- 沪发布新规：不得拒交物业费 车位首先满足业主(2)
焦点三：车位“首先满足业主需要”
司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
过往案例：车库车位从来就是小区业主和物业公司开发商的矛盾焦点，尽管《物权法》已经明确对于车库车位的权属定义，但开发商或私自提高车库的出售数量，或物业公司对于车位的管理费用不尽合理等案例，屡屡见诸报端，媒体报道过的就有“抵抗物权法 瑞虹新城强卖车位”、“上�？党潜０参３捣延胨净ご颉�、“中远两湾城物业公司小区乱停车遭七次扎胎”等等。其中以2007年的瑞虹新城“强卖车位”较为典型。那年5月1日起，瑞虹新城二期地下车库停车位全面停租。在地下车库停车的约190位业主面临选择，要么花十几万元购买车位，要么寻找新的停车点。
解读：最高院民一庭负责人解释，规划确定的“配置比例”具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。
如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个复杂问题，司法解释的规定还有些具体原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后，也可择机就新问题、新情况作出单行批复。
焦点四：共有部位界定更明确
司法解释：从现实生活出发规定，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。如车位、摊位以及规划中已经列入特定房屋买卖合同的露台，都应当认定为专有部分；而建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶以及通道、楼梯、大堂、消防、公共照明均属于共有部分。而如果不属于业主的专有部分，也不属于市政公用部分，或者其他权利人所有的场所以及设施，都将认定为共有部分。
过往案例：2007年春节，静安区武定西路一小区的高层建筑里，19楼某室的一套两房两厅正在装修，其卫生间的外墙一侧竟新开了一扇窗。楼内的其他业主发现后，请物业几次前往阻止，在劝说无效的情况下，有业主联名将19楼某室的业主告上了静安区人民法院，诉其损害了建筑物外墙的公共部位。经判决，该业主须在规定时间里恢复原状。
解读：认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键所在，实践中很多建筑物区分所有权纠纷就是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等，司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。所谓“天然共有部分”即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。
因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。(熊海钧）
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