- 政策将到期京二手房上演岁末疯狂 房价涨幅难测(2)
[ 置业提醒 ]
北京中原三级市场研究部的专业人士建议，有意在优惠政策结束前买房的购房者，要切合自身的实际情况和经济实力，做一个冷静、考虑周全、智慧的购房人。
1.买房资本大，合理安排购房预算。正如国家统计局总经济师姚景源在住房绿皮书发布会上所讲，对于一些经济条件不是很好的家庭来讲，购买一套住房可能需要三代人的支持。目前北京市的房价在成交量的拉动作用下，也是逐月攀升，购房者应该合理地安排购房预算，在满足现在住房需求的同时，也要考虑到以后的生活保障。一般来讲，对于贷款买房的人而言，个人住房按揭月供最好不要超过每月家庭可支配收入的三分之一。
2.注意房产的保值增值性，确保在合适的时间买到合适的住房。目前为购房的一个合适的时机，一方面是二手房交易的优惠最后期限，另一方面，目前房价较为稳定，但是在抓住购房好时机的同时，购房者要选择具有保值增值性的房产。一般来讲，有未来地铁开通、特殊资源优势如学校等区域的住房保值增值性更强。
3.选择适合自己的还贷方式。目前市场中主要的还贷方式有三种：等额本息、等额本金和双周供。而这三种形式各有适合的人群及优缺点，采用不同的还贷方式，在每月的月供及总利息上都会有所不同，消费者要根据自身的实际情况选择适合自己的还贷方式。
[ 专家观点 ]
房源紧缺成为普遍现象
美联物业市场研究部总监张大伟表示，从目前二手房市场的现状看，是严重的供需失衡，二手房房源紧缺超过了商品房市场的11倍。截至12月3日，北京二手房市场可售房源仅为22440套，而11月全月成交二手房达32784套。相比12月3日当天成交1621套计算，现在的二手房市场房源仅够市场成交14天。二手房房源的紧缺已经成为普遍现象。
从目前市场发展的角度来看，张大伟建议非急需购房的可以考虑推迟到明年初，避开目前的恐慌需求集中期。目前来看7折优惠利率政策完全延续的可能很小，政策的改变将使得明年初的市场需要些时间消化，买房人应该坚持理性置业，避免恐慌性购房。而对于房主，他建议，在目前的市场情况下，尽快出手应该是最好的时机，营业税优惠应该不会取消，而7折利率一旦取消，购房者的购买能力将必然减弱，虽然房价大幅下调的可能不大，但是在明年上半年前需求出现观望，价格出现区域性调整的可能非常大。
政策徘徊催生“带租约出售”
21世纪不动产分析师孟奇表示，受今年房价快速上涨、二手房交易税费减免等优惠政策去留未定及投资回报率下降等因素的综合影响，近期北京二手房市场上出现了“集中抛售”的苗头，原本用来出租的二手房纷纷挂牌出售。
近期房源登记量明显增加，这主要是受“5改2”免营业税优惠政策即将到期的影响�！俺酶叩闾紫质找娓摺钡囊抵髌毡榭纯蘸笫�、纷纷急于抛出手中的房源，尤以5年内的次新房房源增加的速度最快。在局部地区，一些已将房屋出租的业主甚至采用带租约出售的方式趁着市场行情好的情况下高位出手，高位套现欲望逐日增强，这一现象也折射出当前的京城房地产市场上的恐慌心理已经显现并呈现出日趋加剧的迹象。如果按照目前这种挂牌速度发展的话，再加上库存房产消化速度的加快和成交周期的缩短，预计供不应求将很快反映在年前的租赁市场上。
另外，随着“边出租、边伺机出售”从众行为层面的逐渐扩大，随着市场紧张气氛的加剧，“羊群效应”下的购房者大规�！翱只拧比胧薪钢髂甑穆ナ�，对于楼市的健康、稳定发展是不利的。
优惠末班车促交易量大涨
北京中原三级市场部副总经理宫萍认为，自去年末开始实施为期一年的存量房交易税费减免优惠政策期限临近，消费者都在不断加快购房的步伐，尤其是避免“阴阳合同”的政策出台后，杜绝了一大部分非合理避税的案例，而这些都促使消费者抓紧时间购房，搭上税费优惠的末班车。因此，在即将到期的优惠政策走向未明朗前，都将促进京城二手楼市的持续活跃。
持续九个月的高成交量，促京城二手房房源日渐稀少，从近期的房源挂牌量方面来看，没有出现明显的增加，也就更加凸显了房源的稀缺。而需求量仍然在高涨，导致业主本已坚挺的心理更加稳固，部分业主开始选择静观楼市走势而不急于出手售房，坐地涨价的现象开始浮出水面。
12月二手房交易量将回落
鑫尊置地董事长刘军认为，11月份二手房成交大幅上涨,原因只有一个，就是营业税优惠政策即将到期, 客户、业主纷纷要赶在优惠政策到期前交易，不然业主收益会减少而客户购房成本也会增加。现实情况是，买房的着急，卖房的也着急。12月份二手房成交会回落，上半月可能还不明显，下半月就会相当明显。
至于明年的二手房市场有两种可能：一种情况是，如果二手房优惠政策取消的话，从明年1月开始二手房成交量会明显下滑，第二季度市场会慢慢适应而被迫接受二手房房价；第二种情况是，二手房优惠政策延续，这样二手房交易量还会下滑，不过要温和得多，如果国家经济持续增长估计在明年3月份就会回到正常情况，因为整体来看，二手房市场泡沫不大。
本报记者 鲁欢 赵丽萍 实习记者 齐世峰
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