- 房地产市场真的回暖了吗？
2009年3月16日，据中国住房与城乡建设部全国房地产市场调研数据显示，前两个月全国住房成交量同比增长6.1%。这个数字尽管抹杀了地域间的差异，但依然能大体反映出成交量回暖的现实。住房与城乡建设部由此判断，2008年下半年连续出台的刺激政策已经开始显现成效，未来一段时间对房地产市场的政策仍定位于观察期，相关政策将不会有大的调整。据悉，此次调研以“微服私访”的形式对全国30多个大中城市进行实地踩盘和调查，时间达一个月。 中新社发 刘君凤 摄
住房和城乡建设部微服私访，访出了房地产行业的小阳春。应该注意的是，我国房地产市场目前仍然处于不稳定周期，给予市场稳定的预期，以免产生紧缩心理至关重要。房地产政策必须建立在客观、真实的公正数据基础上，恰恰在这一点上成为房地产政策制订的短板，管理者常常盲人摸象。
为了有的放矢，住房与城乡建设部近期派出规模庞大的调研组，历时一个月，以普通购房者的身份对全国30多个大中城市进行实地踩盘和调查。结论是真实情况并不像房地产行业所说的那么悲观，今年前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。这一数据与今年前两个月主要城市的房地产小阳春可以互相印证，在经历极度低迷之后，房地产成交有所回暖。
住建部的责任心当然令人赞赏，但由此反映出的数据不一致的现实却让人担心。住建部、发改委、国家统计局都发布官方房地产市场统计数据，加上地方政府的研究机构、各市场化的研究机构发布的数据，林林总总不下几十种，最后却不得不由主管部门以微服私访的形式最终确定，成本之高不问可知。
住房和城乡建设部的数字尽管没有反映地域间的差异，但依然能大体反映出全国楼市成交量回暖的现实。应该强调的是，根据房地产目前的成交数据,未必能够得出科学、准确的判断。
房地产是投资品种，目前成交量回暖不是因为房价下挫，而是部分投资者的预期发生了变化，认为在目前政府不希望房价下跌的情况下，将出台货币、税费等方面的优惠措施确保房价平稳，因此出手购房。3月举办的上海房地产交易会，观展人数13万创新高，现场成交1.2亿元、意向成交金额达2亿元创新低，反映大多数人仍然持观望态度。
另一方面，房地产开发商对于地价的预期保持稳定，开始出手以地方政府标注的底价购地，加之一些地方政府允许房地产商的地价款可以延期支付，预售款帮助一些开发商度过现金流不足的严冬。但是不应该否认，通过这两年的去库存化过程，以及开发商延缓开发进度——万科公布的今年开工计划显示，新建商品房只有403万平方米，较去年实际完成数下调23%——未来住房供应不会出现这两年大幅增长的被动态势。要维持房地产市场的平稳，出台政策必须以不破坏投资者的稳定预期为前提，否则房地产市场还将出现大规模震荡。
房地产政策不能仅仅局限在房地产市场本身，由于我国宏观经济与居民消费、固定资产投资与房地产行业息息相关，此时房地产政策既要兼顾房地产市场的公平，还要为未来房地产市场的健康发展打开空间。
如果房地产价格骤升，从2005年开始的房地产调控将前功尽弃，房地产市场的原罪无法洗脱，房地产的市场化与公益性失衡的现象无法扭转，房地产行业的优胜劣汰、并购重组难以实现，最后政府不得不花更大的代价解决房地产市场甚至整体经济硬着陆。因此，政府推出大量品种不同的廉租房等保障性住房抑制过高的房价，使房价维持在目前水平，进行税费改革，解决地方政府即土地财政的局面，势在必行。
如果房地产价格骤降，从市场购房的消费者和投资者的信心将彻底崩溃，紧缩预期将大行其道，由此将导致所有的相关产品价格急挫，进而使居民消费、民间投资大幅下降，对于中国经济走出目前的紧缩困境十分不利。
住建部微服私访是第一步，第二步是得出科学的结论，第三步是建立长期的市场预期。目前市场普遍猜测相关房地产政策不会有大的调整，这是个积极的信号，有关部门有必要与市场维持同步，以避免大起大落。
叶檀(资深财经专栏作家)
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