- 党校研究室副主任:房价与居民购房能力关系恶化(4)
严格控制村庄用地适当放宽城市建设用地
经济参考报：您提出，控制土地浪费的重点应当是农村，而不是城市，这怎么理解？
周天勇：因为如果对城市建设用地，特别是城市住宅用地控制太严格，地价上涨，导致房价肯定会上涨。我提出一个观点，我们控制建设用地也要城乡统筹。我们过去控制建设用地，总是紧盯着城市用地。实际上我今年搞了一个研究报告，发现1978年的农村村庄用地只有7000多万亩，2007年达到了27000多万亩，村庄用地扩大2亿亩，而农村人口却净减少了6000多万人。城市建成区，改革开放初为2600多万亩，2007年为7600万亩左右，30年来城市建设用地扩大了5000多万亩，却转移和增加了4.1亿人口。哪个合算？应当把房价降低下来，让更多的农村人口进入城市。一些农村衰落了，复垦成耕地，严格控制农村宅地的供应，多拿出一些土地进行城市建设，并且在城市中发展小企业和服务业，转移农民，这是多好的办法。到最后，算总账，还能多出土地来。
住房状况不善会给未来造成社会问题
经济参考报：房屋土地不仅仅是经济问题，它在很大程度上还是个社会问题，有时它的社会属性还重于经济属性。我看到您提出，土地、房价与中国的城市化道路有关，如果不能理顺，可能造成非常严重的社会后果，能不能具体谈谈。
周天勇：各国有各国的城市化道路，城市化就是农村人口不断地向城市转移，最后，城市人口的比例不断地上升，变成一个城市人口在75%以上的工业化国家。
城市化的过程，有许多因素，比如要进得来、有工作、留得下。国内许多学者提出限制我们城市化的主要是户籍制度。这是一个因素。我认为，临时居住证制度和可以在城镇中务工的制度，很大程度上解决了农民进得来和有业可就的障碍，妨碍城市化水平提高的主要因素实际上是留不下。主要是居住成本太高！城里人都买不起房，何况进城的一般农民。
现在我担心的是，中国10年后，20年后，30年后，城市化会是一个什么样呢？目前，城市中房价与两个农民工的收入比，已经达到了30，房价还在继续上升，居住成本太高，农民根本不可能买房留在城市中。而如果2030年城市化水平达到70%，将有4亿人口要城市化，还有目前城市中的流动人口2亿，他们能留在城市中吗？
工棚式居住、城郊农民家中简陋式居住、集体宿舍特别拥挤式居住，是中国进城农民的居住方式；人口在城乡之间剧烈流动；夫妻分离、上下代分离，家庭不能团圆；青壮年到城市贡献，老年回农村，农村老龄化速度要远比城市快。而且，城市中形成有房食利和租赁交租的两个阶层，形成两极分化。是家庭团圆的社会稳定，还是妻离子散、单身在外的社会稳定？是人口在一地稳定居住的社会稳定，还是人口在城乡之间、区域之间剧烈流动的社会稳定？是老年人口均匀地分布在城乡，与下一代离得较近的社会稳定，还是老人和下一代人天各一方的社会稳定？是城市中大家都有房的社会稳定，还是一少部分人有房出租食利，而大部分人打工交租，形成社会巨大心理反差和失衡的社会稳定？
必须用改革的办法来解决难题把房价稳定和降下来
经济参考报：看来中国的这种土地制度和房屋体制，确实已经到了不改革不行的地步了。您认为，应当如何调整和改革？
周天勇：我认为，首先，思路上要进行调整，即粮食安全和城乡居民的住房安全同样重要。土地资源要在吃饭和居住方面合理进行分配。要严格限制农村宅基地的供应，适当扩大城市住宅用地的供应。每年的城市化需要的住宅要合理地预测，农民工是多少，城市人口需要多少，转移进来人的需要多少，国土资源部每年需要供应住宅用地多少。住宅用地应当分类按比例下放到地方，从上到下严格规定不能挪作他用，以防止住宅供应土地少而导致房价上涨。
要鼓励小自然村并到大村子和小城镇，鼓励宅地复垦，老百姓把宅基地让出来变成耕地，中央财政或者是地方财政应当拿钱给他补，鼓励把它变为耕地；一部分腾出来的宅基地，可以搞建设用。
其次要推进改革，思路为：一是把政府寡头垄断的土地招拍挂供应市场，改革为信息对称和供给方也充分竞争的市��；二是把政府土地招拍挂，一次性将土地和房屋几十年的收入收上来，改变为长期可持续的收入；三是把建设中分散繁多的有关房屋税费，改革为购买后简单的两三种房产税，改购买时收大部分税费，为住了以后再收，而土地交易政府收取增值税。这样的好处是：1、把地方政府吃子孙饭和不可持续的收入流程，改革为稳定和持续的收入流程；2、对收入少而需要买房的，降低了成本，对于收入多且有了财产的，政府用税收来调节，缩小贫富差别。
解决土地市场结构问题的经济学思路为：形成竞争性的土地供给市场、竞争性的土地需求市场，抑制土地的价格，供需信息对称和对接，网上撮合形成均衡价格。具体改革措施为：需要国土资源部门出台条例，或者立法制定限制地方政府囤地的条款；在符合建设规划的前提下，集体土地、城镇国有土地，不论什么类型，全部自由地进入市��；能供应的土地，经常性地在市场挂牌；形成县、中心地区、省甚至全国性的交易市场，要联网，形成网络层级性的市场，网络交易，属地管辖；改善土地需求市场的结构，经常性地网上挂出需求信息，对大面积购买土地有囤积目的的开发商进行限制。
而从地方政府有关房地的财政收入渠道看，需要有这样的理顺：一是废除目前的土地招租，将几十年收入一次性收上来的体制，改革为对交易的土地，不论何种所有制，不论谁在使用，不论在谁手中，在交易中收取交易增值税，土地交易增值部分，国家、集体、企业、使用者之间合理分配。二是按照房屋市场价格征收房产税，对于城镇房改房、已经含有土地出让金的房，前者明确产权，按照市场价征税，后者按照出让金多少，逐年先征后抵扣返还出让金部分；对于超过一定规定面积的，进行累进征税；别墅可以按照所处区位的不同，如在平整的地区或山坡上等等，除了征收一般和累进的房产税外，还应当征收不同程度的土地使用税；对于一些特殊的领域和不同体制内的情况，可实行老人老办法、新人新办法的政策，进行过渡。三是进行房屋普查登记，税务部门建立房屋评估机构，为开征房产税做好基础工作，并且清理土地和房屋建设中的各种税费，合并简化地方政府的房地收入。
土地交易增值税、房产税、别墅土地使用税，都应当作为县市级政府的地方税收，全部留给市县级政府使用，中央和省级政府不进行集中和分成。
我认为，晚改不如早改，改革越拖越难，应当考虑社会大多数人的利益，考虑国家和民族长期的利益，避免因居住和房价问题而引起社会动荡，应当实现人民的乐业和安居，实现中国人的住房梦。(记者 田如柱)
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