李嘉政

　　(一)只是小阳春

　　近期，在业界对“小阳春”的热烈追捧和议论中，关于小阳春的讨论始终不绝于耳。关于一季度的小阳春行情是小阳春式的反弹还是触底反转？

　　我认为是四股力量导致了本轮的成交放量，成就了这个小阳春：即开发商的降价跑量、强劲的刚性需求、部分改善型需求以及股市反弹盈利的离场资金入市，可以说在持续下滑的新增供应量基础上的需求量大增，去库存化速度在大大加快，供求比已较去年末发生很大变化，新开楼盘不多，可选择空间不大，再加上开发商降价跑量，楼市小阳春也在情理之中了。

　　相较去年的市场，今年一季度成交量算是天量，可相对于06、07年，这个量其实很平常，这只是积蓄已久的购买力的一次集中释放。而在未来，在刚性需求的持续释放、国家保增长的政策措施以及通胀预期的挤压效应共同作用下，房地产市场的小阳春还将持续一段时间，成交量也将维持在一定的水平，市场可能会在非理性下出现价格上涨的走势。但千万不要预期过高，在低迷的经济形势好转之前，期望楼市重回06、07年的火爆不仅是不切实际，而且非常危险。这个阶段会发生什么，谁也不敢妄下断言，但可以肯定的是购买力决定了房价必将为成交量让路，暴跌不可能，暴涨更没有基础！

　　(二)松绑与担当

　　近日，广州、北京相继传出一些限价商品房项目交房时遭遇消费者拒收的报道，其原因是限价房的价格已高于在售商品房的价格。用来解决中间层群体的住房困难问题的限价房在与商品房的竞争中败下阵来，限价房的质疑之声四起。

　　对于中国的房地产建设，我认为一个分层次、成体系的房产建设格局是相当必要的，即分三个层次建设我国的住房体系，由国家出资建设30-50平方米的小户型廉租房保障低收入人群的居住需求是第一个层次；国家出资建设70平方米以下的小户型经济适用住房以成本价出售30年使用权，不可于市场流通，期满后根据情况决定是否续期还是由国家回购，这是第二个层次；而第三个层次的商品房市场则应全面放开各种限制，由企业根据特定市场环境进行自行调节。该由政府做的保障性住房就不能假手市场完成，政府要有担当；该由市场自行调节的政府也不能干预太多，要对正常的市场行为予以松绑。只有这样，才能保证一个健康、良性的、持续发展的房地产市场。

　　(作者系新聚仁机构董事长)