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已购公房转手不用交营业税 业内详解二手房税费

2006年06月15日 16:51

    5月30日消息,建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》出台后,房地产市场反应强烈。业内人士认为,新政策中关于对购买住房不足5年转手交易的全额征收营业税,将可能降低二手房的交易频次,促使二手房的价格提高。 中新社发 马健 摄

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  中新网6月15日电 据《北京娱乐信报》报道,5月29日,九部委联合出台规定:对购买住房不足5年转手交易的,销售时全额征收营业税,对个人购买普通住宅超过5年(含5年)转手交易的,免征营业税;对个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,按差额征收营业税。那么,新政下进行二手房交易到底如何交纳税费?

  已购公房:要补交土地出让金

  王女士有一套1993年的已购公房,建筑面积为70平方米,该房产于2006年5月首次上市交易,欲以总价42万元卖给曾先生。由于1998年停止福利分房,绝大多数的已购公房已有5年以上的房龄,所以不用缴纳营业税。

  卖方王女士:

  1.印花税:房产总价的0.05%。即420000×0.05%=210元

  买方曾先生:

  1.印花税:房产总价的0.05%。即420000×0.05%=210元

  2.契税:房产总价的1.5%,即420000×1.5%=6300元

  3.土地出让金:当年成本价(现为1560元/平方米来计算)×1%×产权证上建筑面积,即1560×1%×70=1092元

  4.产权证印花 5元

  买方合计:7607元

  二手商品房:不够5年全额征收营业税

  李先生于2003年5月买了一套80万元的房产,建筑面积为100平方米,欲于近期以100万卖给金先生。对于此房屋来说,其房产未超过5年,需要交纳全额营业税。买卖双方需要交纳的税费如下:

  卖方李先生

  1.印花税:房产总价的0.05%。即1000000×0.05%=500元

  2.营业税:房产总价的5.5%,即1000000×5.5% =55000元

  卖方合计:55500元

  买方金先生

  1.印花税:房产总价的0.05%。即1000000×0.05%=500元

  2.契税:房产总价的1.5%,即1000000×1.5%=15000元

  买方合计:15500元

  刘阿姨于1999年4月买了一套50万元总价的房产,建筑面积为80平方米,近期欲以80万元卖给杨先生,其房产超过5年。则买卖双方需要交纳的税费如下:

  卖方刘阿姨

  1.印花税:房产总价的0.05%。即800000×0.05%=400元

  买方杨小姐

  1.印花税:房产总价的0.05%。即800000×0.05%=400元

  2.契税:房产总价的1.5%,即800000×1.5%=12000

  3.营业税(非普通住宅):(销售价格-原购房价格)×5.5% =(800000-500000)×5.5%=16500元

  买方合计:普通住宅12400元非普通住宅28900元

  经济适用房:5年后随便卖

  张先生于2003年10月在回龙观购得一套15.9万元的经济适用房,建筑面积为60平方米,由于个人原因将于近期出售。该房产未超过5年。对张先生来讲,该房产只能出售给满足购买经济适用房条件的人,且出售价格不应高于购买时的单价。需要说明的是,如果政府对购房人审批的总房价大于实际购买房屋的成交总价(15.9万元),则不需要交纳土地出让金。反之,则要交。

  卖方张先生

  1.印花税:房产总价的0.05%。即159000×0.05%=79.50元

  买方赵女士

  1.印花税:房产总价的0.05%。即159000×0.05%=79.50元

  2.契税:房产总价的1.5%,即159000×1.5%=2385元

  3.土地出让金(假设政府审批购房人的购房总价为13万元):(原购买总价-审批总价)×10%,即(159000-130000)×10%=2900元

  买方合计:无土地出让金2464.50元;有土地出让金5364.50元

  孙女士近期打算以25.2万总价卖出2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房,该房产的建筑面积为70平方米,当时购入价为18.5万元。由于该套房屋出售时王女士的持有时间超过5年,则该套房屋可以出售给任何消费者,并可以市场价出售。买卖双方需要交纳的税费如下:

  卖方孙女士

  1.印花税:售价的0.05%,即252000×0.05%=126元

  2.土地出让金:售价的10%,即252000×10%=25200元

  卖方合计:25326元

  买方周先生

  1.印花税:售价的0.05%,即252000×0.05%=126元

  2.契税:售价的1.5%,即252000×1.5%=3780元

  买方合计:3906元

  (记者 蔡雪婧)

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