- 开发商成“欠税大户” 评论:暴利并“老赖”着？
房企的逃税行为似乎与市场不景气有关，但问题的关键并非仅仅如此，即便在楼市繁荣时也发生过。对此，有关部门当审视违规问题的症结所在。
一向被视作暴利行业的房地产业，竟然成为“欠税大户”聚集之地。据报道，在重庆市地税局公布的128家欠税企业名单中，房地产公司及相关企业达70余个。实际上，房地产企业逃税现象在许多城市都屡见不鲜。
房企的逃税行为似乎与市场不景气有关。房地产行业是典型的资金密集型行业，一直以来通过财务杠杆高负债运营才赚得盆满钵满，这个泡沫终有一天会破裂。近年来，央行严控房地产信贷规模，通过一系列措施收紧开发企业贷款的闸门。同时，市场的观望氛围使得交投清淡，楼盘滞销也制约住了企业靠预收款回笼资金的来源。由此，部分企业甚至出现资金链断裂的危局，欠税在某种程度上就是其表现之一。
问题的关键并非仅仅如此。事实上，即便在楼市繁荣时，房地产企业的逃税问题也一直让税务部门头痛不已。从2003年至2005年上半年，北京地税调查的房地产企业有问题率高达66%。2005年第三季度，在上海地税局发布的欠税公告中，14家房地产企业“榜上有名”�？杉�，房地产企业逃税与市场行情的关联度不大，其特别的运作方式为其逃税提供了便捷。对此，有关部门当审视违规问题的症结所在。
从财务操作的技术看，房地产企业逃税的重要手段之一便是延迟对收入到账的确认。由于消费者购房大多需要通过银行按揭来完成，而这部分按揭款是由贷款银行直接以账号划拨的方式支付给开发商的。这就在支付形式上为开发商延迟确认售房收入提供了掩盖机会。这还只是偷逃一时的税款，要是等到楼盘售罄、收入全部确认后仍然要全额缴纳税款的话，那么以项目公司“空壳消亡”来逃税则达到了“一了百了”的效果。
一般而言，房地产企业每开发一个楼盘，便成立一个所谓的项目公司进行全程管理。项目公司是房地产企业的成本中心，拥有法人资格、独立运作。这种运作模式固然有利于开发商对项目进行集成管理、合理考核项目负责人业绩。但在楼盘开发过程中，项目公司基本不会确认营业收入，却以“其他应付款”、“银行借款”等科目堆积了大量负债，成为经营资金流入的主要渠道。一旦楼盘销售完毕，这些项目公司往往会被注销，使某些欠税甚至偷逃税款的行为能够得逞。据统计，全国房地产的项目公司数以万计，就在这些企业的诞生与消失之间，国家税收大量流失�？杉�，房地产企业逃税其实是个体制性的问题而并非仅仅是个案。
事实上，有关部门也曾经试图对此加以防范。如国税局早在2003年就颁发过一项关于房地产预售计提的政策，但因受制于项目公司随意关门的问题一直未能落实�？杉�，防范房地产企业逃税尚需要一套系统的措施进行监管，否则就会“头痛医头、脚痛医脚”，将监管停留于表面。
其实不止项目公司制度一项，近期市场各方对于期房销售模式也都开始进行深刻反思。这样的反思恰逢其时，笔者建议，监管部门当借当前时机，及时对房地产管理体制进行大刀阔斧的整体规范，唯有如此，房地产企业才可能革弊除新，实现体制性优化。(作者马红漫，经济学博士)
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