从今日(1日)起，2007版《深圳二手房买卖合同》(简称《现售合同》)、《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》(简称《居间合同》)示范文本正式启用了。今后二手房买卖一律通过“二手房网上交易系统”签订合同，并使用统一印制的封皮，这是继去年我市启用一手房预售和现售合同后，市国土房产局、市工商局为规范房地产交易行为，整治房地产交易秩序推出的又一重大举措。

　　据市工商局合同办主任赖昌明介绍，与旧版合同相比，新版合同在合同名称、资金管理、佣金收取、违约责任等方面的规定都有所创新和突破，对交易各方权利义务的划分更为清晰，有效保障了各方的正当权利，可以大大减少因为合同原因引起的交易纠纷和交易风险，有效促进我市房地产业健康有序发展。

　　交易价款存入银行专户交易“钱袋子”无风险

　　在二手房买卖中，涉及交易价款巨大。在近年深圳市二手房的交易中，买方直接向卖方支付款项的情况较少，交易资金通常由居间方托管。但由于每宗交易资金数量巨大，仅定金及其他首期款就常常超过10万元，而且现在每月二手房交易量多于100宗的房产经纪公司为数不少。实践中由于缺乏监督，居间方很容易挪用托管资金甚至卷款潜逃，存在极大的交易风险。

　　在新版居间合同中，设立了专门的交易价款监管条款，规定买方所付款项，除有特别约定，须存入买卖双方指定的银行或居间方在银行开设的客户交易结算资金专用存款账号进行监管。

　　如此，一方面能督促交易双方积极履行交易，另一方面大大降低了二手房交易过程中可能发生的风险。

　　卖方需限时迁出户口否则交纳违约金

　　户口问题是二手房买卖中遭遇的新问题。在深圳人口不断增长的今天，户口与学位成为越来越“金贵”的资源，很多人花巨资购买房产，可能就是为了获得一个学位或者户口。然而在实际操作中，常有卖方在交出房产后将户口长期滞留、拒不迁出的情况，因而导致买方利益受损。对此，新版居间合同第四条对户口问题进行了专门约定，规定卖方应在约定时间内将附着于房产上的户口迁出，否则将要按房产总价款的一定百分比交纳违约金。在存在经济惩罚的前提下，卖方再拖延或拒迁户口就要权衡利弊了。

　　据了解，将户口问题正式列入二手房交易合同在国内尚属创新，在目前已实施的示范文本中只有上海市合同文本对此有所涉及。

　　至于学位问题，由于各地段的相关规定不同，比如有的只需租住一定期限就可拥有学位，有的则需拥有该地段房产证才拥有学位。因此，对于学位问题，很难用具有普遍意义的示范合同进行约定。新版居间合同只在“特别提示”中专门提醒买方，应先考察清楚房产周边的学位条件，再决定是否进行购买。

　　逾期付款逾期交房者要承担违约责任

　　由于违约成本较低，房地产市场里面的违约行为比较多。与旧版合同相比，新版示范合同对买卖双方、居间方的违约行为约定了不同程度的违约责任条款，使违约方的经济成本大幅增加，这将有利于预防违约行为的发生。

　　例如，逾期付款的违约责任，示范文本赋予守约方要求违约赔偿和解除合同的权利，以利于守约方选择有利方式行使权利。

　　比如延期交房的违约责任，文本约定了卖方以每日万分之四的标准向买方承担违约责任。

　　对于不及时缴纳国家规定或者双方协商确定税费，合同中设计了由当事人协商确定违约责任的比例。 此外合同中还增加了定金条款，以涵盖合同中未列举的违约责任的适用原则。

　　“阴阳合同”难以产生逃税将付高额违法成本

　　近几年，由于我市房地产价格上涨迅速，已经远超购买时的房地产登记价，买卖双方为逃税、避税，常常采用签订“阴阳合同”的投机手段，所约定的实际房价、税费等往往高于办理房产过户时使用的现售合同。

　　在新版合同启用后，交易各方必须提供房产证号、通过“深圳市二手房网上交易系统”才能下载到两个示范文本，最初输入的房产价格、税费等资料也会直接转入到买卖合同(即现售合同)之中。

　　按照规定，提供二手房买卖合同打印服务的房产经纪机构除具有备案证书、营业执照外，还必须拥有“深圳市二手房买卖合同指定打印点”牌，这进一步提高了二手房经纪机构的行业规范性。

　　新版示范合同还规定，在现售合同签订前买卖双方所作的陈述均以现售合同所签订文本为准。加上其实施后将成为唯一有效的文本，其余任何印刷版、手写版文本均不再具有登记效力，因此新版示范合同的采用将从程序上有效杜绝当事人的逃税行为，同时也有利于减少交易中的欺诈和纠纷。

　　居间方利益也有保障只要尽到服务就能取得必要费用

　　新版合同除保障买卖双方权利，也充分考虑到了居间方的权利问题。在房价行情持续上涨的情况下，卖方在签订现售合同之前违约导致交易不成、居间方拿不到佣金的情况并不少见，许多房产经纪公司对此颇有异议。

　　为此，新版居间合同中，将居间方收取的报酬分为必要费用和佣金两部分，其中必要费用由买卖双方分别支付，其数额不超过佣金总额的20%。(由双方协商)现售合同成立后必要费用作为佣金一部分。当因买方或者卖方原因导致合同不能继续履行的，居间方所收取的违约方的必要费用不予退还，也就是说居间方只要尽到自身服务就能依法取得一定数量的必要费用。

　　另一方面，尽管居间方在二手房交易中通常只提供交易信息及一些关联服务，但其在操作中的错误或违约仍可能导致交易不成。为此，新版示范合同加强了对居间方的违约责任承担，规定如果是因为居间方过错而导致交易不成，房产经纪机构应当双倍赔偿其所收取的费用。值得提到的是，以往合同常将居间方提供的服务内容放在附件中，而新版示范合同则将其直接在合同条款里明确规定，进一步明确其责任。

　　细节问题不放过套内还是建筑面积要分清楚

　　考虑到二手房普遍处于出租状态，新版居间合同增加了“房地产租约现状”条款，如果所交易房产上已有租约，卖方签订合同时应将租赁合同、承租人放弃优先购买权的证明给予买方，已防止日后的产权纠纷。另外，常有部分所售二手房遗留大量水、电、气、网及物业费等欠缴费用，而买方在收房之前毫不知情，以致造成损失。为此，新版居间合同设立“交房保证金”条款，督促卖方在交付房产的同时如期结清所有费用，同时由买卖双方协商同意在首期款中预留部分作为交房保证金。

　　新版示范合同还对一些模糊概念和细节作了更细致的描述和修正。在转让标的中，用“登记建筑面积”和“套内建筑面积”代替以前惯用的“建筑面积”一栏，并增加了土地使用年限、竣工日期和物业管理公司及其费用等相关内容。

　　当事人基本信息部分除添加了国籍和地区一条，还专门加入了“产权共有人信息”栏，这是考虑到部分房产权存在卖方与他人共有的情况，以在转让中依法保障共有人的利益。

　　另外，新版居间合同、现售合同都在正文之前增加了特别提示部分，提醒买卖双方在交易过程中和签约时应特别注意的事项，如提示买方应实地考察房屋，全面了解产权状况、租赁现状、学位、户口、按揭手续、佣金支付、居间方资质等相关信息，以及签订合同时三方应同时在场、买卖双方要仔细阅读委托书等，这些虽然与合同内容本身并无直接关系，但至少有助于交易各方更加理性、规范地做出决策。