- 海南房地产异军突起 泡沫噩梦是否正卷土重来？(3)
真的是没房吗？就在同一个售楼处里，我们却听到了另一位售楼人员不同的说法。
销售小姐：“现在有23层，2.2万多�！�
记者：“23层？”
销售小姐：“对�！�
记者：“只有这一层�！�
销售小姐：“23、25�！�
记者：“那边小姐说没有房了？”
销售小姐：“我们刚放出来的，昨天才放出来的�！�
而在另一家规模较大而且旺销的楼盘里，销售人员这么告诉我们。
售楼小姐：“那个可以直接签合同，F4，那一栋高层，它可能只剩下几套房�！�
但是事后，当记者在三亚房地产市场信息网上，查询售楼人员宣称的只剩几套房的这栋楼时，却发现有近一半的房子还处于可售状态。
看来，在某些楼盘，有多少房完全成了开发商控制价格的砝码。那么这是个别现象还是开发商普遍的操作手法，三亚整体的住房供应量是不是足够呢？就此，记者走访了三亚住房和城市建设局。
三亚住房和城市建设局局长李洪海：“近几年开发规模，应该始终这几年，每年都在300万到400万之间，那么去年政府批准了大概就是将近400万平米，那么已经竣工的呢，130多万平米�！导噬先堑姆康夭�，每年都建设的基本上都高于需求的，就是略高于需求的�！�
记者：“这两天我们在调查中发现，有些楼盘他们说有些房子没有卖了，然后您这了解到的情况，咱们三亚到底有没有房子可以卖？”
局长：“不应该是无房可卖，而是有房源，房源呢应该说还是非常充足的。那么我们现房就是历年结转下来的就有160多万平方米，一万多套。那么今年的话新建成的也有130多万平方米，那么从这两个数字来看呢，应该是房源是没有问题的。但至于的话呢，你像海边一线地的，朝向各个方面都比较好的这种房型呢，有可能不会太多，有可能不会太多�！�
记者：“就从总量上来看的话，到底咱们三亚有没有房子可以卖？”
局长：“有，那房源很充足，不是一般的充足�！�
既然房源很充足，为什么购房者会感觉买不到房子呢？三亚市住建局局长李洪海告诉记者，这很大程度上和开发商
捂盘惜售有关，而这也是三亚市相关部门下一阶段重点查处的内容。
局长：“主要检查你建设有多少面积，那么你根据你们销售的情况，你还有多少房，那么有没有捂盘的行为，有没有内部操作的行为，那么有没有欺诈购房者的行为，我们是联合这个工商局、纪委，还有我们局，还有国土局等，还有发改委等一些单位联合组成调查组，现在还在外面进行调查�！�
记者在海南看到，几乎每一块房地产广告牌的背后，都是一块正在开工或等待开工的土地。海边的、市中心的土地一块块都有了买家，大家又开始寻找相对偏远一些的，像迎宾路被拍卖的地块，在过去无人问津，而今天却也成了抢手的香饽饽。尽管土地的成本明显在提升，但是想进入海南淘金的房地产公司还是络绎不绝。
许仰东：“长三角有几个大的企业，也在关注岛内地产开发，也想登入岛内市场开发�！�
其实，不论是地价成本上升、还是消费者的非理性冲动、或者是开发商捂盘惜售，都在推动着海南房价疯狂上涨。
这样的情形让我们不得不担忧，海南是否会重演1993年的那场地产泡沫风波？因为，那场风波虽然过去已经快二十年了，但它给海南经济造成的伤害至今让人难以忘记。
海南在上个世纪90年代初那场房地产泡沫，让很多开发商至今仍心有余悸。1992年初，总人数不过655万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。海南商品房平均价格从1991年的1400元/平方米，直冲到1993年的7500元/平方米。短短三年，增长超过5倍。但到了1993年下半年，中央实行宏观调控，泡沫突然间被戳破，海南积压的房地产项目竟占了全国的十分之一，1995年，海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一。泡沫破后，留下来的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。从1999年开始，海南省用了整整七年，处置积压房地产的工作才基本结束。
那么今天，海南地产的噩梦是否正卷土重来呢？
记者：“现在已经是晚上的9点半了，正值海南旅游的旺季，但是在海边热销、并且已经入住的楼盘里，很多房子灯都没亮，而且即使没有住人，房子的价格也在每晚不断地向上攀升�！�
在海南的调查中，记者发现，大多数人从全国各地汇集到这里买房子，并非打算长期居住。多数人的想法，仍然是升值后卖掉。那么，究竟应该如何看待海南房价短期内的飙升呢？
记者：“那您认为现在这种房价的上涨，是离整个海南发展的话，是离国际旅游岛更近了，还是背离的？”
蔡鸿岩：“肯定是背离的，国际旅游岛的形成不是说，我们最怕它是它形成一个国际房地产岛，大家到那去全是炒房地产去了，因为我们之前已经在90年代初期，上个世纪90年代初期有过这么一轮的疯狂了，现在又进入了一个比那会儿当初更疯狂的一种情况。我觉得这个对于整个海南的发展一定不是好事�！�
蔡鸿岩，著名房地产观察家，专注于房地产领域报道长达16年，多次应邀参加国家建设部组织的房地产政策相关专家听证会。在他看来，海南楼市已经处于极度疯狂的状态，一个主要的原因在于国际旅游岛出台的时机。
蔡鸿岩：“去年09年，中国整个的房地产市场是经历了07年底到08年，一年的下滑之后，出现了一个报复性的反弹，去年的这个全国的房价上涨，出现了一个我们任何人，任何一个经济学家权威专家都没有预期到的一种报复性的反弹，这种疯涨情况下，政府不得不出面来重拳打压这个房价，遏制房价过快上涨。在去年年底出台这个政策之后，以及预期的一些政策信息出来之后，整个房地产市场大量这种交易，很多热钱正在出现一种挤出的一种效应，大家很多这种投资客在年底的时候，基本上把前期获利的这部分的房产投资，把资金抽出来了，而恰恰在这个时候，海南给这些热钱制造了一个新的热点，一夜之间这些热钱就转到海南去了，这个时机，这个国际旅游岛时机的出台，又加上没有相应一些遏制的政策，所以使得热钱非�？�，非常迅速，非常巨量的就转移到海南�！�
但蔡鸿岩发现，值得庆幸的是，今天海南楼市的疯狂和90年初地产泡沫有一个关键的差别，那就是大多数买房人都是一次性付款。
蔡鸿岩：“如果从金融泡沫来说，它没有太大的泡沫，但是从实际的一个需求上来说，制造出来，现在实际需求推动了房价的上涨，已经制造出了一个非常高的门槛，我觉得泡沫还不是特别准确，如果说泡沫，我说它是叫实心泡沫�！�
那么，这个实心的泡沫有多大呢？中国房地产研究会研究部主任胡安东一直也在关注海南的楼市，他给我们对比了世界上成熟旅游胜地的房价和海南的房价。
胡安东：“澳大利亚昆士兰州这样一个城市，它的旅游就是说做的比较成熟，它现在(布里斯班)的海景房一套，折合成人民币大概也就是200到300万左右这样一个，而且是200平米，
……那么每平方米大概也就是一万多一点，这样的一个价格�！Ｄ戏康夭谄鸩浇锥尉湍敲锤�，是有点不符合规律的�！�
胡安东还告诉记者，衡量是否是国际旅游城市或者国际旅游岛，有一个很重要的标准就是，投资者从哪里来？
胡安东：“昆士兰州的投资90%以上都是国际的投资者，比如说日本的、英国的还有意大利的、俄罗斯的还有中东的石油的投资者。但是恰恰海南08年到09年是我们本土内地的投资者�！�
而蔡鸿岩认为，今天海南楼价的飙涨的危害虽然不在于金融系统，但对于海南建设国际旅游岛的规划将产生重大影响。
蔡鸿岩：“房产、房价升高了，住的成本升高了，那意味着所有的这些投资的门槛都要设立提高起来，你比如说我们就说酒店的价格吧，那这种门槛提高了之后，它会影响海南所有的其他的各行各业的这种招商引资，吸引投资进到海南去投资，甭管是商业、娱乐、教育这些投资，可能都会因为房价的过高而受到阻挡�！�
半小时观察：慎之又慎“楼市海啸”
中国经济十几年的快速发展造就了一个庞大的富裕阶层，这个群体有能力在千里之外拥有自己的第二套、第三套住房。非官方数据表明，目前至少有超过4700多亿元的资金从银行系统流动到海南大肆圈地。
但是，有一个问题需要大家警惕，那就是许许多多的案例证明，旅游胜地的预期并不能一直支撑高房价。本轮金融�；忻拦康夭鄹竦米詈莸某鞘兄�，著名的海滨旅游城市迈阿密和另外一个旅游胜地拉斯韦加斯一起名列前茅。迈阿密甚至出现了这样的房地产广告：“每天降价1000美元，直到房子售出为止�！�
迈阿密房地产泡沫破裂的根本原因是：所有购房者的房子都不是为自己度假而买的，他们希望把房子卖给常年在这里度假的人们。海南现在的状况呢？中国真的有一个可以常年在外度假的巨大群体吗？他们的消费能力能够撑得起海南的旅游业吗？中国人离真正的全民度假还有多远？
海南真正成为国际旅游岛将是一个漫长的过程，旅游经济短时间内不可能像工业经济那样在短时期内取得迅速发展，同样，海南经济在短时间里恐怕也很难承受价格如此之高的房价。
海南如今需要做的是，坚决地抵御房地产投机热潮带来的巨大的土地收益诱惑，避免南重蹈上世纪90年代的覆辙，陷入又一轮房地产泡沫泥潭。
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