- 达成了“三赢” 楼市才有“艳阳天”
国家统计局日前公布了《2009年1-3月全国房地产市场运行情况》。与去年第4季度萧条境况不同，全国商品房今年首季销售显示转好势头：全国商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%；销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，东部地区商品房销售面积和销售额增速分别达到12.8%和29.1%，仍是拉动商品房销售的主力。全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，降幅比2月扩大0.1个百分点，环比上涨0.2%，这是自去年7月以来的首次回升。虽然反映整个市场运行状况的“全国房地产开发景气指数”继续下滑，达到94.74，但降幅已较2月大幅收窄。
从以上成交放量、价格止跌的趋势看，房地产市场的底部有可能正在形成。这是房地产信贷政策松绑、企业自身资金压力减缓以及住房需求释放的综合结果。
年初以来，我国信贷投放节节加速，中长期贷款快速增长，票据融资量放大，而中长期贷款除流向中央政府和地方政府配套设施项目之外，还有一部分流入房地产市场。据我们在基层银行的调研，部分地产开发商将期限短的开发贷款展期或续约，将期限拉长；还有一些房地产开发商则以楼盘为抵押从银行获得长期贷款，这都使开发商获得了一定的资金支撑。此外，开发商还灵敏地感觉到资本市场对再融资开闸的细微动静，几乎所有上市大开发商都积极筹备在资本市场再融资，这对于市场回暖有很大的促进作用。
政府的支持固然重要，但是，在市场低迷的情况下，如何释放购买者的潜在需求并向其提供优质优价的住房，仍是房地产企业必须应对市场的关键。在本轮楼市调整中，房价逐渐走低使自住刚性需求增加，促使近期交易量回暖；与此同时，国家明确提出鼓励改善性购房，并通过降低交易税费等政策刺激改善性户型的成交，这使得潜力巨大的改善型需求也开始释放。
从短期来看，信贷支撑、消费信心以及房市供求的变化都使楼市回暖的可能性进一步增加。但长期看来，目前的反弹尚不具备可持续性，且国内外宏观经济的不确定性使得房地产市场的未来走势更加难以准确把握。因此，“小阳春”行情要迎来“艳阳天”，仍需要多方合力。
首先，政府应努力引导房价合理回归。更确切地说，房地产市场未来应该步入一个“平民化时代”。这就要求政府充分利用政策性住房调剂住房的市场价位。保障性住房和限价房等政策性住房的大量入市，固然会分流商品房的市场份额，但同时也会对房价尤其是中高端商品房价格起到平衡、稳定作用，从而引导开发商开发中低价商品房，以促进整体房产价格的合理回归。
其次，房企应努力挖掘改善性居住需求。一个健全的房地产市场应由自住性需求、改善性需求、投资性需求共同支撑，单独依靠某一方面的需求是难以持续的。从长期来看，刚性需求进一步构成市场转变推力的能力会越来越小，而中产阶层的改善性需求将是住房消费的主力。要活跃房地产业，就需要改善性需求的进一步释放。日前出台的“房贷新政”将“改善型住房”从二次置业中剥离出来，与“投资性需求”加以区别对待，已表明政府对这部分需求的支持和重视。因此，房地产市场能否真正回暖也将取决于未来改善型需求的释放程度。房地产企业应该看到这种趋势，根据市场和需求变化，主动采取措施，如适度加大地段、环境、户型等方面更为优越住宅的开发比例，在楼市境况尚未明朗化的情况下争取更多的有利形势。
为了实现“保增长”的经济目标，在“国九条”、“金融30条”等政策推出的基础之上，中央仍会继续采取全面的政策支持房地产回暖，力求保障民生与楼市发展的统一协调。这就要求银行继续支持房地产开发企业合理的融资需求，合理加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，并对有实力有信誉的房地产开发企业的兼并重组提供融资支持和相关金融服务。
政府希望有一个健康、稳健发展的中国房地产市场，开发商期待一个健康公平的竞争环境，而老百姓盼的是有自身能负担得起的房子，这三者其实并不矛盾。只要能协调好居民、政府和房产开发商的利益，让房价与居民购买力“渐行渐近”，应该能达到 “三赢”。
(作者单位：中央财经大学中国银行业研究中心)
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