差将带来的通膨影响；三是人民币持续升值背景下严格的限外政策。

　　需求量：以保值与逐利为代表的双重资本仍将涌入

　　与2006年、2007年的需求结构不同的是，受中国整体经济格局变革及世博经济推动的影响，上海房地产不仅刚性需求依旧强劲，其柔性需求还可能进一步放大。包括：以抵御通货膨胀的房地产保值行为，外资并追随外资涌入房地产业的投机行为。然而，需求的增加未必体现于成交量的增加。除了各方政策抑制需求的增速外，有效需求与无效供给之间的矛盾更将突出，尤其表现为远郊房地产、政策性配套用房与实际需求之间的矛盾。

　　影响需求量的正面因素包括：青年结构高峰代表的刚性需求不减；资本追随外资向房地产业聚集；经济地位拉动外来购买力流入；利用房地产抵御通膨的保值行为；税费转嫁导致存量需求转向增量。其负面影响包括：可售量趋减，成交量受迫性抑制；多方政策打击投机、抑制投资；工薪阶层房价收入比差距明显；供应结构调整，有效需求被抑制；利率上升通道，购房成本提升。

　　在分析区域市场走势中，易居研究院认为：从2008年区域住宅市场供应量分布及消化周期看，崇明由于供量增加，其消化周期可能长达4年，属于风险度较高区域；而消化周期约在两年左右的金山、青浦、嘉定、徐汇和卢湾，属于低风险区域；其他区域消化周期在半年到一年半之间，属无风险区域。(本报记者李淳唐颖豪沈忠民）

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