房价过高必会落 房产投资不可透支未来太多价值——中新网
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    房价过高必会落 房产投资不可透支未来太多价值
2009年10月13日 08:51　来源：中国证券报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　钱多者当然对房价有决定性的引导力量，但决不能任由钱多者推高房价。房价上涨的事实本身并不说明它一定是合理的。合不合理应该站在大多数人、站在社会平均水平的角度来看。

　　一般人会认为：有钱就要买房，房子是会升值的。都说从长期趋势看房价不会大跌只会大涨小回，都说房屋投资是很好的理财工具，那么房价到底是什么东西？

　　首先，从生产者角度看，房价的底限应该是造房的成本。高出成本的利润应该达到社会平均水平，如果高出太多，只能说明政府控制土地导致供应少，导致开发商的利润率太高。事实上，中国人均居住面积自有统计以来是不断增加的，并且伴随的是不断增长的人口规模。当楼房成为解决居住的重要物理形式后，土地已不构成房屋数量的约束，当然前提是人均住房面积不能无限制地扩大。各地政府不能增加较多土地供应的原因，有高价房拥有者的反对因素，也有各地政府功能错位为企业以卖地生财的因素。

　　其次，从消费者角度看，有“房子是长期看涨的，任何时候买都不亏”的说法，若此，房子与股票不是一样吗？股票的价值基于未来现金流的折现。股市上的投资者都很大胆，敢于以未来不确定的现金流评估股票价值，在现代社会，大多数人还是以贷款的形式购买房子，所以房价应该也是以居民未来收入的折现来确定。我国规定：还房贷支出占居民当期收入的一半为上限，其它国家有低于此限的。再假设居民收入期间为工作年限，设定年收入的平均增长率及折现率，可以得出未来可用于房贷支出现金流的现值，除以期望的房屋面积，得出该人士可以买的房子单价。根据此公式，可以清楚地看出，房价将伴随收入的增长而增长，股价不也是伴随企业业绩的增长而增长么？即便有�；偷兔云�，但总体国民收入的长期逐渐增长趋势和经济的长期逐渐增长趋势目前似乎是一个公理，因此，房价的长期增长和股市总指数的长期增长也似乎是一个公理。即使如此，试问股市中的大胆以未来折现的投资者有多少每年以固定资金来投资指数基金以享受长期增长成果的？虽说长期来说指数是上升的，但中短期总是有各种各样的风险。

　　同时，在未来现金流折现理论下，房价和股价一样，都是某个时点的价值，当前的折现价值就是当前房屋或股票的合理价值，如果群众情绪乐观，往往会提前实现未来时点的合理价值。透支太多未来价值将意味暴跌的来临！房市与股市一样。

　　其实这一理论与大家通常所说的房价收入比是高度一致的。房价收入合理比例定在3-6倍，是对全部工作年限还贷款支出折现的修订，考虑到全部工作年限时间太长，风险因素较多，房价收入比这一方法缩短了折现年限。

　　在上述生产者及消费者定价理论内核之上，将上述干扰合理价值的因素一一复原，理论内核将被掩盖得严严实实，真相变得无从了解。任何偏离理论内核的做法都可能会导致房价的疯狂上涨。例如，居民收入的虚假披露使合理的房贷收入比失真导致需求增长太快，向很多未来失业概率较高人士发放条件优惠的房贷就制造了此次美国的房贷泡沫及经济�；�，只有少数房屋质量尚可及供应量减少也会加剧房价上涨趋势。

　　那么，根据我们提出的公式，当前中国的合理房价应该是一个什么水平？成本价大家都很清楚了，占总房价的比例并不高，不再展示和计算了。关键是未来可用于房贷支出的现金流的折现值到底是多少？首先，收入水平要拿社会平均水平来计算。有人总是说有钱人多，不能以平均水平计，我们要算的不是少数有钱人能支撑多高房价，因为有钱人可以支撑“无限高”的房价。按照平均收入水平来计算合理房价体现的是经济学为多数人谋福祉的伦理导向。房地产开发商站在自己的角度说为有钱人盖房是没错的，但这不是客观中立的房价论。

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