插图：小产权房不受法律�；� 中新社发 宋学海 作
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农村土地流转出现第一拍 小产权房能否搭便车
2008年11月26日 10:23 来源：金融时报 
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发表评论 近日，北京平谷区良庄子村成为各方关注的焦点，良庄子村18位村民代表已经在“淘金谷”万亩山地流转的决议上按下红手印，一致同意土地流转拍卖。十七届三中全会后“农村土地流转第一拍”将使其成为北京的“小岗村”。虽然拍卖尚未开始，但是这一行为已引起多方质疑。我国农村土地流转将出现何种变化，小产权房能否借土地改革的东风，人们在期待中。
前不久，十七届三中全会通过的《中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。虽然这条措施并没有对小产权房做出明确的规定，但是却激起了人们对小产权房未来的美好憧憬。不少人据此认为，小产权房就要“转正”了，农民和购房者都会皆大欢喜。事情正在朝着这个方向发展吗？
国土资源部部长徐绍史对此曾经做出了明确的回答：“各地在集体土地流转上务必要慎重。现在有些报道说‘三中全会之后，小产权房就可以合法化了’。我明确地说，农村集体土地是决不能搞房地产开发、不能搞高尔夫球场建设，也不能搞不符合土地供应政策和产业政策的一些项目，这块工作一定要十分慎重�！敝醒肱┐骞ぷ髁斓夹∽榘旃抑魅纬挛脑诠裨盒挛虐旃业男挛欧⒉蓟嵘弦脖硎�，“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，“小产权房”绝对不允许再搞�？杉�，政策层面释放出来的信号并不会鼓励“小产权房”的发展，“小产权房”违法，严厉禁止“小产权房”的进一步发展依然是主调�！靶〔ǚ俊苯琛芭┐逋恋亓髯倍缥赫淼那熬安焕止�。
从法律上说，“小产权房”一直是违法的，本不应该存在，如今却成为我们必须面对的既成事实。即使建设部曾经呼吁消费者不要购买“小产权房”，国土资源部也强调其“违法”，但是“小产权房”依然活力旺盛。有专家估计，“小产权房”目前已经接近我国120亿平方米城镇住房面积近四成，对我国的房地产市场的影响不容忽视。为何不受法律�；さ摹靶〔ǚ俊痹诠医沟那榭鱿�，却出现了如此局面？
“小产权房”的出现可以说有其现实的原因。从大的背景来看，我国经济正处于工业化和城市化快速发展的进程中。日益增加的城镇人口以及城市的扩张，不断挤占周边农村的土地催生了“小产权房”。大规模的城市改造也为“小产权房”提供了滋生的温床。从房地产市场来看，自从1998年房改后，我国的房地产市场快速发展，2002年后城市商品房房价不断上涨，近年来更是出现疯狂上涨的现象。虽然今年房地产市场发生巨大变化，价格下行的趋势已然明朗，但是至今房屋的价格对于普通百姓来说，依然是“可望而不可及”。在过高的房价面前，经济适用房以及廉租房的建设并没有跟上，百姓的刚性住房需求得不到满足。这种局面就为价格低廉的“小产权房”提供了市场。由于不用缴纳土地出让金以及相关税费，“小产权房”的成本远低于城市商品房的成本，价格相当低廉，甚至仅仅是商品房的30%左右，再加上“小产权房”的位置与城市的距离较近，环境绿化较好，吸引了大量中低收入者甘愿冒险置业。买方市场的旺盛进一步刺激“小产权房”的发展。
对于“小产权房”的客观存在，各方意见不一。虽然从法律层面上看，小产权房并不合法，但是其低廉的价格不仅是吸引普通百姓的主因，更是成为让人们质疑房价高企的证据。有专家指出：“小产权房省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本�！备咏课萁ㄔ斐杀镜摹靶〔ǚ俊�，也证明了商品房开发商的巨额利润是拉动房价疯狂上涨的因素。这对于促进我国房地产市场的健康运行将会产生有利的影响。
解决小产权房的核心和关键在于农村集体土地使用权流转。这种流转国家是不允许的，这才形成“小产权房”这一个特殊的称呼。十七届三中全会虽然确定了农村集体土地使用权流转的大方向，但是目前细则并没有出台。另外，农民单凭自己不可能建造“小产权房”，大多与具有专业知识的开发商联合建造，监管的缺失使得这一市场不可避免存在着许多投机行为。如果不加以解决，严格规范，难免会造成对农村土地的侵占，威胁我国的耕地。因此，“小产权房”是我们亟待解决的问题。
“违法”的定性，严禁发展的思路为“小产权房”的未来确定了方向。但是历史形成的现存“小产权房”怎么办？或强行拆除，或为其“转正”？目前并没有明确的说法。但是，国土资源部副部长鹿心社指出：“我们要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权房问题�！贝饲�，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾经透露，对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。相关负责人的回答，无疑给已经购买了“小产权房”的消费者又带来了希望。
看来，“小产权房”问题的解决还将有很长的路要走。(记者 庞东梅)
【编辑:蓝玉贵】
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