- 营业税优惠取消 靴子落下是第一只还是最后一只
12月9日消息,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。猜测已久的房地产优惠政策是否顺延终于有了一个定论,这个貌似突然的政策其实早已在大家的意料之中。
然而,面对这条意料之中的政策,大家还是心存疑虑,为什么只选择终止二手房的营业税?对此,国家发改委主任张平明确表示,“我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房�！笔侵醒刖霉ぷ骰嵋楹笫赘鼍头康夭侍庾龀霰硖牟棵�。当然,对于房地产的调控,中央经济工作会议是以维稳为总基调,这并不表示国家会任由过热地区房价上升势头会蔓延,因此,采取微调措施也是情理之中。
2008年12月29日,财政部、国家税务总局联合下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》,明确个人住房转让营业税优惠政策的执行细则。其中最主要的看点,就是将营业税征免年限从原政策中的5年改为2年,时限为2009年1月1日至12月31日。根据当初的优惠政策,只要是普通住房,只要超过2年就可以享受差额征税待遇,这无疑大大增加了二手房市场的交易活力,但是其弊端也是显而易见的,就是二手房市场上的一些投机势力纷纷出现,并直接导致了一些楼盘价格的虚高。
此次将征免时限恢复到5年,就意味着普通住房要购买满5年之后,才能享受到免征营业税的优惠,无疑将使得短线的交易成本更大,从而抑制投机性购房。值得注意的是,此次提出“其他住房消费政策继续实施”,这无疑给广大购房族一颗定心丸。
然而,在这个信号下,明年的楼市会否像信号指示的方向前进?如果信号的传递失效,接下来最可能推出的政策是什么?在采访中,专家的争论,买家的彷徨,有否让楼市真的能够停下了,整装前行呢?关丽
政策出台背景
今年以来,系列促进购房消费政策支持之下,大量改善型购房者和投资型购房者入市,房地产市场普遍呈现繁荣。全国各大城市的房价持续上涨,而京沪深穗等一线热点城市的涨幅明显。根据日前中国社会科学院最新发布的2010年《经济蓝皮书》,2009年房地产经济形势从年初的低迷,走向5月份以后的高涨,8月底以后,销售增幅下降。2009年1-8月,全国完成房地产开发投资2.11万亿元,比上年同期增长14.7%,商品房销售总额23463.74亿元,同比增长69.9%。蓝皮书表示,房价收入比应在3-6倍的范围,6倍以上居民购房就已非常困难,也有研究认为,房价收入比在6-7倍区间。根据这一区间,2009年城镇居民收入房价比将达8.3倍,大大超出合理承受范围。而2009年农民工的房价收入比为22.08倍,对于农民的城镇房价收入比为29.44倍。85%的家庭没有购买住宅的能力。
对于当前房地产市场的繁荣,有房地产专家分析主要有四大因素推动:一是通货膨胀预期,在通胀预期已经形成的条件下,房地产市场是资金避险的最好选择；二是宽松的货币环境；三是在产能普遍过剩的情况下,具有资金实力的企业缺乏适当的投资领域,而房地产市场就是这部分资金的主要集聚领域；四是对于商业银行来说,房地产贷款仍是目前最有盈利价值的项目。越来越多的专家提出警告,目前房地产市场的繁荣并不是建立在真实需求的基础之上的,是流动性泛滥的产物。历史及国际经验证明,这种繁荣势必会催生房地产泡沫,是不可持续的。一旦房地产泡沫破裂,将直接危及我国银行系统的资产安全。
进入第四季度以后,关于中国房地产政策未来走向,开始引发社会舆论的广泛关注。随着一年前出台的应对金融�；姆康夭呒唇狡�,在中国经济企稳回升,房价重回高位的形势下,还需不需要延续房地产刺激政策,引起了诸多争论。当前中国房地产市场投机投资性需求占相当一部分,在推高房价的同时,也加剧了楼市供需矛盾,呼吁取消优惠楼市政策、打击市场投机的声音不断。11月28日,温家宝总理在上�？疾�,明确提出要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置,在财政、金融和土地政策上给予大力支持,让城市广大中低收入者安居乐业。同时,要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。总理提出的“加强住房保障”、“抑制投机性购房”,被解读为中央对房地产市场未来发展的态度。李广军
-业界反应
●余英(保利地产副总经理):
政策意义在于放出的信号
个人住房转让营业税征免优惠政策终止,主要受影响的是二手市场,针对的是投机性购房需求,对于房地产市场整体来说,影响面不会太大。它主要影响的还是上海、杭州等房价暴涨得厉害的区域,就广州市场而言,这个市场比较成熟和理性,影响不大。这个优惠政策没有之前,广州的房子也还是一样照买照卖。
同时,一套200多万的房子,算上交那个税大概就4、5万元,对于许多买家来说是在可承受范围之内的。个人认为,把个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年,不在于具体到交易过程让卖家多交了多少钱,重要的是发出了一个信号,说服中央对打击投机购房的决心,这个对房地产市场的走势起到了导向的作用。
李广军
●刘琼(尚东置业营销总监):
买家关注,但无碍一手
尚东置业的营销总监刘琼告诉记者,这个消息一出来,还是有不少买家颇为关注的,纷纷来打听现在该不该买楼�？梢悦魅返氖�,这个政策肯定会影响到短线投资客的购买意愿,但是就目前广州楼市的买家分布来说,还是以自住和保值为目的的长线投资客为主。这部分买家,对获取暴利的希冀不高,较为稳定,受政策的影响比较小。甚至,从某个角度来说,二手交易成本的提升,可能还会将部分买家逼入一手住宅市场。
同时,值得注意的是,其实这个政策的出台并不算非常出乎意料之外。而之前这几个月二手的成交也很能体现这一点�？梢运�,如果说这个政策有利空的话,其实这几个月都已经一直在消化了。然后,即使是挤兑交易,二手的成交价却并没有下跌,这点很值得玩味。关丽
●黎文江(合富辉煌集团首席分析师):
政策令明年市场更稳定
之前政策主要是针对二手投资的需求,投资者将二手房源释放出来,让更多人能够买房。2009年制造业和出口业相对低迷,行业的一部分资金都已转移到楼市中,2010年经济复苏,相关的资金将会重新转移到制造业和出口业,大量的抛售将会对楼市产生较大的冲击。政府将转让营业税免征时限由2年恢复到5年,则会抑制相关的抛售,令到明年整个市场平稳地发展,不会出现大量抛售的情况。关丽
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