- 优惠到期 楼市“猛药”对首次置业者影响最大 (3)
政策 3
松绑改善型二套房贷
出台时间：2008年12月20日
期限：暂定执行至2009年12月31日
解读：根据国办发[2008]131号，在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平的居民，再申请贷款购买第二套普通自住房，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，即贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例为20%。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。而优惠出台前，所有的第二套房的首付一般为四成，利率为基准利率的1.1倍。
关注度：★★★★
【算账】
百万房产可省利息20多万
首付方面的差别比较明显，一套纯粹用于改善居住条件的第二套普通自住房，总价100万元，首付款最低为20万，比优惠政策出台前的40万减少了一半。
贷款情况变化也较大，假设需要贷款80万元，以等额本息还款法贷款期限20年，如果是按七折最低利率来算的话，每月的还款额是4915.7元，而利息总支出是约379773.3元；如果是按1.1倍利率来算的话，每月还款额是5981.18元，利息总支出是约635481元。由此可见，七折最低利率比1.1倍二套房贷利率每月还款额少1065.5元，共节省利息支出约255707.7万元。
【取消之影响】
加大升级置业者的购房压力
由于当前对于第一套房产的人均面积很难审核和界定，二套房贷执行又在逐渐缩紧，因此贷款购买第二套房实际上基本都按1.1倍利率执行�！傲醇业夭笔谐⊙芯坎咳衔�，改善型二套房利率执行的相对严苛以及四成首付的较高要求，让升级置业者的购房压力加大，这直接体现在交易市场，就是90—120平米升级置业群体较为集中选择的中档户型成交格局缩小。
政策 4
契税等税费税率下调或减免
出台时间：2008年10月22日
期限：无明确限定
解读：根据财税〔2008〕137号，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。优惠之前，140平米以下普通住宅契税为1.5%，140平米以上非普通住宅契税为3%，优惠出台后，90平米以下可以只交1%。优惠前印花税买卖双方要各付0.05%，政策出台后若买卖双方都为个人，可以免印花税。
关注度：★★★☆
【算账】
百万房产仅省6000元
如果是首次置业，购买一套总价100万的房子，在优惠政策出台前，需要交纳1.5%的契税，即1.5万元，还需0.1%的印花税即1000元，而在优惠期内，需要缴纳1%的契税即1万元，无需缴纳印花税和土地增值税。
【影响】
影响心理而非实际交易
“虽说契税优惠到期将增加购房者成本，但鉴于首次置业者多为自住型，增加0.5%的契税对其不会产生较重负�！�，麦田房产营销总监吴存胜认为，契税优惠政策动向对于未来市场影响不大，更多可能在心理效应，若取消此优惠，可能令购房者从心理上产生对于未来政策层面的猜测，从而影响到购房信心。
政策 5
卖经济适用房再买房契税按差额
出台时间：2009年1月23日
期限：无明确限定
解读：居民将经适房，危改回迁房、集资建房等上市出售后1年内，如果按市场价购买住房，或者此类住房出售前1年内已按市场价购买住房的，参照“公有住房上市出售实施办法”缴纳契税。经适房家庭如果出售自己的经适房，1年内再购买商品房，将按新购商品房与出售经适房成交价的差额缴纳契税。
关注度：★★☆
【算账】
按差价的1.5%交契税
如果按照50万卖掉经济适用房一年内再买价值150万商品房的，就按差价100万元来缴纳契税1.5%，合计1.5万，而如果没有这个优惠政策则需要缴纳2.25万，这一政策优惠了7500元。
【影响】
涉及范围小影响有限
美联物业研究部总监张大伟认为，这一政策延期与否对市场的影响有限。首先，契税按照成交价的1.5%计税，即使按照商品房标准纳税，一套房产交税也在2万以内。其次，在经济适用房交易中因为需要缴纳成交价格10%的综合地价款，所以实际纳税总额较小，对市场的影响也不会很大。
政策 6
土地出让金延期支付
出台时间：2009年1月22日
期限：无限制期限
解读：对以招拍挂方式出让的房地产开发用地，在不影响土地市场公平竞争的前提下，受让方由于困难不能按时付款的，市国土管理部门可根据实际情况批准延期并公示，延期最长不超过6个月。
关注度：★★★
【取消之影响】
房企资金链或再度紧张
在北京政府推出的十五条优惠政策中，土地出让金可延期支付的宽松政策也对开发商形成了利好。中国不动产研究中心研究人员指出，在全球金融�；拇蟊尘昂头康夭幸抵芷谛缘髡男问葡�，这项政策极大地缓解了开发商的财务压力，帮助开发商较为平稳地度过了行业的“寒冬”。土地出让金延期支付既可以帮助开发商暂时缓解资金压力，降低财务风险，同时，也促进部分有实力的开发商敢于拿地，在行业调整期做好土地储备，以待行业复苏时更有竞争力。如果停止执行，拿地较多的房企有可能再度面临资金紧张的情况。
政策 7
“限外令”暂时松绑
出台时间：2009年1月22日
期限：至2009年12月31日
解读：暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。
关注度：★★★
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