- 央视关注重庆楼市 房地产弊端的根本是"暴利"(4)
重庆房地产企业动用社会资金极高,更加剧了开发商的资金困局
在重庆房地产行业,无论本地企业还是外来的和尚,普遍都面临着资金压力,这不禁让我们回想起 2007年,那一年正是重庆楼市最火爆的时候,也是重庆冒出天价地王最多的一年,最高的甚至达到了 1400万元每亩,这些疯狂炒地的资金来自哪里？就在上周网络上突然流出一份据说来自重庆第四大开发商隆鑫地产的内部讲话稿,文章指出,如果盘点一下重庆当前的开发商,有几家没有高价拿过地？有几家没有盲目向外扩张？有几家没有借高利贷水钱？有几家今年春节发了奖金？在这一连串质问背后,有消息人士透露,重庆房地产企业动用的社会资金高达一百个亿,月利息平均在 5%甚至 10%左右,这更加剧了开发商的资金困局。
在重庆采访期间,大部分人士对地产企业使用百亿社会资金问题都讳莫如深,不过重庆大学陈德强教授向记者透露了这样一个信息。
重庆大学建设管理与房地产学院教授陈德强:“这个很多企业它没有这种数据的显示,但事实上我知道,在重庆,甚至前十强(房地产)企业都有很庞大的这种民间资金的压力�！�
记者:“你能肯定么？”
陈德强:“肯定�！�
陈德强说,房地产开发属于资金密集型行业,实际上融资手段比较单一,正常情况下,房地产可以先期投入少量资金,取得土地,通过土地抵押,获得银行资金,再通过建筑商垫资,楼盘开发到一定进度后利用预售制度快速回笼资金,从而实现循环滚动,但一旦销售下降,现金回笼就会减缓,同时销售下降也会影响银行资金进入,现在的国际金融�；旨泳缌苏庵痔�,而对多数企业来说,2007年高价位拿下的土地现在根本无力进行开发,即使开发出商品房也不可能在目前价位水平中赢得市场,这样房地产企业就只有被迫使用社会资金以渡过难关,包括从典当公司、担保公司,甚至从个人手中借用高利贷。
陈德强:“对企业来说的话,不是它经营问题,也可能不是销售问题,可能死就死在这个上面,你比如说一个企业假如说它有两个亿到三个亿的那种民间借贷,因为一个大项目么,那就意味着它每一个月,如果是五分每一个月,必须要一千五百万的现金流每一个月,因为它的渠道只有靠销售,如果一个月没能够销售到一千五百万以上,那么它就断流了,所以这根稻草是很大的一根稻草,对企业来说这根稻草可能会压死很多开发企业�！�
陈德强透露说,据他了解,使用社会资金成本极高,月息5%,7%,8%,甚至更高都很正常,这也就导致了地产企业千方百计促销。重庆协信控股集团的董事长吴旭也认为,对重庆房地产企业来说,虽然经过了一年多的调整,但最困难的阶段还没有过去。
重庆协信控股集团的董事长吴旭:“我认为今年上半年可能是房地产企业可能相对比较艰难的这么一个半年,因为它任何事情它有一个反应周期,你比如说先是金融�；⒄寡荼涑删梦；�,经济�；慈嗣堑氖杖刖鸵迪训男判牡鹊日庖幌盗�,它都发生了变化,然后再反映到我们所有的具体消费当中,消费当中要慢慢又反映到我们的具体生产当中,它这一个周期有一个过程,但是我认为最多是今年上半年�！�
重庆市社科院副研究员杨玲认为,重庆的房地产市场总体健康,价位并未过高,但从具体走向上看,她认为,商品房价位并没有触底,2009年还应该处于继续调整当中。
重庆市社会科学院城乡统筹所副研究员杨玲:“任何一个行业都是最开始发展的时候,它因为有可能是暴利,利润率很高,然后慢慢慢慢地它应该就是说向社会平均利润率那样子过渡,往那个方向靠,也不能一直高于那个社会平均利润率,那样的话,你那个行业确实就发展得不正常了,我们经过十几年的高速快速发展,那么现在确实是一个应该是调整的时期,而且调整不可能说一年就调整好了,所以我个人看法2009年还是处于继续调整当中�！�
半小时观察:房地产弊端根本是暴利
面对月息5%-10%的高利贷,重庆的开发商们眼睛都不眨一下,就敢十几亿、几十亿的大笔借进,他们的底气到底来自哪里？虽然,我们没有直接看到哪家开发商的财务报表,但从这样反常的举动中,我们不难算出,房地产业的暴利究竟有多高？
通常一个房地产项目从购地到预售出去,至少需要一年左右的周期,而高利贷的月息即使按5%的最低标准来算,一年之后利滚利本金和利息之和至少要翻1.8倍,也就是说,房地产开发商必须要在一年内获得近100%的利润,才可能挣到属于自己的那份钱。即使面对如此高的资金成本,开发商们还敢伸手,显然他们的年利润率已经远不只是百分之几十,否则他们绝不会冒这么大的风险。
在当今的中国,很多企业为了那怕一个百分点的利润,都得要苦苦挣扎,从一滴油一滴水算起,尽可能压缩成本。又有几个行业能像房地产业这样,能够获得如此超额的利润。尽管,这些年总不停地有房地产界的大腕站出来,信誓旦旦地告诉我们,房地产的利润远非外界传言那么高,甚至还低于社会平均利润水平�？晌蘼凼歉缓琅判邪裆系牡夭蠛嗷故墙韪呃吹氐牡夭袢�,总让开发商们藏不住暴利的尾巴。
一个暴利行业现在出了问题,就像一个装满黄磷的铁桶着了大火,袖手旁观不行,但用水浇的话,火却反倒会烧的更旺。如果我们不隔绝制造暴利的空气,我们的任何努力都会是徒劳。 (主编:卢小波记者:袁柏欣摄像:刘勋)
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